« On ne met plus le prix au centre de la réflexion»

Laurent Escobar, directeur associé d’Adequation, nous dresse un bilan de la conférence annuelle que le cabinet d’études spécialisé dans l'immobilier neuf organisait jeudi 20 novembre sur le thème du logement abordable.

Vous avez organisé jeudi 21 une conférence sur le logement abordable. Quels sont les principaux enseignements que vous tirez de cette journée de réflexion ?

Nous avons d’abord défini ce qu’est le logement abordable, car il n’y avait pas de définition. Nous avons donc un sociologue, Didier Vanoni, qui a participé à la réflexion, ainsi que des collectivités, qui ont réfléchi pour définir ce qu’est vraiment ce qu’est le logement abordable, c’est-à-dire l’équation entre le revenu des ménages et le prix. Cela concerne le troisième décile des revenus des ménages, c’est-à-dire le haut de la classe modeste, et les deux premiers déciles de la classe moyenne, c’est-à-dire la moitié de la classe moyenne jusqu’à la médiane. Ce sont les trois déciles qui ont des problèmes à accéder au logement neuf, tant à la location qu’à l’accession, voire au logement ancien. On peut donc considérer que la barre en termes de prix au mètre carré habitable à ne pas dépasser pour ces gens-là se situe à 2800 euros du mètre carré hors parking, ou 3000 euros avec parking. Toutefois – et c’est ce qu’a rappelé à juste titre Jean Boisvieux de l’ANIL - Le logement abordable de Lyon n’est pas celui de Saint-Etienne. A Saint-Etienne, en appliquant le même raisonnement, on s’apercevra que cette barre sera beaucoup moins élevée.

Comment, dans ces conditions, arriver à produire du logement abordable ?

En partant de ces constats, on peut donc dire que, sur Lyon, pour arriver à un prix maximum de 2800 euros du m² hors parking, il faudra appliquer, en collectif, des charges foncières de 250 euros du m² maximum, notamment pour avoir la marge pour travailler sur la qualité. C’est mécanique. A Lyon, tel que c’est structuré aujourd’hui, on ne peut pas le faire sur des terrains privé en diffus, sauf sur du foncier en renouvellement urbain dans l’est lyonnais qu’on achète à un industriel pour le transformer en habitat comme a pu le faire Bouygues Immobilier à Saint Fons. Toutefois, ceci ne permet de construire que quelques centaines de logements, alors que le problème est de quelques milliers de logements. Il faudrait que l’objectif des 25% de logements abordables soit atteint: c’est cela qui correspond aux besoins des ménages. Sur Lyon, cela représente 25% de logements à moins de 2700 euros du mètre carré, soit au moins 1500 logements en accession abordable. Dans les ventes de cette année, on en aura fait 500 : il en manque donc mille. Si on s’en remet à la capacité des acteurs sociaux et privés pour arriver à eux deux pour produire tout seul sur du foncier privé, on en construit 500 par an. Ce sont donc dans les seules ZAC publiques que l‘on peut promouvoir ce type d’offre. C’est notamment ce que nous ont dit les gens de Rennes, de Nantes et de Caen. Sur Nantes notamment, 30% de la production neuve de l’agglomération se font au sein de 32 ZAC, dont la moitié sont situées sur la ville de Nantes. A Lyon, c’est moins de 15%. Du coup, cela ne pèse pas pour avoir un effet de régulation. Les gens des autres agglomérations nous ont expliqué que dans leurs ZAC, ils ne se contentent pas d’avoir 25% de logements abordables. En effet, il faut que l’on en mette un pourcentage supérieur – soit près de 40% - pour que l’on en arrive à une part de 25% sur l’agglomération. On arrive donc à des parts de près de 25% à 30% de logements sociaux et de 40% de logements abordables dans les ZAC publiques. Cela implique, dans un bilan d’aménagement, des charges foncières à moins de 200 euros pour le logement social, à moins de 250 euros pour le logement abordable, et à 350-400 euros du m² SHON pour le logement libre. Globalement, leurs opérations d’aménagement tournent entre 280 et 300 euros du m² SHON.

Ce n’est pas le cas aujourd’hui à Lyon…

A Lyon, la première charge foncière pour les promoteurs tourne autour de 450 euros. La moyenne de ce qui se négocie actuellement à Maisons neuves - la dernière consultation en cours par la SERL à Villeurbanne - est à 750 euros. On va donc vendre du logement à plus de 4000 euros à Maisons Neuves. Je pense donc qu’il faudrait qu’il y ait, à Lyon, une prise de conscience de la part des collectivités et des aménageurs qu’ils sont dans un mouvement inverse de ce qui est promu dans toutes les autres communautés urbaines de France, à l’exception de l’Ile de France.

Il y a donc, de ce fait, une assez forte inadéquation de l’offre et de la demande...

Le marché, en s’organisant tout seul, arrive à produire 500 logements de ce type. La collectivité a une approche très segmentée : ils mettent surtout l’accent sur le logement social, veulent promouvoir l’accession sociale via le PSLA. Ils font beaucoup d’efforts sur cette thématique là, mais ne résolvent, malgré tous ces efforts, qu’une partie de la problématique de l’accession à la propriété ou locatif intermédiaire d’une partie du troisième décile. Et pour le reste, il n’y avait pas, pour la collectivité, de sujet. Le diagnostic n’était sans doute pas réalisé. Jean-Charles Castel, urbaniste, l’a indiqué d’ailleurs dans son intervention : il a remarqué que, depuis 10 ans, on ne met plus le prix au milieu de la réflexion de l’urbaniste. A Nantes, le diagnostic a été fait, des mesures ont été prises. La ville a délibéré sur son PLH, sur la notion de logement abordable, et sur la programmation de qu’elle allait mettre dans ses ZAC. Pourtant, elle équilibre ses opérations, dans des conditions économiques tout à fait normales. Pourquoi ne peut-on pas faire cela à Lyon ?

Le foncier est relativement rare dans l’agglomération, cela pose un problème supplémentaire…

Le foncier est rare, et cher. Finalement, pour un promoteur, faire une opération dans une zone d’aménagement publique ou dans une zone d’aménagement privé, à la sortie il n’y a pas de différence en termes de prix. Je dirais même, en regardant bien, que les programmes en ZAC publique sur la partie logement libre sont les plus chers de l’agglomération lyonnaise. Les opérations faites sur les ZAC du Bon Lait sont les plus chères du septième arrondissement. Les opérations faites à Confluence sont également les plus chères de l’Hypercentre de Lyon. Les opérations qui se font en ZAC publiques, à plus de 4000 euros, sont nécessairement parmi les plus chères de Villeurbanne.

Ceci n’est pas du tout lié uniquement au foncier ou y-a-t-il une part liée à la chaîne de promotion immobilière ?

Si vous proposez au promoteur une charge foncière à 450 euros, il vous proposera in fine un produit à 3800 euros. Il ne pourra pas vous sortir un produit à 3000 euros. La première tranche de la ZAC du Bon Lait s’est faite sur la base d’une charge foncière de 350 euros, le prix de sortie était à 3600 euros. Pour la deuxième, avec une charge à 450 euros, on ressortait à 3800-3900 euros du m². Le marché de Gerland devrait être à 3200 euros du m² pour que le marché fonctionne bien. Ce n’est pas un hasard si le marché en volume se déplace sur les 10 dernières années. Il y a 10 ans, la Part-Dieu représentait 30% du volume de l’agglomération. 3 ans après, on avait la même proportion autour de Villeurbanne, et 3 ans après dans l’est lyonnais. Les clients qui achetaient il y a 10 ans à la Part Dieu achètent aujourd’hui à Vaulx-en-Velin. Ce sont les mêmes clients. L’exemple de Vaulx-en-Velin est assez marquant. Le marché était à 1800 euros en 2006. Les prix sont montés, dans les années 2006-2007, à 2600 euros du m² en TVA à 19.6% et à 2300 euros en TVA à 5.5%. Le gros du volume a été fait tant qu’on ne dépassait pas 2800 euros du m². Aujourd’hui, à 3200 euros du mètre carré, ça plonge… Les ventes diminuent, les programmes ralentissent parce que c’est trop cher. Entre-temps, on est passé de l’accession vaudo-vaudaise à 90% il y a dix ans, à quasiment 100% de gens originaires de Lyon Villeurbanne aujourd’hui. Sauf qu’au lieu de faire 6% du marché de l’agglomération, le volume de ventes est nettement retombé. Car, en périmètre de TVA à 5.5%, les gens éligibles ne sont plus finançables à des programmes à 3200 euros. On ne peut pas positionner des programmes à en équivalent TVA à 19.6% à plus de 2800 euros du m². C’est le jeu de la TVA à 5.5% : à 100 euros près, on bascule dans un logement non finançable. Or 100 euros sur un prix de vente, cela veut dire quelques dizaines d’euros en charges foncières ou en coût de construction. Il est facile de gagner 10 euros en charges foncière ou en coût de construction. C’est l’intelligence collective. Lorsque l’on se trompe de quelques m² sur un logement, de quelques dizaines d’euros sur les couts de construction ou sur une charge foncière, on désolvabilise une partie importante de la population. Si on faisait cet effort partout, on gagnerait les dizaines d’euros qui permettraient d’offrir du logement abordable. Aujourd’hui, je suis certain que la collectivité, si elle le décide, est capable de proposer des charges foncières abordables dans les programmes d’aménagement d’initiative publique. C’est une question de volonté et d’encadrement. Aujourd’hui, on est sur des appels d’offre au plus offrant. Pourquoi la collectivité spécule-t-elle sur les charges foncières ? Ce n’est pas son rôle, qui est plutôt de montrer qu’on ne le fait pas en ZAC publique pour qu’on le fasse un peu moins ailleurs. Si on concentrait l’effort et la pratique des promoteurs sur le logement abordable dans les ZAC, ce serait autant de logements qu’ils n’auraient pas à faire ailleurs en quantité. De manière mécanique, on mettrait moins de pression sur le foncier à l’extérieur, et de cette façon, le promoteur aura tout intérêt à aller dans ces zones où les logements se vendent vite à des prix dans le marché. Le promoteur préfèrera toujours faire du logement au plus grand nombre qui se vendra rapidement.

Selon vous, si on demandait aux promoteurs de se concentrer plus sur le prix, ils le feraient donc sans hésiter…

Aujourd’hui, si on propose aux promoteurs de faire la même chose dans les ZAC publiques que dans le privé, il n’y a, pour eux, aucun intérêt. C’est un concours, des investissements lourds, on les fait travailler avec des contraintes architecturales : le promoteur va être plus contraint que si il le fait dans la rue d’en face pour sortir avec un produit au même prix, voire moins cher, et avec moins de contraintes… Il y a des promoteurs qui ne répondent plus à des concours publics à Lyon.

Cette inadéquation de l’offre face à la demande en logement ne risque-t-elle pas à terme de peser sur la chaine de production ?

Le risque, c’est un rétrécissement du marché. Partout, où on a pratiqué des prix élevés - dans le franco-genevois, dans l’Ile de France, sur la Côte d’Azur – ça a eu pour conséquence de faire baisser le volume. Regardez les chiffres de ventes de logements neufs sur Paris et de la petite couronne parisienne entre 1992 et 1994, regardez-les il y a 10 ans, et regardez les aujourd’hui. Les prix n’ont jamais baissé. L’ajustement s’est fait sur les volumes. Le risque, c’est donc un rétrécissement conséquent du marché. On revient en 2012, au niveau national, aux plus mauvaises années de la décennie 90, à 80.000 logements. Ce sont les volumes des années post crise de 1991. On est resté, dans ces volumes, jusqu’en 1999.

Rétrécir le marché de moitié aura nécessairement un impact sur le secteur de la promotion…

Les promoteurs vont juste se structurer pour faire moins d’activité. Après, ce n’est pas durable pour les professionnels. On va être à 5000 logements vendus sur 2011. L’an prochain, on sera sans doute à 20% de moins, à 4000 logements, voire peut être entre 3500 et 4000 si les prix continuent d’augmenter. Pour Lyon, ce n’est vraiment pas beaucoup. Si rien ne change, c’est la tendance vers laquelle on va, et elle peut être durable, tant qu’on ne décide pas de redonner un souffle au logement abordable. On peut le faire immédiatement, sur des volumes insuffisants, mais tout de même significatifs en changeant la politique publique dans les ZAC. On peut favoriser quelques initiatives privées, comme celle de Bouygues à Saint Fons, et de quelques autres, sur le foncier industriel mutable. Si on prend les mesures, on peut remonter la pente. Il faut que l’on change de culture.

Le patron des promoteurs lyonnais expliquait l’autre jour qu’on avait scié les trois pieds du tabouret de l’investissement locatif – le pied de la rentabilité avec la hausse des prix, le pied patrimonial avec les plus-values, le pied fiscal avec la nouvelle réforme du Scellier… Est-ce que vous pensez que 2012 sera une année difficile ?

Le fait de passer de 25% à 22% nous a coûté une baisse de 40% des ventes à investisseurs. Le fait de passer de 22% à 14% générera, selon nos prévisions, une baisse de 20% supplémentaire. Le marché sera donc de 81.000 à 85.000 ventes au niveau national. Et vous pouvez appliquer cette décote au niveau local. Le marché national a baissé de 20%, de 110.000 à 90.000, parce qu’on a baissé de 40% sur les investisseurs et qu’on s’est maintenu sur les propriétaires occupants. Cette année, Lyon a baissé plus fort, du fait que l’on a effectivement accusé une baisse de 40% sur les investisseurs, mais aussi un repli de près de 20% sur les propriétaires occupants. Nous étions l’une des agglomérations les moins chères de France en 2000-2001, nous sommes désormais parmi les plus chères. Nous allons donc sans doute essuyer, en 2012, une baisse de 20% supplémentaires sur les investisseurs, mais je suis dans le doute pour les propriétaires occupants. Dans le meilleur des cas, on reste au même niveau. Dans un scénario plus noir, mais qui est selon moi écrit, on perdra encore 20% sur les propriétaires utilisateurs.

Sur la structure des couts dans la chaîne de promotion immobilière, vous ne voyez pas aujourd’hui de possibilité de faire baisser les charges, à part le foncier, pour faire baisser les prix ?

Attention, je parle de foncier rapporté au m² de SHON. Je ne dis pas qu’il faut acheter les terrains moins chers à Lyon. L’une des façons de faire baisser le foncier, c’est de densifier… Sur la ZAC du Bon Lait, quel est le nombre de logements qui est développé à l’hectare ? Est-ce qu’on est aux normes préconisées par la FNAU ? La réponse est non. On pourrait très bien décréter que, dans une ZAC comparable, l’on met 20 à 30% de SHON supplémentaire. Qu’est-ce que ça va changer sur la forme urbaine ? Rien.

Il y a un gros débat sur l’intensité urbaine à Lyon. Beaucoup contestent l’augmentation de l’intensité urbaine…

A un moment donné, les normes d’intérêt général sont définies par les meilleurs experts au niveau national, et nous sommes à 30% ou 40% en dessous de ces normes. L’intensité urbaine, l’économie du territoire font partie du développement durable. Il y a des gens qui sont là pour nous expliquer très précisément que, dans une ZAC, les plantations au pied de l’immeuble doivent se composer de telles ou telles styles d’essence ou de graminés, et qui sont capables pour de très mauvaises raisons de faire en sorte que seuls les riches et les pauvres aient accès à ce superbe environnement qu’ils imaginent pour eux. L’ensemble de la classe moyenne s’en ira de ce fait à l’extérieur de l’agglomération et générera une empreinte carbone, des problèmes de déplacement et un coût considérable pour la collectivité.

» Les ventes de logements neufs en baisse de 30% sur les 3 premiers trimestres
» Immobilier neuf : de 81.000 à 85.000 ventes en 2012, selon Adéquation

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Sylvain d'Huissel

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