Votée à l’Assemblée Nationale, la loi de finances, qui a acté la fin du Scellier, va passer devant le Sénat. L’Etat sera-t-il contraint dès 2013 de lâcher du lest en matière d’urbanisme?
Les députés ont acté lundi la disparition du Scellier. Le secteur de la promotion immobilière se retrouvera donc en 2013, si rien n’est fait d’ici là, orphelin des différents dispositifs de défiscalisation mis en place depuis 1984 pour soutenir la construction neuve et l’investissement locatif privé. Si cela devait se confirmer en 2012, ce serait donc assurément un tournant. Pour l’heure, les grands acteurs veulent croire qu’il ne s’agit que d’une éventualité. Alain Dinin, le PDG de Nexity l’a encore répété ce matin sur BFM Business : les promoteurs s’attendaient de toute façon à ce que les cartes soient rebattues dès l’élection présidentielle de 2012.
Or dans un contexte d’effondrement du marché du neuf, on imagine mal le gouvernement en place ne pas tenter de venir à l’aide du secteur du logement. La ministre du Budget, Valérie Pécresse, l’a d’ailleurs, à l’occasion du vote de la loi de Finances, avoué à mots couverts. « Nous ne supprimons pas le dispositif Scellier en 2012 mais en 2013. Il faut donc mettre rapidement autour de la table toutes les énergies » indiquait la ministre, qui voyait dans la fin du dispositif une « occasion de repenser la politique du logement sur des fondements différents ».
La situation du logement neuf et du secteur de la construction au deuxième et troisième trimestre sera à ce titre déterminant dans l’avenir des dispositifs d’incitation à la pierre. L’effet d’inertie propre à la chaine de la promotion immobilière induit que le ralentissement des ventes opéré en cours d’année 2011 aura nécessairement un impact en 2012 en termes de mises en chantier. La pression montera dès lors sur le prochain gouvernement, qui sera confronté dans ses premiers mois, à une activité très anémiée dans la construction. Mais dans le même temps, les paramètres budgétaires qui poussent aujourd’hui à la disparition du Scellier pourraient bien ne pas avoir disparu : dans ces conditions, la mise en place d’un nouveau dispositif d’aide à l’investissement locatif par un gouvernement de droite comme de gauche ne semble pour l’heure qu'une hypothèse bien mince. Pour répondre à un possible effondrement du marché, le prochain gouvernement pourrait bien être tenté de jouer sur un autre levier, celui d’un assouplissement de la règlementation.
Le levier de l’urbanisme ?
En ce sens, la fin du Scellier pourrait mettre fin à la schizophrénie propre à la politique du logement en France, pointée par de nombreux acteurs. « Nous fournissons en même temps (…) des encouragements fiscaux et des « découragements » juridiques » expliquait en début de semaine le député UMP Marc le Fur à l’Assemblée Nationale. Beaucoup souhaitent donc un relâchement des contraintes en matière de règlementation. Le député UMP Gilles Carrez, appelait même à des « mesures de déverrouillage » du droit de l’urbanisme. « Au fur et à mesure des années, on a complexifié la réglementation en matière de construction de logements. Le code de l’urbanisme est devenu un véritable parcours du combattant, les recours se sont multipliés. Du coup, les opérations mettent des années à aboutir – dans ma commune, il aura fallu vingt ans pour réaliser une opération de 400 logements au pied du RER » expliquait lundi le rapporteur général du Budget à l’Assemblée.
Dans certaines agglomérations, comme à Paris, mais aussi, de plus en plus, à Lyon, le prix des charges foncières a, corrélativement, eu tendance à exploser, du fait notamment de l’absence de libération de terrains disponibles. « Nous avons organisé la rareté du foncier disponible : voilà la question fondamentale de notre droit de l’urbanisme » expliquait Marc Le Fur. « Si un maire définit un plan local d’urbanisme pour lancer la construction de logements, on lui oppose un schéma de cohérence territoriale (SCOT) réalisé par des technocrates, schéma qui, de fait, interdit une telle construction » lançait-il. La libération de foncier public est devenue l’une des revendications récurrentes des promoteurs, mais également d’autres acteurs comme les lotisseurs, qui peinent à trouver des terrains à un prix abordable en milieu rurbain, notamment dans la deuxième couronne de Lyon. Tous expliquent que les contraintes règlementaires en matière d’urbanisme, ainsi que les réticences locales à libérer du foncier, sont les principales causes de la hausse continue des prix dans le neuf. La volonté publique de limiter l’étalement urbain, de plus en plus souvent portée par les documents d’urbanisme n’est sans doute pas, non plus, étrangère à cet état de fait.
La simplification de la réglementation pas à l’ordre du jour
Une question reste toutefois en suspens : l’augmentation du prix du foncier ne pourrait-elle pas subir le contrecoup de la fin du Scellier ? Une étude publiée récemment mettait en cause le dispositif dans l’inflation du prix des terrains à bâtir. Le rétrécissement du marché à prévoir dans les deux années à venir va-t-il amoindrir la demande, notamment du fait des difficultés que pourraient connaitre certains promoteurs ou acteurs du marché immobilier?
Les prospecteurs sont sceptiques. « Les vendeurs sont très gourmands, et très au fait des prix du marché. Ils se connaissent entre eux. C’est tout le marché immobilier qui est quelque part pris en otage par quelques personnes, qui captent l’essentiel de la valeur» expliquait l’un d’eux. Dans le même temps, les autres leviers qui pourraient permettre de sortir la construction de l’ornière, comme la simplification du droit de l’urbanisme, ne sont toujours pas évoqués. « Comme les temps sont durs, on supprime les aides budgétaires et fiscales qui ont permis, vaille que vaille, de mener une politique du logement. On pourrait donc se dire qu’on va déverrouiller l’offre, que l’on va prendre des mesures de simplification de l’urbanisme et lutter contre les recours. Or rien n’est prévu en la matière. Voilà pourquoi je prends le pari que nous allons assister assez rapidement à un véritable effondrement de la construction» prédit Gilles Carrez. Réponse en 2012…
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