GUIDE IMMO - Quand les transactions ne sont pas effectuées entre particuliers, l'agent immobilier est un intermédiaire incontournable, dont l'activité est très règlementée.
L’activité d’agent immobilier est régie par la Loi Hoguet du 2 janvier 1970. Elle a été mise à jour à plusieurs reprises, en 1993, en 1995 et en 2005. L’agent est un intermédiaire dans la vente d’un bien. Son client, le vendeur, rémunère l’agent via une commission à la signature de la vente du bien. Il aura auparavant conclu un mandat de vente, par lequel l’agent reçoit mandat de vendre le bien. Le contrat ainsi formé n’est pas un contrat avec obligation de résultat, mais un contrat avec obligation de moyens.
L’agent immobilier peut également, via un mandat de gestion, se voir confier la gestion de biens immobiliers confiés par les propriétaires.
D’un point de vue formel, l’agent immobilier doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés, et tient une comptabilité. Sur son activité propre, il doit détenir un registre répertoire, un registre des mandats, un carnet de reçus. L’affichage de ses tarifs en vitrine et en agence est obligatoire.
Le contrôle de la profession est effectué par les caisses de garantie. Si il y a manquement grave, elles peuvent alerter le préfet qui peut retirer la carte au professionnel, qui ne peut dès lors plus exercer.
L’encadrement de la profession
La carte professionnelle de transaction et/ou de gestion est nécessaire pour exercer l’activité d’agent immobilier ou de gestionnaire de biens. C’est la préfecture du département d’implantation de l’agence qui délivre cette carte pour une durée de 10 ans. 3 grands types de conditions sont nécessaires à son obtention :
-L’aptitude professionnelle : pour exercer, il faut être titulaire d’un diplôme d’Etat Bac+2 ou +3 sanctionnant des études économiques, juridiques, ou commerciales, ou encore d’un diplôme universitaire ou de l’Institut d’études économiques et juridiques appliqués à la construction ou à l’habitation. Faute de disposer d’un de ces diplômes, un professionnel disposant de 10 ans d’expérience dans l’immobilier, ou de 4 ans s’il est cadre
-La capacité : la loi interdit l’accès à la carte aux personnes frappées de certaines condamnations (escroquerie, vol, faux, usage de faux, abus de confiance, banqueroute, …) mais aussi aux titulaires de certaines charges incompatibles, comme les notaires (ils peuvent néanmoins pratiquer la négociation immobilière), liquidateurs, greffiers, officiers ministériels, avocats, titulaires d’une fonction publique, ou d’un mandat parlementaire.
-La garantie financière : elle diffère suivant l’activité. Pour la gestion : le montant minimum est de 110.000 euros. Pour la transaction, le même seuil est applicable, mais une dérogation est possible pendant les deux premières années d’exercice s’il est personne physique et qu’il n’encaisse pas les fonds. La loi n° 2010-853 du 23 juillet 2010 prévoit qu'une personne qui souhaite obtenir la carte d'agent immobilier et qui déclare ne détenir aucun fonds, effet ou valeur est dispensée de justifier d'une garantie financière. Le décret du 30 décembre 2010 précise les modalités de cette dispense et simplifie pour les ressortissants communautaires les conditions d'obtention de la carte professionnelle.
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