« Les banques restent prudentes »

Sandrine Allonier, responsable des études économiques et porte-parole de Meilleurtaux.com, constate une disparité croissante des politiques des banques en matière de crédit immobilier, même si la majeure partie d’entre elles reste très prudente vis-à-vis de la situation sur les marchés financiers.

D’après le dernier baromètre de Meilleurtaux.com, un nombre important de banques ont baissé leurs taux en septembre…

Oui. 30% des banques ont baissé leurs taux. C’est quand même un fait assez remarquable, car cela fait depuis la fin de l’année 2010 que l’on n’avait pas eu une proportion aussi importante de banques qui baissent leurs taux. Après, cela concerne moins d’un tiers des banques. Mais c’est tout de même un signal assez positif pour ce mois de septembre. Les baisses vont jusqu’à 0.30% pour certaines, mais elles sont de 0.13% en moyenne. Ceci nous donne sur 20 ans des taux qui passent de 4.30% à 4.25%.

Au vu de l’évolution des taux de l’OAT depuis avril, il y a encore une grosse différence entre le potentiel de baisse et la baisse effective des taux sur le marché du crédit immobilier.

Exactement. L’OAT a énormément baissé depuis le début du mois d’août. Il était hier à 2.70%, contre 3.80% en avril dernier. Il est revenu au même niveau que celui d’octobre 2010. Or c’est à cette période que nous avions les taux de crédit les plus bas depuis 1945, puisque nous étions sur 20 ans à 3.20% pour les meilleurs taux, et à une moyenne de 3.56%. A cette époque, où l’OAT était aussi bas qu’il est maintenant, les taux étaient beaucoup plus bas qu’ils ne sont aujourd’hui. Les banques ont donc une marge de manœuvre. Après, compte tenu du contexte, toutes les banques n’ont pas baissé leurs taux. Nous sommes proches de la fin d’année, et certaines banques ont déjà réalisé leur objectif. Celles-ci vont donc choisir la stabilité ou vont même procéder à quelques hausses pour se retirer du marché. Il y a aussi quelques banques qui profitent de la baisse de l’OAT pour reconstituer leurs marges, et enfin celles qui profitent de ce mois de septembre traditionnellement riche en transactions immobilières pour faire un dernier effort de conquête de nouveaux clients. Ce sont ces dernières qui ont baissé leurs taux. Toutes ont néanmoins en tête les quelques problèmes de refinancement qui pourraient se poser, et gardent aussi à l’esprit les ratios de liquidités qu’on pourrait leur imposer très rapidement.

Du coup, cela donne peu de visibilité sur leur conduite dans les prochains mois…

Il n’y a pas de visibilité… On remarque depuis trois ou quatre mois que chaque banque a sa stratégie propre. Les écarts de taux se creusent, puisque entre les établissements qui se retirent du marché et entre ceux qui veulent rester compétitifs, on va trouver des écarts de taux de 0.70 point au sein d’une même région. Il n’est donc pas rare de trouver dans certaines d’entres elles des taux à 3.90% sur 20 ans et des taux à 4.60% sur la même période. Il n’y a pas qu’une seule politique de la part des banques, et pas de mouvements massifs. Il est donc difficile de faire des prévisions.

Les taux de l’OAT devraient toutefois rester bas : du fait de la faiblesse des marchés boursiers, les investisseurs se replient vers les obligations. Compte tenu de l’état de la dette grecque et de celles d’autres pays, comme le Portugal, les obligations françaises apparaissent moins risquées. Il appartient par la suite à chacune des banques d’ajuster sa politique en la matière. Le fait qu'un tiers des banques baissent ses taux est assez saisonnier, et assez lié au mois de septembre. Traditionnellement, en novembre décembre, le marché immobilier est beaucoup plus calme. Du coup, on a moins de baisse de taux, et moins de politiques attractives. Après, chaque année peut être différente. L’an dernier, les taux étaient très bas. Là, les mesures fiscales vont peut être rentrer en ligne de compte : certaines banques vont peut-être vouloir rentrer en jeu. Mais je pense qu’elles attendent de voir si la baisse de l’OAT est durable.

On voit que les CDS français atteignent de jour en jour de nouveaux records. En cas de poursuite du mouvement, cela pourrait obliger certains investisseurs à couper leurs positions sur la dette française, et de facto provoquer une remontée des taux de l’OAT. Ce serait dès lors un mauvais signal pour le marché immobilier…

Oui, il y a de nombreuses incertitudes. Mais pour l’instant, on reste sur des prévisions sur l’OAT raisonnables, pour l’instant au dessous des 3%. Mais il est vrai que les taux de l’OAT restent très volatils d’une journée sur l’autre, et les banques sont conscientes de cette volatilité. C‘est pour cela qu’elles restent prudentes, et qu’elles jouent plutôt la stabilité. Du point de vue des emprunteurs, on reste sur des conditions très avantageuses, puisque l’on peut trouver des taux de moins de 4% sur 20 ans. On est donc très loin de la situation de la crise de 2008, où les taux étaient montés jusqu’à 5.20% à l’automne...

Le marché interbancaire était alors totalement bloqué, ce qui n’est pas le cas actuellement…

Non. C’est un peu ce que certains craignent, mais, pour l’instant, on n’en est encore très loin.

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Sylvain d'Huissel

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