Le dispositif Pinel
Sylvia Pinel, ministre du logement de 2014 à 2016 (SDH/LPI)
Le dispositif Pinel est un dispositif fiscal d’aide à l’investissement locatif, qui a succédé au dispositif Duflot.
Un investisseur souhaitant acquérir un logement pour le louer peut ainsi déduire fiscalement une partie du prix d'acquisition d'un logement.
Fin août 2014, l’investissement locatif est en crise, et les mises en chantier de logement sont au plus bas. On assiste, à cette époque, à une fuite des investisseurs dans le secteur du logement neuf, qui ne retrouvent pas dans le dispositif Duflot les avantages dont ils bénéficiaient à l’époque du dispositif Scellier, notamment en matière de montant de déduction fiscale. Manuel Valls annonce alors le remplacement du dispositif Duflot par le dispositif Pinel, reprenant ainsi le nom de la ministre du logement, Sylvia Pinel, qui a remplacé Cécile Duflot quelques mois plus tôt.
Le dispositif Pinel reprend en grande partie les dispositions du dispositif Duflot. La philosophie du dispositif est en effet la même : le logement doit être loué à un prix inférieur d'environ 20% au marché du secteur concerné, et il doit être nu, c’est-à-dire non meublé. Il doit respecter un niveau de performance énergétique globale, à savoir respecter la RT2012 (réglementation thermique 2012) dans le cas d’un logement neuf (ou encore être « Bâtiment basse consommation, BBC 2005 » dans le cas de logements dont le dépôt du permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013). Dans le cas de bâtiments existants, ils doivent obtenir le label « Haute performance énergétique, HPE rénovation » ou le label « Bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 ».
Plafonds de ressources et de loyers
Les loyers sont plafonnés, tout comme les ressources du locataire. Voici, en métropole, pour les baux conclus en 2016, ces plafonds de ressources.
| Composition du foyer | Zone A | Zone A bis | Zone B1 | Zone B2 |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 36.993 € | 36.993 € | 30.151 € | 27.136€ |
| Couple | 55.287 € | 55.287 € | 40.265 € | 36.238 € |
| Personne seule ou couple avec 1 pers. à charge | 72.476 € | 66.460 € | 48.422 € | 43.580 € |
| Personne seule ou couple avec 2 pers. à charge | 86.531 € | 79.606 € | 58.456 € | 52.611 € |
| Personne seule ou couple avec 3 pers. à charge | 102.955 € | 92.240 € | 68.766 € | 61.890 € |
| Personne seule ou couple avec 4 pers. à charge | 115.851 € | 106.049 € | 77.493 € | 69.749 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | +12.908 € | + 11.816 € | + 8.646 € | + 7.780 € |
Les plafonds de loyers varient en fonction des zones, le logement devant nécessairement être en zone tendue. Lyon et Villeurbanne sont, par exemple, en zone A, tandis que le reste de la Métropole est, lui, en zone B1.
| Plafonds de loyer au m² | |
|---|---|
| Zone A bis | 16,83 € |
| Zone A | 12,50 € |
| Zone B1 | 10,07 € |
| Zone B2 (sur agrément) | 8,75 € |
Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement. Un coefficient multiplicateur est en effet appliqué, avec un calcul réalisé selon la formule suivante, où S est la surface du logement : 0,7 + 19/S. Le résultat est arrondi à la deuxième décimale et ne peut pas dépasser 1,2.
Par ailleurs, le propriétaire investisseur ne pourra pas bénéficier du dispositif que pour, au maximum, deux logements par an, et ce dans la limite d’un investissement total de 300 000 € par an. L’autre limite s’inscrit dans la lutte contre les niches fiscales : la réduction d’impôt est ainsi incluse dans le plafonnement global, fixé à 10 000 €, des avantages fiscaux.
Les améliorations par rapport au dispositif Duflot
Mais le dispositif Pinel diffère de son prédécesseur par l’introduction de deux différences majeures : Le propriétaire du logement acquis peut en effet louer à un ascendant ou un descendant, à la seule condition qu'il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.
La deuxième différence porte sur la durée. Le montant de la réduction d’impôt est en effet variable, suivant la durée de location. Dans le dispositif Duflot, Le logement devait être mis en location pendant une période de neuf ans, ce qui permettait d’obtenir une réduction d’impôts de 18%. Désormais le logement peut être mis en location pendant une période minimale de six, neuf ou 12 ans, la réduction d’impôt s’élevant à 12, 18 ou 21 % du prix d’achat (et 29% dans les collectivités et départements d’outre-mer). C’est cette nouvelle flexibilité qui a, en grande partie, fait le succès du dispositif. De nombreux dispositifs en loi Pinel ont été initiés en région lyonnaise dès la fin 2014 dans l'optique de faire bénéficier aux acquéreurs des avantages de celui-ci.
