Baisse des ventes et des prix de l’immobilier dans le Rhône en 2023
C’est ce qu’a indiqué la FNAIM dans sa note de conjoncture à Lyon et le Rhône.
La Chambre FNAIM du Rhône a dressé ce mardi un bilan du marché immobilier dans le Rhône et à Lyon en 2023 et les perspectives 2024 de celui-ci. Selon elle, « le marché immobilier dans le Rhône fait face à des tendances significatives, marquées par un recul des ventes, une diminution des prix et une pénurie alarmante de logements », ce qui soulève « des défis majeurs pour les acteurs du secteur ».
Ventes en recul
Comme la fédération l’avait constaté au niveau national, le volume des transactions décroit dans le Rhône. La FNAIM a en effet enregistré 22.933 ventes dans l’ancien en 2023, en net recul de l’ordre de 16.5% par rapport aux 27.651 transactions de l’année 2022. « Cette baisse s’explique par un combiné de contraintes faisant irruption au même moment sur le marché et par un contexte inflationniste », explique la Chambre.
Et baisse des prix
Le Rhône a connu, comme la plupart des départements français, une année de baisse des prix en 2023, avec un prix au m² qui est tombé à 3.720€ pour un logement dans le département, soit une baisse de 5.1% par rapport à l’année dernière. Sur la seule ville de Lyon, les prix chutent de 6.3% à 4.716€ le m² en 2023, contre 4.975€ le m² en 2022. Les 2e et 6e arrondissements sont toujours les arrondissements où les prix sont les plus élevés. Dans Lyon intramuros, seul le 9e arrondissement affiche encore des prix en-dessous de la barre des 4.000€ du m². À Villeurbanne, le prix moyen est désormais de 3.787€ le m², contre 3.948€ fin 2022.
Néanmoins, certaines villes de la deuxième couronne voient toujours leur prix augmenter par rapport à l’année précédente, comme Villefranche-sur-Saône et Vienne. A Villefranche-sur-Saône, le prix au m² s’établit à 2.669€, contre 2.481€ fin 2022. A Vienne, le prix au m² s’établit à 2.503€ le m², contre 2.460€ fin 2022.
La FNAIM a par ailleurs tenu à remettre en perspective les baisses de prix constatées dans le département.
«Les professionnels de l’immobilier appellent les vendeurs à être attentifs à l’évolution récente du marché, marquée par une baisse significative des prix, notamment dans la région lyonnaise. Cette prise de conscience est cruciale pour assurer des transactions équitables et un marché stable. Même si elle soulève des inquiétudes, cette érosion des prix offre de véritables opportunités d’achat pour les acquéreurs qui peuvent désormais profiter du contexte pour négocier. Cette baisse est également à nuancer, les prix ayant atteint des niveaux records durant les dix dernières années.»
FNAIM
Un marché locatif en demande
Sur le front du marché de la location, on enregistre une hausse des prix de 2% dans le Rhône et de 2.4% à Lyon. Il faut ainsi compter en moyenne de 14.2€ le m² pour louer son logement à Lyon, contre 13.9€ en 2022, et 13,3€ le m² à Villeurbanne. Il faut compter 10,3€ le m² à Villefranche-sur-Saône et 10,2€ le m² à Vienne. « Cette évolution s’explique notamment par un manque de logements neufs, faute d’incitation à la construction dans la Métropole de Lyon », explique la FNAIM.
La fédération évoque notamment une offre amenuisée sur le marché locatif.
« Les effets contre-productifs de l’encadrement des loyers (en place à Lyon et Villeurbanne) se font également ressentir. De plus en plus de propriétaires retirent leur logement du marché, amenuisant l’offre disponible et impactant particulièrement les petites surfaces. Au-delà de faire fuir les investisseurs, cette mesure a conduit à la sortie de 9.000 logements du parc locatif. »
FNAIM
Par ailleurs, l’obligation de rénovation énergétique reste un sujet qui préoccupe les professionnels de l’immobilier. Les logements classés F et G, dits « passoires thermiques », interdits à la location à l’horizon 2028 et dans leur intégralité, représentent 10.9% du parc rhodanien. « Cette interdiction a soulevé une prise de conscience de la population sur l’urgence d’opérer une rénovation énergétique performante », note la FNAIM, qui observe un phénomène de dévalorisation des passoires thermiques lors de la vente ainsi qu’une baisse d'intérêt d'une partie des acquéreurs au profit de quelques investisseurs.
Une baisse des taux qui pourrait impacter positivement 2024
Les intermédiaires en financement immobilier ont toutefois récemment évoqué un reflux des taux. La FNAIM note que les taux de crédit ont amorcé leur descente pour la première fois depuis 2022, et se stabilisent autour de 4%. Une pause jugée « significative après une série de hausses consécutives, offrant l’espoir d’un futur assouplissement », note la fédération.
La Chambre souligne que les taux directeurs ne devraient plus augmenter, voire peut-être baisser d’ici la fin de l’année, citant Nicolas Fraioli de La Centrale de Financement. Selon elle, il n’y a plus de restriction côté banques, les dossiers avec un taux d’endettement à 35% et un apport de 10% étant acceptés.
La fédération se veut toutefois quelque peu positive pour l’année en cours.
« 2024 sera une année de transition. La fin de la hausse des taux d’emprunt et la baisse des prix devraient redonner du pouvoir d’achat aux ménages »
Pascal Pancrazio, président de la FNAIM du Rhône.
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