« Retrouver un parcours résidentiel sur l’ensemble du Grand Lyon »
François Noël Buffet, Sénateur Maire d’Oullins, Conseiller du Grand Lyon critique l’absence de maîtrise foncière du Grand Lyon depuis dix ans. Pour lui la collectivité doit acheter des terrains pour créer des réserves foncières permettant de vendre aux promoteurs avec des garanties de prix de sortie. Les prix doivent permettre un parcours résidentiel, assurant à toutes les familles la possibilité d’habiter le centre de l’agglomération. Pour le Sénateur Maire, la densification est nécessaire sur le principe, mais elle doit tenir compte du contexte local.
Qu’avez-vous pensé du récent lancement par le Grand Lyon d’une réflexion avec les promoteurs privés autour du logement abordable ?
Je m’attendais à une autre position. On sait ce que dit le SCOT : le Grand Lyon comptera 150 000 habitants de plus à l’horizon 2030. Il faut construire. Mais la seule réponse de la communauté urbaine, c’est « il faut construire plus ». Quels sont les moyens proposés ? Je n’en ai pas entendu. Les responsables du Grand Lyon ne se sont pas souciés du prix de sortie des programmes. Or, l’idée de fond, c’est de retrouver un parcours résidentiel sur l’ensemble du territoire, en disposant d’un prix de sortie moyen qui permette à tout un chacun de pouvoir se loger.
Cela fait 10 ans que les responsables du Grand Lyon sont aux affaires, et leur gestion a justifié à l’époque ma sortie de l’exécutif. Lorsque j’ai quitté en 2004 la vice-présidence de la Communauté urbaine, alors que je m’occupais des questions d’urbanisme, j’avais dit à Gérard Collomb mon désaccord absolu avec la politique menée sur deux secteurs, celui des infrastructures et des déplacements, et celui de la maîtrise foncière.
J’avais affirmé que laisser faire le marché conduirait inéluctablement à une augmentation des prix, et à une disparition du parcours résidentiel en ville. Cela voulait dire que les familles de classe moyenne ne pourraient plus se loger. On m’avait répondu : « c’est aux entreprises et aux promoteurs de faire ce travail, et à nous de gérer le logement social».
Il ne faut donc pas être surpris, dix ans plus tard, par des prix qui se sont envolés dans le cœur de l’agglomération. Il suffit de regarder le prix de sortie au mètre carré à la Confluence et dans d’autres quartiers. De nombreuses familles moyennes ont quitté le centre de Lyon ou le cœur de l’agglomération pour les deuxième et troisième couronnes. Certaines familles qui viennent de Lyon 5, Lyon 2 ou Lyon 3 ne peuvent pas acheter et viennent à Oullins.
La collectivité doit donc assurer une maîtrise foncière ?
Elle doit assurer la maîtrise du foncier et fixer aux promoteurs privés un prix de sortie pour tout ou partie des opérations. Pour construire un logement social ou un immeuble en accession libre, la structure de coût est techniquement globalement à peu près la même. On ne peut gagner que sur le prix du foncier. Comme le propriétaire vend du mètre carré SHON le plus cher possible, le promoteur qui achète cher revend lui-même à un prix de sortie élevé. Le seul levier réel qui peut peser sur le prix de sortie, c’est le foncier.
La collectivité doit s’occuper du logement intermédiaire, comme l’accession sociale à la propriété ou encore la primo-accession. Elle doit acheter le foncier moins cher, donc l’acheter tôt. Cela suppose une forme de planification qui existe avec le PLU (1) ou le SCOT (2), qui sont des formes de planification. A Vaise, la maîtrise du foncier a été effective dès les années 80, avec notamment la SEMIFAL. Récemment le Grand Lyon a dépensé plus de 386 millions d’euros, ce qui est plus que la période précédente mais en nombre de produits achetés, il y a moins car on a acheté plus cher.
Cette politique de réserves foncières se pratique-t-elle dans d’autres agglomérations ?
Ça se pratique très peu, mais c’est le cas notamment à Rennes et à Nantes. Edmond Hervé à Rennes, et Jean-Marc Ayrault à Nantes ont une planification, et un outil de maîtrise foncière. La communauté urbaine n’a jamais voulu le faire à Lyon… L’échelle de temps se situerait plutôt sur 10 ou 15 ans. On achèterait des terrains aujourd’hui pour sortir des opérations dans 15 ans.
Il faudrait sur les ZAC, avoir un bilan consolidé. Un bilan est, certes publié, avec les achats et les ventes, mais sans être consolidé, les retombées fiscales étant absentes. C’est très dommage, car nous n’intégrons pas la création de richesse apportée par les opérations.
Quelle est votre position sur la densification. Pensez-vous que, sur certaines ZAC, l’intensité urbaine n’est pas assez développée, ou le contraire ?
La densification est nécessaire sur le principe, mais il faut faire de la dentelle. Il faut tenir compte de la morphologie générale du quartier. Placer une tour de 30 mètres dans le centre d’Oullins, ça n’aurait pas plus de sens qu’une petite maison individuelle. En revanche, construire du R+6, pourquoi pas ? On ne peut pas densifier de la même façon sur Lyon 5ème et les pentes de la Croix Rousse, à Gerland, sur Lyon 8ème, sur la ZAC de la Buire ou encore à la Saulaie à Oullins… Il faut donc au maximum tirer parti de ce qu’offre le milieu à l’échelle du quartier…
Le plateau de Vénissieux compte un nombre d’habitants élevé avec une occupation du foncier relativement remarquable. Le fait d’avoir des bâtiments en hauteur a permis de dégager des espaces au sol.
Il faut donc une vision qualitative ?
Oui, or, la dernière conférence du Grand Lyon n’a eu qu’une approche quantitative et non qualitative. Les services du Grand Lyon sont venus à Oullins pour dire qu’ils allaient modifier le PLU en PLUH, et qu’il faudrait construire tant de logements en plus. D’accord, mais où, comment, et que deviennent mes zones pavillonnaires ?
Je comprends que la ville doive être densifiée mais Oullins s’étend sur 440 hectares, avec autant d’habitants au mètre carré que Villeurbanne. Je ne veux pas modifier les zones pavillonnaires qui donnent un cachet à la ville et sont, en termes de patrimoine et d’organisation du territoire, compatibles avec le reste. En revanche, je veux bien discuter du devenir des terrains SNCF et d’une densification.
Certains immeubles peuvent être rehaussés de plusieurs étages, par exemple dans le centre de Lyon, c’est tout le bénéfice du texte des 30% de droit à construire en plus qui établit un principe général mais laisse aux collectivités le soin d’en définir les modalités. Il semble qu’à l’échelle de la Communauté urbaine, on va essayer de faire du cas par cas et c’est dans ce sens qu’il faut aller.
Propos recueillis par Sylvain D'Huissel et Michel Deprost
» "Il faut désormais gérer le développement d'Oullins"
» François Noël Buffet veut protéger l’agglomération des flux de transit (sur enviscope.com)
1 Plan Local d’Urbanisme
2 SCOT Schéma de Cohérence Territoriale.
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