<p>(SDH/LPI)</p>
PLU intercommunaux, disparition progressive des droits de mutation à titre onéreux : le conseil d’analyse économique a donné hier ses pistes pour mettre fin à la flambée des prix de l’immobilier.
Le Conseil d’Analyse Économique a publié mardi une note sur la hausse des prix de l’immobilier observée depuis 2000, et les façons de remédier à cette flambée. Le constat du CAE est simple : « L’accès à un logement décent, ou même tout simplement à un logement, est devenu un problème majeur, en particulier dans les zones tendues comme la région parisienne » note le CAE, qui a donc planché sur la question.
L’entité, qui est chargée de conseiller le gouvernement, s’appuie d’emblée sur un constat pour proposer par la suite des solutions : la hausse des prix est « préjudiciable », car anti-redistributive et porteuse d’inefficacité économiques, notamment en termes de mobilité des travailleurs. « Les bénéfices d’une baisse des prix de l’immobilier en France (en termes d’accès au logement et de pouvoir d’achat) dépasseraient largement les inconvénients» pense ainsi le CAE.
Un creusement des inégalités
Le conseil pointe par la suite les causes de la flambée des prix observée durant les années 2000-2012, pointant en outre une politique publique mal adaptée, avec une hausse des prix accentuant les inégalités « au détriment notable des jeunes générations de milieux modestes ». Elle sépare ainsi les hausses de prix connues entre 2000 et 2007 de celles connues entre 2010 et 2012.
Pour la première période, elle met les hausses de prix sur le compte d’une multitude facteurs. Du côté de la demande, le CAE met ainsi en avant la croissance démographique, la hausse des patrimoines privés, la hausse des revenus du travail, l’assouplissement des conditions de financement, une demande étrangère dynamique sur des biens immobiliers (notamment à Paris), et des politiques de soutien à la demande (via les lois TEPA, Borloo, Robien, Scellier ou encore le PTZ+). Du côté de l’offre, le CAE note une insuffisance chronique de l’offre en Ile de France, une mauvaise gestion de l’offre foncière, ainsi qu’une hausse des prix de la construction.
Valeur refuge
Pour la période 2010-2012, elle met en avant la forte baisse des taux d’intérêt, mais également d’autres facteurs de hausse, plus psychologiques : « l’immobilier a sans doute aussi été considéré comme une valeur refuge » affirme le CAE, qui note d’ailleurs que son évolution offre un parallèle avec celle de l’or.
Fort de ces constats, le CAE propose plusieurs remèdes, et notamment du côté de l’offre foncière, dont la rareté est souvent pointée comme étant à l’origine de la hausse dans l’immobilier neuf. « Le premier élément à corriger est la fragmentation de la décision sur le foncier» note ainsi le CAE.
PLU intercommunaux
En clair, passer le PLU à l’échelon intercommunal, ou du moins généraliser le recours à cette pratique déjà prévue par la loi. « La concurrence entre l’immobilier d’entreprise, qui apporte des revenus fiscaux aux communes, et l’immobilier résidentiel, qui a plutôt tendance à alourdir les dépenses (équipements collectifs, même si les nouveaux habitants apportent aussi des recettes fiscales), n’est pas favorable à des politiques ambitieuses de logement » note en effet le CAE. L’institution propose également de confier à l’intercommunalité, en province et dans les départements de la grande couronne de la région parisienne, à la commune et à l’intercommunalité une co-responsabilité pour la délivrance des permis de construire.
La fin des droits de mutation ?
Le CAE propose également une inflexion de l’évolution du coût de la construction. « Celui-ci dérive en France par rapport aux pays du Benelux et de l’Allemagne » analyse le CAE, qui propose de mettre en place un groupe de travail interministériel et d’experts pour comprendre cette hausse.
Mais l’une des solutions préconisées par le Conseil est celle de la suppression progressive des aides à la pierre, des mesures de défiscalisation et des droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Il souhaite également « réformer la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) » et « modifier la taxe sur les plus-values ». Il veut ainsi taxer la détention plutôt que les transactions pour rendre fluide le marché immobilier et rendre la taxation des plus-values foncières plus incitative « de manière à décourager les comportements attentistes ».
Il souhaiterait que la taxe sur les plus-values foncières soit taxée à sa valeur vénale, ce qui implique que plus-value latente « est taxée de facto ». « En appliquant la réforme de la taxe foncière proposée ci-dessus, la plus-value latente serait taxée à 0,5 % par an. « L’avantage de ce système est qu’il permet une taxation quasi indolore de la plus-value latente » note le CAE, qui indique que les recettes seraient redistribuées aux collectivités chargées de délivrer le permis de construire.
À propos de l'auteur
Vous êtes sûrs que c’est le CAS et pas le CAE ?
cette fameuse CAE prend les gens pour des cons. Appelons un chat un chat!
En effet, la CAE a raison sur le diagnostioque de la situation actuelle: des prix surévalués pour diverses raisons: des investisseurs qui se sont rués sur l’immobilier suite à l’écroulement de la bourse et surtout suite aux carottes sucessives de l’état (Scellier and co), suite également à la frénésie des acheteurs avec le ptz dans l’ancien maximisé et accessible de tous (Meme les petits enfants de madame bettancout, primos accédants, y avaient droit)
Bref, l’immo a flambé a cause des aides de l’état stupide destinées a augmenter la demande.
Que propose la CAE comme remède?
De nouvelles carottes destinées à resolvabiliser la demande: au lieu de preter de l’argent à zero% ou de faire du credit d’impot, on supprime les frais de notaire: bref le résultat va être exactement le même: futur explosion des prix et frenesie, puis blocage total des la remise en place des frais de notaire..
Bref cest du GRAND GRAND n’importe quoi cette commission: meme ma fille de 8 ans a plus d’intelligence!
Il n’y a qu’une seule solution: LIBERER les terrains et construire en masse en zone tendue!
JE NE PARTAGE PAS L’OPTIMISME DE CERTAINS SUR UNE BAISSE MODÉRÉE DES PRIX A LYON. LA MAIRIE AYANT DÉCIDE DE METTRE LES LOGEMENTS VACANTS SUR LE MARCHE (dont les 240 000 M2 de logements de fonction inoccupés),LA BAISSE VA ÊTRE BIEN PLUS IMPORTANTE ET SANS DOUTE SUPÉRIEURE A CELLE DE 2009.
CE RETOURNEMENT ABRUPTE DE SITUATION VA CRÉER DE GROS PROBLÈMES POUR CERTAINS.
De plus taxer les bons pères de famille par de la taxe foncière et les ruiner n’a ANSOLUMENT AUCUN SENS!
ce sont encore ceux de la classe basse et moyenne qui vont payer lourdement!
il faut augmenter la taxe foncière UNIQUEMENT sur les résidences secondaires (apparts loués), CEST TOUT, pour qu’il y ait plus d’apparts a vendre (augmentaion de l’offre)! Mais sans construction massive en parallèle, les locataires qui n’ont pas les moyens d’acheter seront à la rue!
Mais combien sont payés ces enarques , COMBIEN? Il ya du chomage meme chez les cadres sups! Le gvt ferait mieux d’embaucher des gens plus compétents!
De plus en quoi un futur acheteur qui lie le rapport de cet CAE disant qu’ils vont taxer à fond la caisse la détention, va etre incité a acheter??
C’EST d’UNE STUPIDE sans limite!
Mince hers gens du gouvernement, veuillez svp des gens ayant plus d’un neurone, svp….
C’est clair que la suppression des DDM c’est du n’importe quoi, strictement même avis que tonton flingueur qui a raison.
Les acheteurs vont avoir la joie de les payer 2 fois du coup: la première par leur resolvabilisation artificielle qui va faire monter les prix d’autant, la deuxième ensuite durant la détention.
N’IMPORTE QUOI.
Peut-être uniquement sur les zones non tendues ou l’économie réalisée ne sera pas captée par les vendeurs, mais c’est tout.
Des gens sont décidément capables d’établir des lois mais sans imaginer la suite et ça fait 10 ans que ça dure
Je pense aussi que le fait que les DDM soient supprimés c’est un peu abusif pour les acheteurs, mais comment revenir en arrière ? Quelqu’un a déja eu l’occasion ?