Les SCPI en démembrement

Investir dans des SCPI en démembrement recèle un certain nombre d’avantages majeurs pour bon nombre d’investisseurs.

La SCPI de rendement (société civile de placement immobilier) ou pierre-papier, est un fonds d’investissement immobilier collectif, qui permet à l’épargnant d’investir dans l’immobilier dès quelques milliers d’euros. En fonction du nombre de parts dont il est titulaire, « l’associé » de la SCPI, va percevoir des revenus complémentaires réguliers, issus des revenus locatifs perçus par la SCPI.

Un des avantages de la SCPI, hormis les taux de rendement affichés (4,85 % de rendement en 2015, selon l’ASPIM-IEIF), est la mutualisation des risques locatifs. Contrairement à un investissement immobilier locatif en direct, le risque ne repose pas sur un bien immobilier ou deux, mais sur un patrimoine immobilier diversifié. Par ailleurs, la gestion locative du parc immobilier de la SCPI est déléguée à une société de gestion.

Le démembrement en SCPI

L’investissement dans une SCPI peut, dans les faits, se faire de différentes manières. L’investisseur qui dispose d’une épargne peut réaliser :

• L’acquisition de parts de SCPI à crédit (pour profiter des taux d’intérêts d’emprunt bas et bénéficier de l’effet de levier) ou bien sans recourir à l’emprunt, c’est-à-dire comptant.
• Souscrire des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie
• Enfin, il peut acquérir des parts de SCPI en démembrement. Cette dernière possibilité, assez répandue chez les distributeurs de SCPI, permet un démembrement de propriété (un partage) en deux éléments, à savoir la nue-propriété et l’usufruit.

Le nu-propriétaire et l’usufruitier se mettent, dans un premier temps, d’accord sur une durée de démembrement dans le cadre d’un contrat (convention de démembrement). Par la suite, le véritable propriétaire de la SCPI, le nu-propriétaire, ne perçoit pas, durant la période définie, les fruits de son actif, l’usus et fructus- c’est à dire les dividendes versés par la SCPI. C’est le titulaire de l’usufruit qui perçoit les revenus de la SCPI pendant une période préalablement fixée dans le cadre d’un démembrement temporaire, ou même, pendant une période indéterminée jusqu’à son décès, dans le cadre d’un démembrement viager. Par nature, on a un usufruit temporaire. A la fin de cette période de démembrement, le nu-propriétaire récupèrera la pleine propriété des parts et percevra les revenus de celles-ci.

Dans le contrat de démembrement, une clé de répartition de la SCPI entre nue-propriété et usufruit, sera définie. Ces dernières auront des valeurs économiques différentes, qui dépendront de la durée de démembrement.

Exemples de clés de répartition entre deux SCPI

Cap=Capitalisation de la SCPI

De multiples avantages

Si l’usufruit de parts de SCPI s’adresse principalement à des personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés, souhaitant faire fructifier leur trésorerie. La nue propriété s’adresse davantage à des personnes physiques.

L’un des principaux avantages d’un achat en nue-propriété d’une SCPI est, pour un contribuable fortement fiscalisé, de limiter son imposition*. L’investisseur ne percevra en effet pas de loyer et ne paiera par conséquent pas d’impôt sur le revenu ni d’ISF (impôt sur la fortune) sur les parts. Cette possibilité est ouverte à l’investisseur qui n’a pas besoin de revenus pendant un certain nombre d’années (5 ou 10 ans).

Mais l’autre avantage pour l’investisseur en nue-propriété réside également dans le prix de la part. Une décote sur le prix d’achat est en effet appliquée, de l’ordre de 20 % en moyenne si l’investisseur renonce à l’usufruit pendant 5 ans et même de 35% s’il renonce à celui-ci pendant 10 ans (cf. les clés de répartition spécifique à chaque SCPI).

Par ailleurs, au terme du démembrement, l’investisseur en nue-propriété récupère, sans frais ni fiscalité, la pleine propriété des parts. La fiscalité n’est par ailleurs pas alourdie, puisqu’aucun dividende n’est perçu et que les parts en nue-propriété ne sont pas imposables au titre de l’ISF.

Si investir dans la pierre via l’acquisition de parts de SCPI est un bon moyen de préparer sa retraite, ou de se constituer un patrimoine immobilier, l’acquisition de parts en démembrement permet également de préparer la transmission du patrimoine à ses enfants. L’investisseur peut ainsi acheter l’usufruit de parts de SCPI et ses enfants la nue-propriété. Ainsi, au terme du démembrement, les enfants récupèreront la pleine propriété des parts et percevront les dividendes, sans avoir à payer des droits de succession.

Quelques contraintes

On trouve toutefois quelques inconvénients à ce procédé de SCPI en démembrement. Tout d’abord, la possibilité de revente (la liquidité) est très réduite pendant la période du démembrement. Par ailleurs, trouver un usufruitier de parts de SCPI peut parfois être compliqué... Mais, pour ce faire, MeilleureSCPI.com peut vous mettre en relation avec une contrepartie potentielle.

*Investir dans l’immobilier locatif via l’acquisition de parts de SCPI en démembrement permet à l’investisseur de limiter son imposition. Cependant, il peut réduire ses impôts avec les SCPI. En souscrivant des parts d’une SCPI fiscale, l’investisseur peut bénéficier d’un avantage fiscal (défiscaliser). Plusieurs avantages fiscaux sont ouverts, en fonction du dispositif développé : les SCPI Malraux, les SCPI de Déficit Foncier, les SCPI Pinel. Par ailleurs, toutes ne sont pas soumises au plafonnement des niches fiscales.

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