La fin de certains avantages fiscaux en début d’année prochaine devrait permettre aux professionnels de l’immobilier de tirer parti des effets d’aubaine fin 2011. Même si l’exercice 2012 s’annonce, lui, chargé d’incertitudes.
« 2012 sera une année triste ». Frédéric Marchal, le patron des promoteurs de la région lyonnaise, a laissé transparaitre son inquiétude lors de la conférence de presse précédant le salon de l’immobilier. Certes, la fin d’année sera bonne à la faveur d’un effet d’aubaine dont devraient se saisir les investisseurs avant le durcissement du régime Scellier. Mais l’an prochain promet, pour les professionnels de l’immobilier, d’être un millésime difficile au vu de la conjonction de phénomènes défavorables, tant d’un point de vue fiscal que conjoncturel.
Le Scellier, ultime rabot ?
Tout d’abord, l’avantage lié au Scellier va passer de 22% à 14%. Le marché du logement neuf, qui avait eu du mal à se remettre de la baisse de 25% à 22% de la réduction d’impôt en début d’année, pourrait bien accuser le coup, la faute à un potentiel investisseur nettement amoindri. D'autant que si ces investisseurs seront à coup sûr moins présents en début d’année, il n’est pas certain que les primo-accédants parviennent,à eux seuls, à redresser la barre du marché. Car pour l’heure, si la part en pourcentage des utilisateurs dans le neuf a tendance à augmenter dans le total des ventes, c’est uniquement du fait de la baisse du total des ventes, le chiffre en valeur absolue ayant, lui, plutôt tendance à stagner. Le collectif neuf pourrait bien outre pas être le seul à pâtir de la conjoncture: la réduction prévue du Censi-Bouvard pourrait bien avoir un impact sur le niveau d'activité dans le secteur des résidences de services.
Quel impact de la réforme des plus-values?
L’autre inconnue de 2012 sera bien sûr l’impact de la taxation sur les plus-values immobilières au-delà de 15 ans pour les résidences secondaires. Si les transactions réalisées par les investisseurs sont pour l’heure, de l’avis des agents immobiliers, peu nombreuses, et devraient avoir au final peu d’impact, la nouvelle fiscalité provoquera à coup sûr une certaine tendance à la rétention chez ces propriétaires en début d’année, avant, sans nul doute, une normalisation par la suite.
Mais le changement en matière de fiscalité ne sera certainement pas la seule ombre planant sur 2012. Car l’année prochaine sera une année d’élection. Or une élection présidentielle est toujours redoutée des professionnels de l’immobilier. Car, en Bourse comme dans l’immobilier, les investisseurs ont une sainte horreur de l’incertitude. Et il en va de même pour les futurs propriétaires, qui restent souvent attentistes, au cas où des aides à l’accession à la propriété voient le jour après l’élection. C’est ce qui s’est passé en 2007 après l’élection de Nicolas Sarkozy, avec le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt. Or même si les marges de manœuvres ne seront pas sans doute les mêmes en 2012, l’incertitude liée à l’élection demeure, et devrait se traduire par un certain attentisme de la part des possibles acquéreurs.
« Un océan d’incertitudes »
Autre incertitude : celle de la solvabilité des ménages. Avec une croissance anémique, et une stagnation attendue des revenus des ménages, la reconstitution de leur solvabilité, mise à mal par les hausses de prix et la hausse des taux, est loin d’être acquise. En outre, la hausse des taux de l’OAT, si elle venait à reprendre, pourrait bien avoir un impact négatif sur les barèmes des banques, qui pourraient repartir à la hausse. De ce fait, la demande en crédit pourrait ralentir.
"L’immobilier neuf est assi sur un tabouret reposant sur trois pieds" expliquait Frédéric Marchal, le patron des promoteurs à l’occasion du salon de l’immobilier: « la rentabilité, la fiscalité et le patrimonial ». « Ces trois pieds ont été sciés» expliquait-il. Car du fait de la hausse des prix, la rentabilité de l’immobilier s’est nettement amoindrie ces dernières années. L’intérêt fiscal, via les dispositifs Scellier et le Censi Bouvard, n’est de son côté plus le même qu’auparavant. Enfin, l’intérêt patrimonial est lui aussi diminué, avec une taxation plus forte des plus-values immobilières.
Pour Yann Pommet, président de l’UCB-FFB du Rhône, « au-delà des mesures fiscales, il y a toujours eu des temps d’arrêt ». Mais par la suite, l’immobilier a toujours rebondi. Lui, en tout cas, en est convaincu : « l’immobilier et le logement vont rester un roc au milieu de cet océan de mauvaises nouvelles ».
À propos de l'auteur
La bulle immobilière, j’aurai été fier d’être resté locataire.
On m’a toujours dit que l illobilier est une valeur sure, quil ne peut que monter.
voilà la preuve, en 2000 – 2007 il y a avait jamais au combien jamais ce genre d’article. J’ai plus confiance en l immobilier. 2012, il sera tres taxer. La taxe foncière, l interet à rembourser, le prix haut à rembourser, les notaires à payer, les charges qui montent. Bref être proprio si ce n est de revendre n a aucun interet au prix pratiquer actuellement.