Immobilier : quand le législateur a la bougeotte

Et si la meilleure chose que le prochain pouvoir en place en mai prochain pouvait décider pour le logement était de ne rien faire…

Les professionnels de l’immobilier en savent quelque chose : l’incertitude fiscale est, en elle-même, souvent bien plus néfaste que la suppression de tel ou tel dispositif. Aussi sont-ils nombreux à demander un cadre plus stable pour l’immobilier, après une année 2011 chaotique de ce point de vue. « Il faut se rappeler qu’en un peu plus d’une année, nous avons eu 7 lois de finances et lois de finances rectificatives, ce qui est considérable », rappelait récemment Maître Jean-Pierre Prohaszka, président de la Chambre des Notaires du Rhône en marge du salon de l’immobilier de Lyon. Et en dressant le bilan des changements fiscaux intervenus à Lyon dans le courant de cette année, celui-ci tend à donner le tournis  : « nous avons eu deux lois de finances -la loi de finances 2011 et la loi de Finances 2012 -mais nous avons eu, en 2011, 4 lois de finances rectificatives, avec à la fin de l’année les trois dernières qui se sont succédé à la fréquence de quasiment une chaque mois» indiquait-il, en avertissant que « tout ceci n’est pas sans conséquence sur les comportements des vendeurs et acquéreurs ».

Des effets d’annonce néfastes

Mais au-delà de ces considérations somme toutes assez techniques, ce sont surtout, selon lui, les effets d’annonce qui entravent la quiétude nécessaire à la bonne tenue d’un marché quel qu’il soit. Car il y a encore un an, consécutivement à la reprise des prix de l’immobilier, Christine Lagarde, alors ministre de l’économie, réfléchissait à taxer les plus-values sur les résidences principales, relayée en cela par la majorité présidentielle, et par des travaux parlementaires allant en ce sens. C’est alors, se souvient Maitre Prohaszka que « les propriétaires se ruent chez les conseils pour établir des SCI afin d’écraser la plus-value ». Il fallait de toute urgence aller apporter ces biens qui normalement ne devaient pas être taxés, dans une société, de façon à remettre à niveau la valeur du bien. Comme cela, le jour où le bien était revendu, on ne partait pas du prix d’origine, mais du prix d’apport à la société » explique Maître Prohaszka. « En plus, l’apport à la société présentait un avantage considérable, puisque l’on avait pas les taxes que l’on trouve dans le cadre d’une vente ». C’est notamment le cas des taxes comprises dans ce qu’on appelle de manière générique « les frais de notaires » qui sont composées à 80% de taxes, qui n’existent pas lorsque l’on apporte les biens immobiliers à la SCI. Finalement, le projet sera stoppé en cours de route par le président Sarkozy, qui indiquera que cette réforme ne se fera pas.

Deuxième acte

Pour autant, l’idée de taxer les plus-values n’est pas, pour autant abandonnée. Le 24 août, le premier ministre François Fillon, annonce la fin du régime des taxations des résidences secondaires, avec application immédiate : jusqu’ici exonérées au bout de 15 ans, la taxation doit d’abord s’appliquer ad vitam aeternam. La panique s’empare des vendeurs sous compromis de vente: ils vont devoir faire face à une taxation inattendue. Suite à la grogne des professionnels et au retrait des mandats de vente, le gouvernement fait marche arrière. La deuxième loi de finances rectificative adoptera finalement le principe d’une exonération après 30 ans, au terme d’un barème dégressif. Du coup, les vendeurs vont affluer sur le marché avant le 1er février. Certains d’entre eux manqueront le coche. « Ce sont ces effets d’annonce qui sont terribles, avec des annonces qui sont erronées puisque cela ne correspond pas forcément au dispositif de la loi de finances, des lois avec une entrée en vigueur qui ne nous permet pas de réagir » explique le président la Chambre.

Marathon législatif

D’autant que l’année 2011 s’est soldée par d’autres changements fiscaux. Après une deuxième réplique sur les marchés obligataires, une nouvelle loi de finances rectificative va venir toucher le secteur, avec la fin de la TVA à 5.5% sur le secteur des travaux de rénovation, mais également un éclaircissement de la situation de ceux qui avaient signé la vente d’un terrain avant le 24 août. Car en changeant la donne en cours de route, certains vendeurs restaient dans le flou le plus total. Pour ces derniers, le législateur a donc précisé que pour la vente d’un terrain réalisée avant le 24 août, le régime ancien s’appliquerait. Mais il précise dans le même temps que le terrain doit être nu, et le compromis enregistré, ce qui est rarement le cas dans les faits.

La loi de finances pour 2012 viendra ensuite signer la fin de deux autres dispositifs : celles du Scellier en 2013, et du PTZ+ dans l’immobilier ancien. Pour autant, si l’année 2011 se termine, le marathon législatif continue début 2012: la première loi de finances rectificative pour 2012 a en effet été votée, avec l’augmentation de la TVA de 19.6% à 21.2% au premier octobre. « Il faut être vigilant car ce ne sont pas les actes signés avant le premier octobre qui sont concernés, avertit le notaire, mais les paiements.. ». En cas de réservation et de VEFA, les paiements effectués jusqu’au premier octobre le sont avec une TVA à 19.6%, tandis que ceux effectués après cette date le seront au taux de 21.2%. « Il faut avoir enregistré son contrat de réservation, et là aussi l’enregistrement doit être fait avant la publication de cette loi, soit des délais extrêmement courts » déplore-t-il.

Annonces, hésitations, changements non confirmés par la loi : les acteurs du marché ont peine à se retrouver au milieu de ces soubresauts législatifs… et politiques. Et il est à craindre que l’arrivée d’un nouveau gouvernement ne soit pas de nature à arranger les choses à court terme, bien au contraire. Aussi nombre de professionnels appellent à une stabilité des règles sur le moyen terme. «Mon souhait principal serait qu’il y ait une politique cohérente du logement en France, qui fixe des bases, et que l’on ne change plus tous les six mois de données fiscales » plaidait ainsi récemment Gilles Cecere, président de la FNAIM du Rhône. Un souhait apparemment partagé par bien d’autres acteurs des professions immobilières.

 

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