« La perte du triple A n’aura aucune incidence sur les taux »

Pour Pascal Beuvelet, président du groupe In&Fi, la politique restrictive des banques en matière de crédit va se poursuivre en 2012. Selon lui, les taux de crédit sont décorrélés des taux de l’OAT.

Quelles seront, selon vous, les conséquences de la perte du triple A ?

Sur le plan macroéconomique, la perte du triple A était largement anticipée. Il n’y aura pas d’impact, en France, et le refinancement ne sera pas, à mon sens, significativement plus cher dans les prochains mois. Sur le plan pratique, la perte d’un A n’aura aucune incidence sur les taux immobiliers. Ceci peut faire varier les taux de l’OAT, et donc le montant que l’Etat devra payer pour ses émissions d’obligations d’Etat. Mais l’OAT n’a, lui, rien à voir avec la fixation des taux de crédit immobilier : affirmer qu’il y a une relation mécanique est une aberration. Les banques ne se refinancent pas avec l’OAT. Elles se financent soit entre elles, soit auprès de la BCE : il y a un mois, elles ont, par exemple, emprunté 489 milliards d’euros à 1% lors d’une opération spéciale. C’est ceci qui constitue le financement des banques, et qui va servir à déterminer leurs taux de marché : sur ce taux, elles vont réaliser des calculs pour appliquer des marges. Les banques vont se positionner par rapport aux politiques commerciales de leurs concurrentes. Le taux de l’OAT n’est pas un élément technique : ce peut être un élément de référence, et encore… Ca l’était à une certaine époque, car comme tout était stable, on pouvait dire que les courbes des crédits immobiliers suivaient l’OAT. Mais on ne peut pas dire que le taux des prêts immobiliers suit celui des obligations d’Etat : si tel était le cas, on emprunterait en Grèce à des taux de 30% !

On peut pourtant imaginer que les banques observent malgré tout les taux payés par l’Etat pour déterminer le taux qu’elles vont appliquer aux particuliers de cet Etat pour déterminer un taux de marché…

Ce n’est pas du tout ça. La banque analyse à combien elle achète l’argent. Lorsque la BCE distribue 489 milliards à 1%, elles empruntent toutes à la même valeur. C’est certes sur 3 ans, mais les banques font de la titrisation : elles prêtent à 10 ans et revendent par la suite ce titre de prêt à d’autres acteurs. L’emprunteur va continuer à rembourser sa banque, mais l’argent va transiter pour rembourser le porteur du titre. Les établissements jouent ainsi sur les maturités de la dette : la banque n’emprunte jamais à 25 ans. Dans l’intervalle, les établissements se refinancent. S’ils montent un crédit sur 25 ans, ils le revendront l’année prochaine, et vont trouver quelqu’un qui achète cette dette. Pour cela, il faut que cette dette soit bonne, et que le gage, c’est-à-dire le bien immobilier, soit bon. Il faut dès lors que les durées de prêt soient plus courtes, qu’un apport personnel soit exigé, et que les taux soient intéressants. C’est pour cette dernière raison que l’on remonte actuellement les taux.

La politique de risques de la banque est donc déterminante…

La nouvelle politique de risque des banques est plutôt salutaire. Evidemment, si l’on veut une France de propriétaires à 70%, on va avoir du mal à y arriver dans ces conditions. Car ipso facto, cela va éliminer ceux qui sont trop juste au niveau du financement.

Une étude récente de la Banque de France montre que les banques ont durci leurs conditions d’accès au crédit immobilier. Ce mouvement va-t-il se poursuivre en 2012 ?

Oui, assurément. Même si les banques peuvent toujours faire des conditions avantageuses à des gens qui ont des revenus importants, de manière générale, les banques vont renforcer leurs conditions d’octroi, et pour longtemps. Le régulateur actuellement en matière d’immobilier, c’est l’accession au crédit. L’achat est actuellement payé à 95% par un emprunt. Or si la personne qui achète n’a pas son emprunt, elle ne paie pas. Du fait de la politique des banques, il y aura moins d’emprunteurs éligibles au crédit. De ce fait, automatiquement, les vendeurs seront obligés d’adapter leurs prix de vente aux possibilités d’achat des acheteurs, et ce avant même la notion d’offre et de demande. Ce sont les conditions de crédit qui vont faire le marché. Comme on prévoit une baisse de la distribution de crédit – on parle de 130 milliards contre 160-170 l’an dernier – on peut légitimement penser que la baisse du nombre de transactions sera légèrement inférieure à la baisse du volume de crédit. Seul le haut de gamme ne sera pas touché.

 






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