«Construire la ville sur la ville a ses limites»

Pour Xavier Fromage, président du Syndicat National des Aménageurs Lotisseurs Rhône-Alpes Bourgogne Franche-Comté, certaines dispositions réglementaires sont propres à favoriser le mitage, au détriment d’opérations d’ensemble réfléchies. La pénurie de foncier, qui est la cause d’une hausse du prix des terrains, reste en outre la problématique principale des lotisseurs.

Quels sont les prix des terrains à bâtir autour de Lyon ?

Comme les parcelles sont plus petites, on arrive à avoir des prix de 500 euros le mètre carré. Un terrain de 300 mètres carrés dans l’Ouest lyonnais, sera vendu plus de 150.000 euros. Ce n’est pas tant la situation du terrain - à l’Est ou à l’Ouest - qui fait le prix, mais vraiment l’éloignement du centre de Lyon en termes de temps. Les prix de Belleville seront ainsi les mêmes ceux de Péage de Roussillon ou de Bourgoin-Jallieu. Il y a toutefois toujours un attrait pour certains secteurs, comme les Monts-d’Or, qui fait monter les prix. Limonest, Ecully, Saint-Cyr au Mont d’Or, Saint Didier au Mont d’Or ou Collonges au Mont d’Or font partie des communes privilégiées. En secteur rural, le terrain peut représenter 30% à 40% d’une opération, tandis que dans les secteurs les plus centraux, ça peut aller jusqu’à 70%. C’est-à-dire qu’une personne qui achète un terrain à 250.000 euros fera peut-être construire une maison à 80.000 euros. Sur Lyon, le foncier représentera en général de 50% à 65% du coût global d’une opération.

Comment le SNAL suit-il l’activité ?

Sachant que depuis 2004, la différenciation entre opérations réalisées en lotissement et hors lotissement a été abandonnée, nous cherchons à avoir une vision plus précise du marché. . Les données actuelles sont issues principalement de la collecte des Directions régionales de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement (DREAL) et du ministère du Logement. Nous allons mettre en place un observatoire régional qui fournira des statistiques régulières. Nous avons sélectionné CecimObs, le principal observatoire en Rhône-Alpes pour recenser la part des terrains à bâtir produits dans le cadre d’opérations d’ensemble. Ces informations devraient confirmer que la part des constructions réalisées dans les opérations d’ensemble recule par rapport aux opérations diffuses assimilées au mitage urbain.

La partie diffuse est donc vraiment croissante…

Le nombre de déclarations préalables, procédure simplifiée qui permet d’échapper aux règles de lotissement, a fortement progressé, avec l’introduction de nouvelles règles en 2007-2008. En 2009, sur Rhône-Alpes, nous avions 35 277 déclarations préalables. En 2010, nous en avions 44 853. Au-delà de deux lots, nous étions auparavant obligés de réaliser une opération dans le cadre d’une opération d’aménagement d’ensemble, qui s’appelait lotissement.

L’introduction du permis d’aménager a modifié le régime de la déclaration préalable : ce n’est plus le nombre de parcelles qui détermine le recours à une telle déclaration, mais l’existence ou non de parties communes. On peut donc réaliser dans ce cadre 10 ou 12 lots qui échappent à toute règle contraignante en matière d’urbanisme. Or, au niveau des règles des Plans Locaux d’Urbanisme, des articles en matière de réalisation d’espaces publics contraignent souvent, en cas de réalisation d’une opération d’ensemble, à réserver 10% de la surface à des espaces verts, etc…

L’objectif de cet observatoire est donc de faire prendre conscience de cette réalité aux pouvoirs publics?

Nous sommes souvent désignés comme responsables de l’étalement urbain alors que nous réalisons des opérations de plus en plus denses. Pour certaines opérations de lotissements, certaines parcelles ont une superficie de 200m2.

La cause de l’étalement urbain n’est pas à chercher dans le comportement des professionnels, mais, dans l’ urbanisation diffuse des territoires, permise par l’assouplissement du dispositif de déclaration préalable, mais aussi par l’importance des zones U dans les documents locaux d’urbanisme, au détriment des zones AU. Les zones AU ( à urbaniser ), elles, imposent des opérations d’ensemble et structurées. Les communes ont plutôt restreint ces zones là et ont laissé en l’état les zones U (ndlr : zones urbaines), où l’on peut faire pratiquement tout ce que l’on veut.

Quelles sont vos propositions pour limiter l’étalement urbain ?

Au niveau national, le SNAL agit auprès du Secrétaire d’Etat au Logement, Benoist Apparu, pour limiter ce dispositif, ou tout du moins revenir à la règle précédente, soit une limite de 2 lots.

Nous encourageons également sur le terrain, lors de l’élaboration des PLU ou des SCOT (ndlr :les Schémas de Cohérence Territoriale), à classer un peu moins de terrain en U et un peu plus en 1AU pour engager des opérations plus structurées.

Un autre de nos objectifs est de lutter contre la rétention foncière. Nous souhaitons qu’un certain nombre de verrous sautent en la matière. Mais aujourd’hui, la réforme sur les plus-values immobilières, qui porte l’exonération totale de 15 à 30 ans, ne va pas dans ce sens.

L’augmentation de la durée de détention requise pour une exonération totale ne va-t-elle pas, justement, dans le sens d’une plus forte rétention, ou d’une hausse du prix demandé par le vendeur?

Nous vivons déjà cette évolution au quotidien. Le vendeur accepte de vendre, mais exige qu’on répercute le montant de la taxe sur la plus-value dans le prix. Nous n’avons pas d’autres solutions que de répercuter cette augmentation payée par l’acquéreur final. Ce dernier a d’ailleurs été désolvabilisé par la construction en normes BBC (Bâtiment Basse Consommation) qui a renchéri le montant de l’opération, alors même qu’en parallèle l’accès au crédit est beaucoup plus restreint. Nous sommes contraints de produire des terrains qui correspondent aux envies des acquéreurs, mais pas à leur budget.

Comment voyez-vous évoluer le marché d’ici 2012 ?

Les propriétaires de terrains n’ont pas été ramenés à la raison. Malgré la pénurie de terrains, il y aura forcément un opérateur qui fera de la surenchère.

La traduction immédiate de cette situation va être la diminution de la production de logements. Va-t-il y avoir une baisse des prix ? Dans la mesure où il n’y a pas de stock, on ne peut pas le dire.

Dans un premier temps, on peut prévoir une baisse des transactions, avec des niveaux de prix supérieurs au pouvoir d’achat des accédants. La principale problématique aujourd’hui, c’est que l’on ne sait pas produire moins cher, sinon on ne produit pas. La tentation est donc de moins produire et de limiter notre exposition à la conjoncture.

Le même problème se pose-t-il pour le foncier public ?

Le foncier vendu par des collectivités est relativement rare, puisqu’on est sur des enveloppes foncières beaucoup plus étendues. Les opérations sont lancées dans le cadre de concessions d’aménagement même si le foncier n’appartient pas aux collectivités. Celles-ci nous permettent de nous rendre propriétaire de ces tènements, à travers la mise à la disposition éventuellement de la Déclaration d’Utilité Publique, la DUP. Dans ce cadre, on peut accéder à du foncier libéré à l’initiative d’une collectivité. Mais dans ce cas-là, même si les offres sont également jugées à travers la pertinence architecturale de l’opération, l’élément essentiel reste malgré tout le prix.

La rareté du foncier est une problématique partagée par de nombreux acteurs, dont les promoteurs…

Nous siégeons au conseil d’administration du CERF (Centre d’échanges et de ressources foncières) Rhône-Alpes, qui rassemble entre autres des promoteurs et des établissements publics fonciers. Ceci nous permet de remonter nos problématiques au niveau de la région. Nous partageons avec les promoteurs un certain nombre de points de vue, comme sur la conjoncture ou encore pour dire que la démarche « construire la ville sur la ville » a ses limites. Imaginer que le marché privé pourra acquérir des bâtiments, les démolir, préparer des terrains et développer des programmes au prix du marché, est utopique. Dire « on va construire la ville sur la ville » et arrêter de s’étendre est séduisant… mais développer des opérations sur des propriétés bâties coûte beaucoup plus cher. Il faut bien indemniser, démolir, voire dépolluer le sol, et tout cela a un coût. On peut s’engager seulement dans le cadre d’une convention passée avec un établissement public foncier qui va acheter, démolir, dépolluer et appliquer un coefficient d’abattement sur la revente d’un terrain. L’établissement perçoit une taxe qui lui permet ensuite de "subventionner"en quelque sorte la vente du foncier. Ce type d’opération reste toutefois assez marginal.

Y-a-t-il toutefois un potentiel dans ce type d’opération?

Oui. Pour continuer notre activité, nous devrons travailler sur des opérations de plus en plus complexes, avec plusieurs acteurs, en prenant en compte ces problématiques de démolition et de dépollution dans nos bilans. Cela nous intéresse car cela peut constituer un apport important de foncier. Mais par rapport à des terrains ruraux, sans réelle problématique de voisinage, d’insertion urbaine, cela impose une adaptation.

Les adhérents sur SNAL sont-ils majoritairement implantés en zones rurales ?

L’essentiel de la construction en zone rurale est de l’habitat individuel. Nous devons répondre à la demande des communes rurales qui veulent renouveler et accroître leur population pour pérenniser leurs écoles et équipements commerciaux de proximité.

Si nous voulons nous rapprocher des centres villes, offrir une alternative à l’habitat collectif et développer des maisons, cela passe par un travail avec des collectivités ou des acteurs nouveaux comme les Etablissements Publics Fonciers.

On peut atteindre une plus grande densité de 40 ou 50 maisons l’hectare, même en secteurs urbains, ce qui est souvent mieux accepté que de grands immeubles collectifs. L’habitat individuel pluriel a sa place dans le développement de grandes villes à condition que les pouvoirs publics nous considèrent comme des acteurs de la ville.

Vous avez l’impression de ne pas être entendus?

Nous ne sommes pas forcément entendus. La course à la densité n’est pas toujours cohérente. Aujourd’hui dans l’Est lyonnais où la forme urbaine est plutôt pavillonnaire, accroître la densité à outrance n’est peut-être pas forcément une réponse appropriée. Développer des formes d’habitat plus intermédiaires serait plus souhaitable, et dans cette optique, nous pouvons trouver une place dans ce dispositif. L’aménageur peut répondre à des problématiques de densité lorsque l’on a un COS (ndlr : coefficient d’occupation des sols) inférieur à 0.4. Au-delà, ce sont des dossiers plutôt adaptés aux promoteurs. Au niveau du périmètre du Grand Lyon, il y a très peu de zones AU indicées qui permettent de développer des opérations d’ensemble. Aujourd’hui, l’essentiel des zones d’urbanisation future sont en 2AU et nécessite une modification du PLU pour être urbanisées. Un potentiel constructible important existe plutôt en périphérie. Sur Lyon, Villeurbanne, Bron ou sur Saint Priest, Rillieux-La-Pape, on va être vraiment sur du renouvellement urbain. Nous avons été, sur ces communes, amenés à soumissionner. Sur les petites communes périphériques du foncier est gelé à travers son classement en zone AU strict. Ce foncier pourrait être libéré pour faire baisser les prix.

Est-ce que vous prenez en compte la dimension en termes de transport et d’infrastructures dans vos choix?

Nous regardons essentiellement trois critères: les transports, les commerces de proximité et les équipements scolaires. Avec la crise de 2007, nous avons tiré un certain nombre d’enseignements. Nous n’allons plus dans des secteurs très ruraux sans demande rétablie. A plus 40 ou 50 kilomètres de l’aire urbaine de Lyon, il est beaucoup plus difficile de trouver une rentabilité. Avant les SCOT et la hausse des prix de l’énergie, les gens faisaient facilement 60 kilomètres entre leur domicile et leur lieu de travail. Dans ces secteurs, la demande extérieure n’existe plus et la demande est uniquement locale, et restreinte. Nous privilégions les centres -bourgs et les zones proches des villes moyennes ou des plus grandes métropoles.

Comment intégrez-vous dans vos approches les schémas qui organisent le foncier, comme les PLU ou les SCOT?

Les documents actuels sont plus complexes. Associés au Schémas de cohérence territoriale (SCOT), nous avons aujourd’hui les PLH (Plan local d’habitat), des ouvertures à urbanisations qui sont beaucoup plus réglementées. Nous avons parfois des zones qui sont urbanisables à court terme, mais dont les seuils que le PLH avait fixés sont déjà dépassés. Une opération peut être refusée sur la base du plan local d’habitat.

Au niveau du développement des opérations, on s’inscrit dans le cadre d’orientation d’aménagement qui sont définies au niveau des PLU. Ceci a pour principal avantage de connaitre les règles d’aménagement au départ, et d’avoir moins de négociation par la suite avec les collectivités.

On nous fait supporter, comme pour les promoteurs, la réalisation des objectifs en matière de logement social. Ceci fait partie des causes de renchérissement de l’habitat car on fait subventionner le logement social par les autres utilisateurs du lotissement.

Ces contraintes – énergétiques, sociales, ou encore environnementales – ne font-elles pas encore augmenter les prix ?

Oui, et c’est pourquoi il faudrait vraiment agir sur l’offre en libérant du foncier. Les SCOT agissent en fonction de la croissance démographique du territoire. S’ils considèrent que la croissance de la population nécessite 10 logements, ils vont classer un hectare à urbaniser, sans imaginer que le propriétaire n’est pas forcément vendeur. On classe trop peu de terrains par rapport aux besoins et le phénomène de rareté est beaucoup trop prononcé. Les prix des terrains sont désormais plus élevés qu’avant crise, sauf sur les secteurs les plus ruraux où l’on est sur des prix de bas de cycle.

» L'organisation du SNAL en Rhône Alpes

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Sylvain d'Huissel

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