<p>(SDH/LPI)</p>
EDITORIAL - La remontée sensible des taux de l’OAT 10 ans observée depuis la mi-août doit inciter à la prudence.
45 points de base. C’est la hausse des taux d’intérêt observée sur le marché secondaire des obligations d’État françaises depuis à la mi-août. A l’époque, les opérateurs de marché tablaient sur une possible récession aux Etats-Unis, une guerre commerciale à couteaux tirés entre la Chine et les Etats-Unis, et sur un Brexit désordonné au 31 octobre… L’absence d’actifs vus comme sûrs dans un contexte de ralentissement avaient déjà préalablement poussé en territoire négatif les rendements sur les obligations d’État à 10 ans en début d’été, ce qui constituait à l’époque une première. Le retour d’un cycle d’assouplissement quantitatif de la part de la BCE était, alors, plus ou moins anticipé.
Mais depuis la mi-août/début septembre, les anticipations des mêmes opérateurs se sont inversées. L’annonce de la BCE et son compte rendu de réunion montrant des désaccords au sein du Conseil des gouverneurs laissent penser que le retour du quantitative easing opéré il y a deux mois ne marque pas le retour d’un long cycle d’assouplissement.
Un retournement durable ?
Pour autant, ce retournement des taux apparait-il comme durable ? Est-ce le début d’un long cycle de retournement du prix de l’endettement ? La première conférence de presse de Christine Lagarde en tant que présidente de la BCE le 12 décembre prochain apportera sans doute des éclairages sur la politique future de l’institution. En attendant, les opérateurs ont vendu de la dette d’État, et se sont massivement reportés sur les marchés d’actions, anticipant désormais plus un ralentissement qu’une récession. Le taux de l'OAT 10 ans est, ce matin, brièvement repassé en territoire positif. Mais en l’absence d’inflation, la perspective d’une hausse des taux apparaît pour l’heure bien lointaine, et les mouvements actuels semblent plus s’apparenter à une correction de marché qu’à un retournement structurel…
Sur le segment du crédit immobilier, le contexte de marché et le retournement des anticipations ont déjà poussé, en octobre-novembre, les banques les plus proactives à réajuster certains de leurs taux, notamment ceux destinés aux ménages au profil moyen. Les taux très bas appliqués par les banques, l’allongement de la maturité des prêts accordés et la croissance de l’encours d’endettement ont même conduit l’autorité macroprudentielle française chargée d’exercer la surveillance du système financier, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), à mener une consultation consacrée au crédit immobilier. Le HCSF s’inquiète notamment des conditions d’octroi de crédits qui pourraient se durcir pour les ménages, notamment les moins aisés. Sont ainsi explorées plusieurs pistes menant à la limitation du rachat de crédit, au taux d’effort des ménages, ou au relèvement du taux d’usure. Les conclusions sont attendues prochainement.
La démarche est saine, mais n’est-ce pas déjà trop tard ? La hausse des taux d’intérêt et le bref passage de l’OAT 10 ans en territoire positif pour la première fois depuis l’été est-il annonciateur d’un retour du stress sur le marché de la dette ? Ne pourraient-ils pas se traduire à terme par une fragilisation de certains acteurs du secteur financier ayant joué sur une hausse démesurée de la valeur des actifs obligataires ? La question reste posée. Mais pour l’heure, ce rebond des taux est d’ores et déjà vu d’un bon œil de la part des banques, qui y retrouvent des marges…
Des prix dopés par la baisse des taux dans les métropoles
La volatilité observée depuis plusieurs mois sur le marché du crédit n’a toutefois pas eu pour l’heure de conséquence fâcheuse sur le marché immobilier, bien au contraire. La baisse des taux observée au cours des deux temps forts de l’année immobilière (de mars à juin et en septembre-octobre) a permis d’accroitre un peu plus le pouvoir d’achat immobilier des ménages, un phénomène qui n’est pas nouveau.
Le cycle de baisse structurelle des taux constatée depuis le début des années 2000 a favorisé l’attractivité du marché immobilier des métropoles dynamiques, qui recèlent des actifs dits «prime», c’est à dire ceux des actifs sûrs, où la perspective de baisse de valeur de l’actif est, dans le temps, la moins importante comparativement aux actifs les plus proches. Ce qui est le cas, par exemple, d’un actif dans le 2ème ou le 6ème arrondissement de Lyon, ou encore dans le 16ème arrondissement de Paris… La pression acheteuse est, dans ces métropoles, forte du fait de la rareté des biens, de la pression démographique inhérentes à des soldes naturels et migratoires positifs, et de l’appétit corrélé d’investisseurs à la recherche de rendement.
La hausse des prix de l’immobilier a ainsi été, dans ces zones et dans les secteurs périphériques immédiatement accessibles, corrélée à la longue décrue des taux. Mais la question se pose, alors même que les perspectives de baisse importante des taux de crédit sont quasiment nulles : que va-t-il advenir dans le cas où cette « subvention » implicite du marché immobilier qu’occasionnait jusqu’ici ce repli des taux, dans un contexte de revenus des ménages en stagnation voire en légère hausse, disparaissait du jour au lendemain ?
Ce serait au mieux, un arrêt de la dynamique haussière. Au pire, une crise structurelle. Deux perspectives qui doivent plus que jamais inciter à la prudence.
À propos de l'auteur
