Pour garantir un prêt, les banques peuvent demander des garanties, réelles ou personnelles.
On appelle sûretés réelles l'ensemble des garanties prises sur des biens, et permettant à la banque de se payer en cas de défaillance de l'emprunteur. En effet, un établissement de crédit, lorsqu'il prête à un ménage ou un individu, prend un certain nombre de garanties sur l'emprunteur. Ces garanties peuvent porter sur un bien immobilier, lequel servira de gage à l'établissement bancaire.
À l'inverse, on parlera de sûretés personnelles lorsque les garanties ne sont pas prises sur des biens, mais sur des personnes. C'est notamment le cas de la caution simple ou encore de la caution solidaire.
Les suretés réelles
Par l'hypothèque conventionnelle, la banque obtient une garantie qui lui permettra de vendre un bien aux enchères en cas de défaillance de la personne ou du ménage ayant contracté le prêt. La vente aux enchères du bien permettra notamment de recouvrer le reste du montant dû par l'emprunteur.
D'un point de vue formel, l'hypothèque conventionnelle se fera par acte notarié dans les deux mois consécutifs à la vente du bien. Au terme du prêt, il y aura une levée automatique de celle-ci au bout de 12 mois.
À côté de l'hypothèque conventionnelle, on trouve une autre forme de garantie, le Privilège du prêteur de deniers. Cette dernière permet, en cas de défaillance de l'emprunteur et sans son consentement, une mise en vente du bien, afin de récupérer sa créance, et ceci devant tout autre créancier. D'un point de vue pratique, le privilège du prêteur de deniers se mettra en place de la même façon qu'une hypothèque conventionnelle, par acte notarié dans les deux mois consécutifs à la vente du bien.
Ce privilège ne peut servir que dans le cas d’un prêt visant à financer l'achat d'un bien qui existe déjà, mais en aucun cas la partie du prêt visant à construire la maison, ou financer un achat en VEFA. Les frais du privilège sont à la charge de l'emprunteur. Le coût du privilège est toutefois inférieur à celui de l'hypothèque conventionnelle. En effet, l'emprunteur n'aura pas à payer de frais relatifs à la taxe de publicité foncière.
L'hypothèque rechargeable a été instaurée par la réforme des hypothèques de 2006. Elle évite, dans le cas d'une garantie d'un second emprunt, la reconstitution d'une nouvelle hypothèque.
Les sûretés personnelles
En cas de défaillance de l'emprunteur, ce sera, a contrario d'une hypothèque, une caution tierce qui se portera garante. Concrètement, la caution se présente sous la forme d'un écrit dans lequel la personne physique ou la personne morale s'engage à rembourser, le cas échéant, la banque. On trouve deux formes de caution :
La caution simple. Dans ce cas, la caution n'est pas tenue au possible remboursement de la totalité de la dette. Elle peut demander à la banque de poursuivre en premier lieu l'emprunteur, et les autres cautions si elles existent.
La caution solidaire. Dans cette forme de caution, l'établissement de crédit peut poursuivre indifféremment la caution ou l'emprunteur pour la totalité de la dette. D'un point de vue concret, cet acte est rédigé sous seing privé. Il respecte un certain nombre de règles très précises sans lesquelles la nullité peut être invoquée. Par la suite, la caution peut poursuivre le débiteur, et faire saisir son bien.
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