Les transactions reculent et les prix baissent dans le Rhône
La Chambre du Rhône de la FNAIM a organisé la semaine dernière un point sur le marché immobilier à Lyon. A notamment été évoquée la situation du marché immobilier ancien.
La FNAIM organisait le 29 mai dernier un point sur le marché immobilier à Lyon, en présence du président de la Chambre, Pascal Pancrazio, mais aussi de plusieurs vice-présidents, dont Deanna Nociar, vice-présidente déléguée à la transaction.
L’impact de la hausse des taux
Dans un premier temps, le président de la Chambre est ainsi revenu sur le contexte de marché. Ce dernier avait subi il y a quelques mois le contrecoup de la hausse des taux d’intérêt, qui a lourdement affecté le pouvoir d’achat immobilier des ménages, générant de facto une chute des transactions, et une crise du secteur.
«On sait comment ça a commencé, avec notamment les taux d’intérêt. L’an dernier, un quadruplement des taux en quelques mois, ça n'était presque jamais arrivé dans l'histoire de l’évolution des taux d’intérêt. »
Pascal Pancrazio
Et à cette évolution conjoncturelle, sont venues s’agréger de nouvelle contraintes émanant de la loi «Climat et Résilience».
«Nous sommes dans un environnement contraignant. Bien évidemment, la FNAIM s’inscrit totalement dans la loi ‘Climat et Résilience’. On accompagne, on est force de propositions sur ces éléments-là, mais il n’empêche : ça crée des obligations, notamment pour les DPE, un stress supplémentaire dans un cadre qui est déjà extrêmement stressant.»
Pascal Pancrazio
Et la chute brutale des transactions après des années 2021 et 2022 assez florissantes a eu raison de certains acteurs du secteur. Le président de la Chambre du Rhône a en effet évoqué une flambée des défaillances des cabinets immobiliers. «On est sur des statistiques quasiment à fois quatre par rapport à la normale », déplore-t-il.
Un marché d’obligation
Concrètement, seules résistent les ventes ou achats contraints, impliqués par un héritage, ou encore une séparation.
« Concrètement, ce qui se passe sur le marché, c’est que l'offre ne rencontre plus la demande. Les gens n'arrivent plus à se loger. On est sur un marché de l'obligation. Nous ne sommes pas sur un marché d'intention, ou de confort. Quand on a vraiment besoin de se loger, on est dans l'obligation, et dans ce cas-là, on achète ou on vend, mais le marché est assez contraint.»
Pascal Pancrazio
Crise du logement
Aussi, au vu des discussions avec les organisations entrepreneuriales comme le MEDEF ou la CPME, trouver un logement constitue désormais une difficulté majeure pour les potentiels employés en région lyonnaise, du fait d’une offre locative en berne, note le président de la Chambre du Rhône de la FNAIM. Et le même problème est valable aussi pour les administrations.
«C’est réellement une crise du logement, et on est quand même sur un droit quasi fondamental. Se loger, c’est presque constitutionnel. C’est un devoir pour un Etat.»
Pascal Pancrazio
Chute de 22% des ventes dans le Rhône
Deanna Nociar, la vice-présidente de la Chambre déléguée à la transaction, a ensuite fait un point sur le marché de l’existant. Et les transactions restaient en recul à fin février dans le Rhône, avec 20.886 ventes, soit un repli de 22,2% sur 12 mois glissants. Cette évolution est ainsi en ligne avec celle comptabilisée sur la même période en région Auvergne-Rhône-Alpes. Sur ce territoire, les transactions ont en effet chuté de 20,3 %, à 109.213 unités. Ce total régional reste ainsi très loin des 143.267 transactions enregistrées en 2021, et même des 113.177 recensées en 2017. Dans la région, c’est en Savoie que le repli est le plus limité (-15,2% à 352.320 transactions), alors même qu’il est le plus marqué dans la Drôme (-23,1% à 277.573 transactions).
Par commune, on notera que le nombre de transactions a été le plus importante à Lyon (6.223 ventes), Villeurbanne (2.114 ventes), Caluire-et-Cuire (612 ventes), Villefranche-sur-Saône (589 ventes), Saint-Priest (482 ventes), Vénissieux (475 ventes), Bron (411 ventes) et Vaulx-en-Velin (363 ventes).
Nette baisse des prix en Auvergne-Rhône-Alpes
Sur un an, à l’exception notable du Cantal (+0,5% à 1.241€ le m²), les prix sont en baisse dans tous les départements d’Auvergne-Rhône-Alpes sur un an. Seuls trois départements enregistrent des baisses de prix inférieures à 1% à l’image de la Loire (-0,3% à 1.658€ le m²), de la Haute-Savoie (-0,4% à 4.623€ le m²), et de la Savoie (-0,7% à 3.779€ le m²).
Dans tous les autres départements, la baisse est supérieure ou égale à 1%, à l'image des départements auvergnats tels que l'Allier (-1% à 1154 € le m²), la Haute-Loire (-1,5 % à 1375 € le m²), et le Puy-de-Dôme (-1,7 % à 1504€ le m²). Les baisses sont plus importantes dans l’Ain (-1,6% à 2.450€ le m²), l’Ardèche (-1,7% à 1.899€ le m²), ou la Drôme (-1,9% à 2.232€ le m²), mais surtout en Isère (-2,6% à 2.641€ le m²) et dans le Rhône (-5,6% à 3.612€ le m²).
On notera par ailleurs une chute assez conséquente des valeurs dans les grandes villes, si l’on excepte Annecy (+0,7% à 5.582€ le m²) qui voit ses prix augmenter et Aix-les-Bains (-0,7% à 4.459€ le m²) qui voit les siens tout juste s’éroder. Sur un an, le repli est plus net à Saint-Étienne (-1,4% à 1.417€ le m²) et s’avère même très significatif à Grenoble (-5,3% à 2.619€ le m²), Clermont-Ferrand (-3,7% à 2.216€ le m²), Villeurbanne (-7,9% à 3.595€ le m²), ou Lyon (-7,1% à 4.492€ le m²). Sur l’ensemble de la région, les prix reculent de 2,4% sur un an, à 2.774€ le m².
Le président fédéral de la FNAIM, Loïc Cantin, était présent lors de ce point marché lyonnais. Et pour lui, cette adaptation des prix est une bonne chose.
«La baisse des prix est enclenchée. Elle est de l’ordre de 5% sur une année glissante. On vient d’assister à trois trimestres consécutifs de baisse des prix. Elle est salutaire pour les accédants à la propriété.»
Loïc Cantin
Sur Lyon, par secteur, on notera que les 6e (5.286€ le m²), 2e (5.061€ le m²) et 4e (4.963€ le m²) arrondissements disposent des prix les plus élevés, devant les 1er (4.948€ le m²), 3e (4.516€ le m²) et 7e (4.424€ le m²). Les 8e (3.991€ le m²), 9e (3.846€ le m²) et 5e (3.792€ le m²) arrondissements sont les moins onéreux.
Vers une stabilisation à la fin de l’année
Le président de la FNAIM, après s’être félicité de la baisse annoncée des taux de la BCE, a noté que ce mouvement allait permettre au marché de se redynamiser. La fédération prévoit ainsi un point palier à la fin de l’année, à la faveur de prix qui auront décéléré de 5% à 8% à la fin de l’année.
Loïc Cantin a également appelé à la mise en place de mesures comme la portabilité des prêts, mais aussi l'exonération d'impôt sur les revenus locatifs après 10 ans de location.
«C'est un signal intéressant: ça permet d'amener une stabilité du parc locatif sur 20 ans. C'est un signal intéressant pour quelqu'un qui veut prendre sa retraite.»
Loïc Cantin
Quelqu'un qui fait un effort d'épargne à partir de 55 ans, pendant les 10 meilleures années de son activité, pourra ainsi bénéficier, quand il prendra sa retraite, d'un revenu complémentaire. Cette exonération, d'une durée de 10 ans, pourrait même être portée à 15 ans en cas de travaux de rénovation énergétique, suggère le président de la FNAIM.
«Pendant ce temps-là, l’État continue d'encaisser des droits de mutation, l’État soutient le marché, et encaisse des recettes de TVA, et avec un différé de prise en charge de 10 années.»
Loïc Cantin
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