« La perte du AAA se répercuterait sur les taux de façon domino »

Lyon Pôle Immo a interrogé plusieurs courtiers en crédits immobiliers pour connaitre leurs anticipations en matière de taux. Première intervenante de cette série, Maël Bernier, porte-parole du courtier en crédit immobilier Empruntis, pense pour sa part que les taux pourraient remonter de 50 points de base en quelques mois en cas de perte du AAA par la France.

Quelle est la tendance du marché du crédit immobilier en ce début d’année ?

Les banques nous disent qu’elles vont procéder à des hausses de taux. Nous en avons déjà observé quelques-unes depuis la fin décembre. Maintenant, elles ne nous disent pas quelle va être l’amplitude de ces hausses. Certaines nous parlent de hausses assez importantes, de l’ordre de 0.20 point, et d’autres sont sur la réserve. Tant que l’on conservera le AAA, nous aurons des hausses modérées, voire assez légères. Aujourd’hui un prêt à 20 ans est à 4.35%, alors qu’il était à 4.25% le mois dernier. On pourrait donc augmenter de 0.05% à 0.10% sans que ce soit trop difficile pour les emprunteurs. En revanche, en cas de perte du triple A, cela se répercutera sur les taux de façon domino. Car si les Etats empruntent plus cher, on fait moins confiance aux banques de cet Etat. Du coup elles emprunteront plus cher et ceci se répercutera inéluctablement sur les taux des crédits immobiliers.

Pourtant les marchés semblent avoir d’ores et déjà intégré la perte du Triple A…

Ce n’est pas totalement intégré… On a des taux autour de 4%, mais l’Espagne emprunte à 7-8%. Donc la note de l’Etat joue quand même un rôle. Les taux français intègrent pour l’heure le fait que nous ne sommes pas trop mal classés. Toutefois, si cette dégradation intervenait, nous n’observerions pas une remontée subite des taux de l’ordre de 100 points de base immédiatement, mais plutôt une remontée de l’ordre de 50 points de base sur les 3-4 mois qui suivraient la dégradation.

La politique de sélectivité accrue de la part des banques va-t-elle se poursuivre ?

Les banques ont resserré depuis août leurs conditions d’octroi : ça se manifeste par un apport qu’elles regardent de plus près, mais aussi par le retrait des produits sur 30 ans. Le 25 ans est quant à lui octroyé avec prudence. Tous les produits qui permettent aux gens un peu à risque d’emprunter sont sortis du marché. Les banques préfèrent prêter à des gens qui ont beaucoup d’apport, et qui vont emprunter un peu moins, plutôt qu’à des gens n’ayant pas trop de réserve, comme souvent les primo-accédants.

C’est un marché qui va être plus difficile pour les primo-accédants…

Comme les banques ne sont pas tellement sures de la façon dont les prix vont évoluer, celles-ci sont réticentes à prêter.
Implicitement, les banques anticiperaient un scénario de baisse de prix ?
Ce n’est pas valable partout. Le problème c’est que lorsque vous achetez dans un centre-ville, vous n’êtes pas soumis aux mêmes exigences que quand vous achetez en périphérie. Je pense que l’on va aller vers une stabilité des prix à Paris et dans les grandes villes comme Lyon.

Est-ce que les banques prennent en compte cet aspect géographique et prêtent plus facilement pour un achat en centre-ville ?

Financer à 100% un appartement à 40 kilomètre de Lyon sera bien plus compliqué que financer un trois pièces dans Lyon 6, car ce dernier se revendra plus facilement. Mais globalement, ce sont les revenus et les conditions d’apport qui jouent.

Est-ce que la baisse des prix dans certaines zones va permettre une resolvabilisation des acquéreurs ?

Pour que la baisse des prix resolvabilise, il faut que les taux restent au même niveau. Si les taux remontent en parallèle, cela n’a pas d’effet. Afin que les emprunteurs soient vraiment resolvabilisés, il faut des baisses importantes, de l’ordre de 20% à taux équivalent.

Le financement va donc être la problématique centrale des acquéreurs en 2012…

Les banques restent attentistes, et, avec les présidentielles, les acquéreurs vont l’être aussi. Il y a de plus un autre élément très important qui joue sur les conditions de financement, à savoir la fin de toutes les aides à l’acquisition, comme le PTZ+ dans l’ancien. Or l’ancien représente 80% des ventes. Ça va avoir un vrai impact sur la volonté des gens de réaliser des acquisitions. Le problème, c’est que le marché reste soutenu d’une part par des gens qui vendent leur assurance-vie pour investir dans l’immobilier, mais surtout par les secondo-accédants, qui achètent un bien cher, et qui le revendent cher. Dans les grandes villes, la demande reste importante, surtout à Paris, vu que l’offre ne se renouvelle pas. Je ne crois pas que nous allons assister à un blocage du marché dans les six mois. Pour que la pompe du crédit qui se resserre tarisse la demande et que les prix commencent à baisser, il faut un certain temps : ça ne va pas arriver tout de suite. Il ne faut pas oublier que, sur l’année 2011, alors que les taux ont monté, nous allons tout de même terminer sur 750.000 transactions. L’immobilier demeure, face à l’assurance-vie et d’autres placements, une valeur refuge, si bien que le marché restera soutenu.

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