«Le marché immobilier est en train de changer de psychologie»

Pour Alban Lacondemine, président d’Emprunt Direct, les taux pourraient remonter d’ici la fin de l’année.

Comment voyez-vous évoluer les taux français d’ici la fin de l’année ?

Au vu des derniers évènements, nous ne serions pas surpris que les taux remontent d’ici quelques semaines ou en début d’année prochaine. Les taux de l’OAT 10 ans, qui sont déterminants dans l’évolution de ces derniers, se sont littéralement envolés ces derniers jours. On est passé de 3.10% à 3.40% sur l’indice TEC 10 en trois jours, alors que nous évoluions début septembre à des taux inférieurs à 2.50%. Nous avons donc repris 100 points de base et ceci ne s'est traduit sur les grilles des banques que par une très légère hausse sur les profils moyens en ce début de mois. Je crains qu'une partie de cette hausse soit intégrée dès les prochains barèmes de décembre, si d’aventure la pression des marchés obligataires ne baissait pas d’ici là.

On avait pourtant vu une relative décorrélation entre les taux de l’OAT et les taux de crédit immobilier ces dernières semaines…

Cette absence de corrélation entre les taux de l’OAT 10 ans et les barèmes des banques reste valable, mais uniquement à la baisse. Les établissements ont profité de la récente baisse des taux pour maximiser leurs marges, et certaines ont même décidé de réduire leurs bilans. Les banques françaises foncent à toute vitesse vers leurs objectifs de Bâle 3. BNP Paribas a indiqué récemment qu’elle y parviendrait dès juin 2012. Il y a des arbitrages d’ampleur dans la stratégie des établissements actuellement, notamment dans la banque d’investissement. Tout ceci a un impact direct sur les divisions banques de détail des établissements. Concernant le crédit immobilier, les établissements se montrent plus prudents…

Comment ceci se traduit-il ?

C’est assez simple : les banques sont beaucoup plus sélectives depuis l’été. Les encours de crédit vont décélérer dans les prochains mois. Aujourd’hui, nous assistons à un resserrement progressif des conditions de crédit, même si l’on n’est pas encore dans la situation d’octobre 2008, avec un blocage total du financement, dû à une défiance généralisée des acteurs bancaires. Sur des excellents dossiers, où le risque pour les banques est très peu élevé ou inexistant, elles n’hésitent pas à rogner un peu sur leurs marges. Dans ce contexte, le différentiel entre les taux accordés aux meilleurs dossiers et celui accordés aux dossiers moyens à tendance à augmenter. Toutefois, si les taux continuaient à monter, ceci exclurait du marché les ménages dont le plan de financement est le plus juste financièrement.

Le gouvernement a récemment annoncé la fin du PTZ+ dans l’ancien… Cela aura des conséquences sur le marché?

C’est le genre d’annonce qui va singulièrement compliquer les plans de financement pour certains primo-accédants, même si la portée du PTZ+ est, sur une assez grande partie des dossiers, assez limitée. Nous nous attendions à une telle mesure. Au fond, depuis la fin de l’année dernière, la feuille de route était tracée : avec le stress induit par la crise de la dette, l’Etat cherche à faire des économies. Les aides à l’accession constituaient une dépense fiscale qu’il fallait rationnaliser. On a donc supprimé le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunts votée en 2007 et le Pass foncier, puis remplacé le doublement du PTZ par un nouveau mécanisme, le PTZ+. Globalement, on a réduit le coût pour l’Etat. Mais ce n’était pas encore assez… Le gouvernement a donc décidé de la fin du PTZ+, en même temps que celle du Scellier. Quoi qu’il en soit, la perspective de l’élection présidentielle faisait que toutes ces mesures risquaient de disparaitre après mai 2012.

Comment le marché peut-il désormais se réguler ?

Pour notre part, nous pensons depuis un certain temps que le marché du crédit immobilier va se contracter sévèrement en 2012, et nous ne sommes apparemment plus isolés. Il n’y a qu’à observer les dernières prévisions de Crédit Logement publiées la semaine dernière pour s’en convaincre. Plus globalement, le marché immobilier dans son ensemble est en train de changer de psychologie. Les gens qui suivent le marché de près ont perçu cela très tôt dans l’année. Et même pour le grand public, la vision du marché autrefois inéluctablement haussière commence petit à petit à s’ébranler. C’est cet aspect-là qui est très important. Petit à petit, le soutien de l’Etat à l’immobilier faiblit et l’hypothèse d’une possible baisse des prix est en train d’entrer dans la tête des gens. La régulation par les prix est d’ailleurs, dans l’hypothèse plus que probable d’une hausse des barèmes dans les prochains mois, la seule planche de salut pour le marché. Les transactions dans l’ancien ont d’ailleurs déjà tendance à diminuer, tout comme, dans certaines zones, les prix. Reste que la principale conséquence d’une baisse des prix est, en général, l’attentisme des acheteurs : comme les prix de l’immobilier reculent, ils attendent d’autres baisses de prix. Même si, malgré tous ces éléments la démographie tendra, à moyen terme, à soutenir le marché en termes de transactions.

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Sylvain d'Huissel

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