Immobilier neuf : de 81.000 à 85.000 ventes en 2012, selon Adéquation

La baisse de la demande de la part des investisseurs et une probable stagnation des ventes à utilisateurs devrait se traduire par un repli global du marché de l’immobilier neuf.

Adéquation tenait jeudi dernier sa conférence annuelle dont le thème, avec pour thème, cette année, le logement abordable. A cette occasion, la société d’études a fait part de ses statistiques sur les trois premiers trimestres de 2011, et de ses prévisions pour la fin 2011 et 2012, avec un constat : la rupture avec les années 2009-2010 semble bel et bien consommée dans le secteur de l'immobilier neuf.

Tout d’abord, l’offre commerciale a nettement progressé. Celle-ci, qui évoluait entre 2300 et 2400 logements à la fin 2010 a pratiquement doublé, passant à 4400 logements à la fin du troisième trimestre 2011, principalement sous l’effet des nombreuses mises en ventes et d’une baisse des réservations. 5870 logements ont en effet été placés sur le marché, soit une augmentation de 10% par rapport à 2011. « L’agglomération lyonnaise est un des marchés où l’offre disponible a le plus progressé en France » note Laurent Escobar, directeur associé d’Adéquation.

Rééquilibrage

L’année 2011 est pour l’heure une année de rééquilibrage entre investisseurs et propriétaires occupants. En 2010, les ventes à destination d’investisseurs représentaient 61% des ventes sur la région lyonnaise. En 2011, sur les trois premiers trimestres, on est revenu à 51%. A l’inverse, les ventes aux propriétaires occupants ont remonté à 49%. Ce qui ne veut pas dire que celles-ci ont augmenté en termes de volumes, bien au contraire. Car si les ventes à investisseurs ont baissé de 39% depuis le début de l’année, soit un chiffre conforme au niveau national, les ventes à propriétaires occupants ont également reculé, de l’ordre de 18% depuis début 2011. C’est bien plus qu’au niveau national, où les chiffres des propriétaires occupants restent stables depuis le début 2011.

Un phénomène qui s’explique, selon Xavier, Longin, le directeur des études d’Adéquation, par la fin du pass foncier, lequel avait bénéficié d’une volonté collective de la part de l’agglomération de porter ce dispositif. « Le pass foncier permettait de sortir sur des gammes abordables » précise-t-il. Ce qui s’est traduit par une baisse de 680 ventes de Pass Foncier, expliquant de facto près de 40% de la baisse coté utilisateurs.

Des prix toujours à la hausse

Côté prix, La tendance est clairement à la hausse : de 3100 euros du m² hors parking en 2006, on passe ainsi à 3780 euros du mètre carré habitable en moyenne sur les trois premiers trimestres de 2011. C’est une progression de l’ordre de 4,5% à période comparable, ce qui est moins rapide que les autres agglomérations de province, qui ont vu leurs prix progresser de 6.4% dans le même temps. Les prix sont toutefois à pondérer suivant les secteurs : s’il faut compter plus de 4000 euros le m² sur le cœur de l’agglomération - Lyon, Caluire et Villeurbanne - on est à l’inverse entre 3200 à 3300 euros le m² dans l'est lyonnais.

Après les constats, la prospective. Et là, on peut clairement affirmer que l’optimisme ne semble pas de mise. Si les années 2009 et 2010 ont été particulièrement favorables dans l’immobilier neuf, c’est en particulier grâce au dispositif Scellier, qui a dopé le nombre de ventes à investisseurs. Celles-ci ont en effet été aussi nombreuses durant ces deux années que lors de la période 2003-2007, malgré le fait que celles-ci soit réalisées uniquement dans les zones tendues, la zone C n’étant pas éligible au dispositif. En revanche, le niveau de ventes aux propriétaires occupants reste, lui, particulièrement bas: près de 40.000 ventes au niveau national, soit un niveau comparable aux années 1996-1998. La faute à des prix en hausse constante, qui a désolvabilisé une partie importante des acquéreurs potentiels.

Sur la fin 2011, le fait que le Scellier voit ses avantages baisser à la fin de l’année devrait être plutôt positif, et ce d’autant que l’offre commerciale est présente et majoritairement en BBC. Inversement, ceci devrait avoir des conséquences négatives sur début 2012 côté investisseurs. Sur le front de la demande en propriétaires occupants, le volume de ventes reste faible, et n’a pas semble-t-il été dopé par l’aide au financement que procure le PTZ+. La hausse des prix, elle, n’arrange rien : provoquée en partie par une inflation des coûts du foncier, elle parait difficilement compensable par l’optimisation des coûts de production.

95.000 ventes au mieux en 2011

Adéquation table donc pour 2011 sur approximativement 40.000 ventes aux propriétaires occupants, et sur 50.000 à 55.000 ventes investisseurs, soit un chiffre de 90.000 à 95.000 ventes pour cette année. Pour 2012, la société d'études table sur une stabilité des ventes à propriétaires occupants, à 40.000 unités, dans l’hypothèse médiane où aucune crise sur le financement n’éclate durant l’année et où aucun dispositif ne soit mis en place pour resolvabiliser les acquéreurs potentiels. Pour ce qui concerne l’investissement locatif, Adéquation table sur une perte de 20% de ventes sur l’ensemble de l’année, soit 10.000 ventes de moins au niveau national, ce qui se traduirait par 81.000 à 85.000 ventes sur l’année - soit le niveau des années 1997-2001.

« L’histoire semble un peu écrite pour 2011 et 2012 » conclut, philosophe, Laurent Escobar. « Il me semble même un peu optimiste de penser que l’on fera autant de ventes à occupants en 2012 qu’en 2011, à partir du moment où il n’y a aucune raison que les prix ne continuent pas d’augmenter en 2012 ». Il se pourrait même que ce socle de 40.000 ventes s’érode. Des prévisions confortées, selon lui, par le fait que les prévisionnistes du Crédit Mutuel, de la BPCE et du Crédit Agricole tableraient sur les mêmes chiffres, à 2000 logements près.

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