« Nous avons vu l’émergence d’un marché tertiaire »

Brice Robert revient sur 30 ans de changements sur le marché de l’immobilier d’entreprise à Lyon.

 

Le marché de l'immobilier d'entreprise à Lyon a beaucoup évolué en 30 ans. Quels ont été pour vous les principaux changements durant cette période?

Il y a 30 ans, nous opérions sur quelques opérations, spécialement en bureaux. On commençait à faire quelques opérations à la Part-Dieu, comme le Britannia. La Tour Crédit Lyonnais s’est faite devant moi lorsque j’ai commencé : les capitaux et les intervenants étaient alors extérieurs à Lyon, tant du points de vue des promoteurs que des investisseurs. Le marché des bureaux était alors très concentré sur la Presqu’ile, et il n’y avait pratiquement pas d’opération à la Part-Dieu. On a par la suite vu arriver le TGV, et il s’est constitué par la suite un marché de concentration de bureaux sur ce secteur. Ensuite, les élus ont réfléchi, et fait ce que l'on appelait le plan « Lyon 2010 ». C'était une vision à 30 ans, ils ont voulu remodeler la silhouette urbaine de la Part-Dieu, en y mettant des tours. Néanmoins, en 30 ans, des tours, il n'y en a pas eu beaucoup. Il y en a une qui sort tous les 10 ans, et le maire de Lyon qui veut prolonger cette vision va peut-être contribuer à en faire sortir dans les 20 à 30 ans qui viennent.

Nous avons vu l'émergence d'un marché tertiaire, de micro-marchés, et de petits pôles identifiés. Il y a eu le triangle de Bron, Vaise, le Nord-Ouest, Villeurbanne Stalingrad, et Gerland… D'autres vont sans doute continuer à émerger, comme le Carré de soie, ou encore Confluence. On a eu une réponse au développement de la ville non seulement par quelque chose de très concentré par, mais aussi de façon atomisée par quelques micro-marchés. Au niveau industriel, nous avions des zones très anciennes, comme l’automobile à Vénissieux ou l’industrie pharmaceutique à Vaise. Les terrains immenses d'activités industrielles à l'est sont devenus des pôles d'activités tertiaires ou à dominante d'activités industrielles. D'autres ont été transformés en quartiers mixtes, avec des logements et des bureaux.

L’image et le numérique à Vaise, les Sciences du vivant à Gerland, il y a une certaine tendance à la spécialisation dans ces pôles tertiaires. Est-ce que vous pensez que cette tendance va se poursuivre ?

Il y avait déjà à l’époque des pôles spécialisés, comme le textile à Vaise. Ce dernier a été remplacé par un pôle numérique. Il y a un certain moment des endroits où il y avait certaines implantations moteurs: tant que ces implantations sont là et qu’elles marchent bien, ça fonctionne, mais le jour où ces activités ont besoin de s'étendre, elles vont devoir muter dans d'autres sites. Dès lors, ce qui était ici représentatif d'un thème va s’en aller. Car ce n’est pas parce qu’on décrète qu’il y a un pôle numérique que toutes les entreprises du secteur vont venir à cet endroit-là. On voit beaucoup de clients qui s’implantent ailleurs que dans le site spécialisé. C’est un peu une vision politique, or la politique ne fait pas l’économie de marché.

Le problème de foncier disponible est souvent un frein au développement des pôles…

Il y a des sites où il peut y avoir une libération de foncier, et où d'autres activités vont venir par la suite. Soit l'affaire est d'origine privée, et là c'est l'économie de marché qui prime, soit le pôle est d'origine publique, et le public va essayer de trouver une destination et créer un pôle. Depuis 20 ans, le secteur public est l'origine de la plupart des grands pôles. Il semblerait que depuis quatre ou cinq ans, le public n'a plus les moyens d'initier des grandes opérations foncières tertiaires. Les seules qui ont été lancées sont des opérations de logements. Dans le cadre du mouvement de densification des logements, ces opérations rapportent de l'argent, alors que dans le cas des opérations d'activité, elles en coûtent.

Quel est le pôle qui, aujourd’hui, recèle le plus de potentiel de location pour une entreprise qui veut s’implanter ?

La plupart du temps, les PMI-PME ne souhaitent pas louer, mais plutôt acheter. C'est là où il y a un paradoxe parce que les immeubles de bureaux que l'on construit en centre-ville sont densifiés. Ils ont donc une taille importante, et sont donc vendus à des investisseurs institutionnels, parce que l'on n'a pas les moyens de les vendre en copropriété, du fait que les délais d'écoulement commercial seraient dans cette hypothèse trop importants, de l'ordre de 3-4 ans - soit quelque chose d’impossible. Donc souvent, pour les PME-PMI qui veulent acheter, il faut construire des volumes plus petits de l'ordre de 1500 à 2500 m², donc forcément en R+1/R2, et donc forcément en périphérie. De l'autre côté, des entreprises qui veulent louer sont souvent des entreprises de très grosse taille ou des entreprises qui se regroupent à plusieurs pour louer des volumes importants, et donc ce sera dans ce cas du domaine de l'hypercentre, dans des sites bien reliés aux transports en commun. Il faut donc regarder où se situent les liaisons ferroviaires, de métro et de tramway pour connaitre les zones à potentiel fort. La Part-Dieu a un potentiel fort, mais qui va se réaliser dans la densification, c'est-à-dire avec plus d’étages. Toutefois, les immeubles traditionnels vont être préservés car tout le monde ne veut pas aller dans une tour. Il y a d'autres secteurs qui sont bien placés pour des implantations tertiaires, parce que bien désservis en termes de transports en commun.

L’accessibilité est donc devenue un thème majeur en immobilier d’entreprises ?

Aujourd'hui il y a des demandes de bureaux bien placés low cost. Actuellement, sur la voie du tramway, sur l'opération Pixel, nous sommes en en train de placer des entreprises, car, même si ce n'est pas de l'hypercentre, il y a une volonté accessibilité pour les salariés. On fait désormais beaucoup de parking de covoiturage à 30 voire 50 km de Lyon. Ce sont donc les liaisons avec ces parcs relais qui vont déterminer l'implantation des entreprises tertiaires. Si vous commencez en outre à contrôler les entrées dans la ville - et un jour ça ce fera - il faudra bien trouver des solutions pour que les salariés puissent venir autrement qu'en voiture. Dans le même temps, il ne faut toutefois pas aller trop dans le sens d’une suppression des parkings des immeubles de bureaux. Les gens qui viennent  en transports en commun peuvent avoir la nécessité d'avoir une voiture pour aller voir des clients et fournisseurs. En outre, si demain il y a une pléthore de voitures électriques, les voitures devront stationner dans la ville et charger leurs batteries, y compris la nuit. Même les parkings des entreprises devront être, dans cette optique, dédiés à la voiture électrique.

Justement, le développement durable est une thématique désormais récurrente dans le marché d’immobilier d’entreprise ?

Les normes augmentent tous les deux ou trois ans : la BBC d'hier sera le RT2012 de demain. Cela a des conséquences sur nos architectures puisque les immeubles sont de plus en plus isolés de l'extérieur. Les fenêtres sont de moins en moins généreuses. Par exemple, dans l'immeuble de la Banque de France à Confluence, nous avons disposé des puits canadiens pour que les pompes à chaleur travaillent à température constante. Il n’y a en effet pas qu’une seule recette en matière de développement durable. En outre, il va falloir que le personnel apprenne à gérer son propre comportement. Le développement durable, c'est très bien : mais si les salariés mettent à température à 27° l'hiver alors que la norme est 19°, ça n’ira pas loin. Toutefois même dans ce cas-là, on peut pallier au manque de civisme de la part des salariés, via la gestion centralisée des bâtiments, qui peuvent imposer des températures.

Le développement durable a aussi un coût, notamment en termes de prix à l'achat ou la location ?

Les prix des bureaux ont augmenté avec le prix de la prestation foncière, avec le prix de la sécurité, avec le coût des nouvelles normes, le coût des matériaux, le coût de l'énergie… Toutefois, même si cela a augmenté, je ne suis pas sûr que cela ait augmenté de façon trop importante, dans la mesure où, si on regarde l'inflation, les prix auraient pu augmenter de manière plus sensible.

Sur les tours, pensez-vous qu'il y ait un vrai besoin à la Part-Dieu ?

Il y a toujours un besoin de bureaux de grandes surfaces à la Part-Dieu. Le problème des tours, c'est qu'elles sont souvent coûteuses, elles proposent des plateaux qui sont concurrents entre eux, car pas très grands. De plus, comme les entreprises ne veulent pas se mettre sur de nombreux niveaux, cela pose en général un problème. En outre, comme ce sont des petits terrains, il n'y a pas trop de parking. Donc les tours ne sont pas un produit facile à commercialiser. C'est la raison pour laquelle la tour Oxygène n'a pu sortir que dans la mesure où il y avait une pré-commercialisation. On distingue là deux sortes de pré--commercialisation : la pré-commercialisation locative et la pré-commercialisation en acquisition. Ce qui est très difficile, dans le secteur privé, c'est d'avoir une pré commercialisation locative, c'est-à-dire qu’une entreprise dise « je vais prendre des bureaux que j’utiliserais dans quatre ans ». La plupart du temps, elles ont un horizon de six mois. Jusqu'ici, les élus ont puisé dans le réservoir des entreprises parapubliques pour remplir des tours. On peut aussi penser que des entreprises peuvent s'intéresser à l'acquisition d'un immeuble. Une banque qui voudrait acheter ses murs, elle, peut s'y prendre cinq ans à l'avance. Je pense qu'il y a des entreprises utilisatrices qui peuvent avoir intérêt à rentrer dans des opérations de conception de tours pour y entrer tant en tant qu’utilisateur d'une part et en tant qu'investisseurs d'autre part. Si cette banque ou grande entreprise ne remplit pas la tour, elle peut très bien offrir des mètres carrés libres à location pour des clients tiers, ce qui offre même des possibilités d'extension à terme.

Plusieurs études ont fait état d'une pénurie de neuf en 2012, avant la commercialisation des tours et des prochains immeubles à la Part-Dieu ? Est-ce que c'est quelque chose que vous percevez ?

L'offre à la Part-Dieu n'est pas compatible avec le niveau de la consommation moyen des dernières années. Mais dans le même temps, ce n'est pas mauvais qu'il y ait une pénurie : cela permet de relancer les opérations, car la pénurie a une conséquence sur les prix. Cela peut permettre à des investisseurs institutionnels de prendre le risque de monter une opération. Avec la crise de 2008, beaucoup d'investisseurs institutionnels n'ont plus pu être présents sur le marché à l'acquisition. Les seuls investisseurs qui sont restés voulaient des actifs sécurisés, donc loués. Mais sur des emplacements de première catégorie, il pourrait de nouveau y avoir des investisseurs qui prennent des risques dans les années qui viennent. Cela viendrait faire correctif à tout cela. Mais vous savez, le marché peut être déséquilibré avec 10 000 m² de plus ou de moins. Il y a donc la place pour une grosse opération par an.

On sent que Part Dieu reste pour l’heure le marché moteur en termes d’immobilier d’entreprise ?

On sent qu'il y a, du côté des politiques, un gros effort pour que Confluence devienne également une alternative à la Part-Dieu. Jusqu'à maintenant, la collectivité a attiré beaucoup de sièges, c'est-à-dire de mono utilisateurs, sans qu'il y ait une grosse place pour les produits en découpe. Ce genre de produits et le marché du blanc sont pour l’heure à l’ombre du marché. Sachant que Confluence a des avantages, mais aussi des inconvénients. Tout le monde ne  peut pas aller géographiquement sur le site de Confluence. Mais cela constitue une alternative.

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