Taux : attention danger ?

EDITORIAL - Alors que la crise au Japon avait fait baisser les taux de l’OAT 10 ans, le spectre d’une reprise fait de nouveau monter les Bourses, mais également les rendements des obligations d’Etat.

Certains l’appellent le « premier temps fort habitat », d’autres le « premier temps fort de l’année immobilière» : toujours est-il qu’avec le printemps, les projets d'accession à la propriété éclosent, les salons immobiliers fleurissent, et l’immobilier refait subitement surface à la une des news magazines. La période qui s’étend de mars à juin est traditionnellement propice aux achats immobiliers. Du coup, tout le secteur est sur le pont dès les premières semaines du mois de mars : banques, courtiers, organisateurs de salons, intermédiaires de services, etc…

Or cette année, on semble moins optimiste du côté des professionnels. Symbole des temps : le salon de l’immobilier de Lyon (comme celui de Toulouse d’ailleurs) a connu une fréquentation moindre par rapport à l’édition d’octobre dernier. Dans les allées de l’évènement, nombreux sont les professionnels de la transaction qui ont connu deux bons mois début 2011, mais qui s’interrogent désormais sur le reste de l’année. Les prix stratosphériques atteints dans certains secteurs en 2010, poussés par des conditions de crédit inédites, posent désormais problème. Avec la remontée des taux, la solvabilité des acheteurs diminue, et les vendeurs ont du mal à s’adapter, d’autant que les biens mis en vente sont rares, phénomène qui pousse les offreurs à la surenchère. D’où une crainte d’un blocage du marché, comme le confessait récemment Bernard Cadeau, le dirigeant d’Orpi.

Des conditions de crédit moins favorables

Chez les courtiers en crédit immobilier, même constat : il y a un peu moins de demande qu’en temps normal. Il faut dire que l’année 2010 est bel et bien terminée, et a emporté avec elle le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt, le pass-foncier, et une partie des avantages du Scellier. Le PTZ+, qui semble cristalliser une partie des espoirs de la profession, divise : certains y voient un levier puissant, plus puissant que les dispositifs précédents. D’autres estiment que la déductibilité d’emprunt pourrait avoir eu un impact nettement supérieur au dispositif actuel…

Mais surtout, la remontée des taux, initiée en décembre ne s’est pas stoppée en mars. Pourtant beaucoup de professionnels anticipaient une pause. A cette période, les banques rivalisent en général à coup de baisse de barèmes de taux pour attirer des nouveaux clients. Mais pas cette année. Toutes savent que la probabilité d’une hausse des taux longs est forte, comme en atteste la dernière étude du Crédit Foncier, qui anticipe ni plus ni moins une hausse des taux de crédit immobilier de l’ordre de 100 points de base sur l’année (les taux ont déjà été rehaussés de 30 points de base depuis janvier).

Pour l’heure, les taux de l’OAT, sur lesquels sont peu ou prou indexés les taux de crédit immobilier, semblent filer tout droit vers leurs plus hauts de 12 mois, et ont touché tout à l’heure en séance les 3.71%. Nul doute, ce seront eux les juges de paix en matière d’immobilier en 2011, dans un contexte très tendu sur le front de la dette obligataire en zone euro. La hausse des taux directeurs de la BCE pourrait bien sûr jouer sur les taux longs (et donc de facto sur les grilles de crédit immobilier).

Mais une hausse importante de ceux-ci semble être tout sauf certaine: la nette poussée de l’inflation en zone euro, combattue par la BCE via les hausses de taux, est une variable qui dépend de trop de paramètres (notamment géopolitiques) pour être certain qu’elle se poursuive tout au long de l’année. Autre facteur de questionnement : la reprise économique, poussive, va-t-elle permettre d’augmenter la solvabilité des acquéreurs.

C’est cette incertitude, pesante, qui obscurcit l’horizon des professionnels. Tous savent qu’ils ont mangé leur pain blanc fin 2010. Vont-ils être condamnés au pain noir durant toute l’année 2011, ou - pire - au pain sec et à l’eau, comme ce fut le cas fin 2008 et début 2009 ? Toute réponse semble pour l’heure prématurée, et surtout… loin d’être acquise.

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