Certains s’attendaient à ce que l’année 2013 soit une année noire pour l’immobilier. Elle aura finalement été « une année grise ». C’est en substance ce que l’on peut retenir du dernier observatoire du crédit immobilier Meilleurtaux.com, qui dressait hier un premier bilan de l’année en cours.
L'année 2013 aura finalement été une meilleure année que prévu dans le secteur immobilier. C'est en substance le constat tiré à l'occasion du dernier observatoire du crédit immobilier Meilleurtaux.com. Premier constat : la production de crédit a plus que tenu le choc, avec une croissance de cette dernière de 40% selon les prévisions de Xerfi. Elle pourrait ainsi revenir aux niveaux de 2011 et atteindre 140 milliards d'euros cette année, soit une hausse de plus de 40 % par rapport à 2012 (98 milliards). Celle-ci a notamment profité de taux historiquement bas et d’une vague de renégociations de crédits. Les taux ont en effet peu évolué sur un an, permettant ainsi un maintien de la capacité d'emprunt. « Grâce au niveau très avantageux des taux, la demande de crédit est restée globalement stable par rapport à 2012, avec même quelques sursauts au 1er trimestre et en septembre où le nombre de dossiers de crédit a augmenté de 8 % sur un an » note ainsi Hervé Hatt, président de Meilleurtaux.com.
Pas d'effondrement des transactions
Du côté des transactions, il n’y a certes pas eu de rebond d’ampleur constaté après une année 2012 déjà terne, mais l’effondrement annoncé par certains n’a pas non plus eu lieu : les transactions se sont maintenues, dans un contexte de prix eux aussi relativement stables, s'est aussi maintenu dans l'ancien. Le seul déclin significatif concerne les investissements locatifs et des achats de résidences secondaires avec une chute de 25% de ces derniers.
Parmi les autres éléments de ce bilan, on notera également l’envolée des renégociations de crédit, phénomène qui s’est surtout concentré sur le début d’année. « Le nombre de demandes de renégociations sur le site meilleurtaux.com a atteint 30 000 dossiers en janvier, un record. Durant le 1er trimestre, 1 dossier sur 2 concernait une renégociation de crédit. » Mais la fin de l’arrêt de la baisse des taux observé depuis juin a semble-t-il atténué ce phénomène. « En octobre, 15 % des demandes seulement sont concernées, alors même que 56 % des emprunteurs n'ont pas encore tenté ou effectivement renégocié leur crédit » note en effet le courtier.
Chute des investissements locatifs
Un des autres éléments marquants est celui de la chute des investissements locatifs. Le courtier estime la contraction à 27 % des investissements locatifs sur un an, après une baisse qui s’était déjà élevée à 25 % en 2012. Moins de 10 % des crédits sont désormais contractés à ce type d’investissement, contre un chiffre de 14,5 % en 2011. Pour Sandrine Allonier «les investisseurs se tournent de plus en plus vers un achat dans l'ancien, moins avantageux fiscalement mais moins contraignant et parfois moins cher ». 16 % privilégient actuellement un achat dans le neuf, contre près de 40 % en 2011... Le même ton est décelable pour les résidences secondaires : leur volume a reculé de 25 % sur un an. Soit 2 % des dossiers du courtier.
Au final, les prix devraient avoir reculé, mais de manière contenue sur l’année : pour Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision chez Xerfi, « les prix devraient ressortir en baisse de 1,7 % seulement car le niveau des taux a permis le maintien relatif de la demande. Le cabinet table ainsi sur un volume de 680 000 transactions, soit une baisse de 3 % par rapport à 2012». Et dans le neuf, l’expert n’est pas haussier sur les prix. « Le dispositif Duflot, perçu comme contraignant dans un environnement fiscal moins avantageux n'a pas séduit les investisseurs dont la part ne cesse de reculer dans les ventes des promoteurs. Dans ce contexte de faible demande dans le neuf, les prix devraient ressortir en baisse de 1 % en 2013 » poursuit Alexandre Mirlicourtois.
À propos de l'auteur
En espérant que l’année 2014 marque un changement de cap et qu’elle soit sous le signe de la lumière!!
Cet article explique bien à quel point l’année 2013 a été difficile pour les promoteurs.
Pour ce qui est de l’investissement immobilier locatif, il y a une donné qui me semble intéressante à analyser…
Certes la chute de l’investissement immobilier locatif concourt à faire de 2013 une mauvaise année, mais du coup cette situation peut avoir un effet positif inattendu : le stock de programmes immobiliers neufs loi duflot livraison 2014 est conséquent.
Ce qui pourrait aider à relancer le secteur pour la prochaine année.
Mais pour revenir à l’achat de résidence principale on note un léger changement de comportement, dû selon moi à la baisse de l’immobilier en tant qu’investissement.
Auparavant bons nombres de contribuables n’ayant pas assez de revenus pour investir dans le locatif avaient tendance à se rabattre sur leur résidence principale en allant au maximum de leurs capacités de financement.
L’idée d’investir dans la pierre via sa propre résidence, et de générer le jour d’une revente potentielle une importante plus-value était une idée répandue.
Mais lorsque l’investissement locatif se porte moins bien, un signal est envoyé : celui que la pierre joue moins son rôle de créateur de richesse.
Dès lors, même sur la résidence principale les acquéreurs ont tendance à se limiter, en gardant une marge de manoeuvre.
Espérons que 2014 relance les ventes immobilières (tous secteurs confondus), l’immobilier étant depuis longtemps un moteur de notre économie.