« Ramener le prix du marché à sa réalité économique »

Frédéric Monssu est le directeur général de Guy Hoquet. Il pense que les prix de l’immobilier seront sous pression en 2013, du fait de la crise de la demande. Il nous fait part de ses prévisions.

Depuis quelques temps, les réseaux d’agences multiplient les incitations aux vendeurs pour baisser leurs prix : prix bleus chez Laforêt, Ventes privées chez Guy Hoquet, et réactualisation des prix également chez Orpi… Ceci ne va-t-il pas se traduire par une baisse des prix conséquente en 2013.

A mon avis, l’année va se passer en deux temps. La première partie de l’année 2013 devrait ainsi être aussi compliquée que l’année 2012, avec des vendeurs qui de temps en temps seront ramenés à la raison, et des acquéreurs qui seront, de temps en temps, suivis par les banques. L’année 2012 a été par un retrait de l’agent économique bancaire du marché de la primo-accession. Le banquier est ainsi passé d’un taux d’endettement de 33% à 30%, et a poussé son acquéreur à constituer un apport plus important, en passant de 8% à 12% plus frais de notaires, soit pratiquement 20%. L’acquéreur s’est vu contraint de reculer sur la durée de ses prêts : la banque, poussée par l’augmentation de ses ratios de prudentialisation de Bâle 3, a rétréci leur durée de vie. Ceci a fait baisser de 2 à 4 ans cette dernière. Tout ça combiné, fait qu’on a sorti du marché les primo-accédants. Si sur 2013, l’agent bancaire n’accompagne pas la relance, on aura un peu de mal. En plus des taux bas, il faudra qu’il desserre les liens du risque pour faciliter l’accession.

Concrètement ceci peut se traduire par une baisse des prix de l'immobilier de quel ordre sur l’année…  

Sur un plan national, sur les ventes privées, ceci s’est traduit par une baisse de -6%, avec des écarts types qui pouvaient aller à -20% entre des biens exceptionnels et des biens qui étaient depuis un certain temps à la vente. Globalement, le marché immobilier se raisonne. Sur les 15 dernières années, si l’on excepte le creux de 2008-2009, nous avons eu un marché qui était un peu déraisonné. Notre métier d’intermédiaire, c’est de ramener le prix du marché à sa réalité économique.

Est-ce que le prix de marché a encore un potentiel de baisse ?

Le prix de vente au mètre carré est encore au-dessus de la réalité économique. Il faudrait que nous parvenions à faire baisser les prix des vendeurs entre 8% et 10%.

Du fait du blocage des prix, le nombre de transactions devrait, lui aussi, encore baisser…

Si nos atterrissages prévisionnels se situent aux alentours de 700.000 transactions pour 2012, on pense que le marché 2013 va se situer entre 600.000 et 630.000 transactions. C’est encore une grosse baisse, avec un repli de 10% du marché, après une baisse de 18% en 2012. Les plus grosses crises immobilières lors des 30 dernières années ont montré que l’on pouvait, au pire, se retrouver avec 450.000 transactions. On a pas atteint le fond du marché, or même à ce niveau bas, nous sommes tout de même en présente d'un marché national. Avec 600.000 transactions, je reste optimiste sur le marché, car je pense qu'il est quasiment certain que le vendeur va prendre en compte la réalité économique. Je suis donc assez optimiste, notamment sur la deuxième partie de l’année. Les promoteurs vont sans doute remettre sur le marché des logements neufs, ce qui aura pour conséquence de fluidifier le marché. Il y a globalement un déficit de produits en France : entre 2010 et 2014, selon l’INSEE, il y a eu une augmentation de 1.4 million de personnes en France, ce qui est exceptionnel. Il y a donc une demande latente.

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Commentaires

@salonimmolyon : vous donnerez les vrais prix cette fois ?

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« Ramener le prix du marché à sa réalité économique  »

fallait y penser AVANT monsieur le pro de l’immo!

aller dire maintenant aux vieux schnocs de vendeurs cupides et entêtés qu’en fait les prix que vous leur aviez promis il ya un an, sont surévalués aujourdhui….

que vont faire ces vieus schnocs? Vous traiter de bon rien, résilier le mandat, et poster sur le bon coin en attendant un bon pigeon…

cest pas pres de baisser vite… ca baisselentement et cest pas plus mal, car vous chers agents immos vous allez bien morfler et vous l’aurez amplement mérité car cest vous les responsables qui aviez fait croire monts et merveilles aux vendeurs et n’avez pas vu venir cette crise pourtant si evidente!

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@tony : oui les agents immobiliers ont leur responsabilité, mais on ne peut pas tout leur mettre sur le dos. Les marchés (dont immobilier) sont complexes mais il aurait fallu que des décisions politiques soient prises quand les prix ont commencé à grimper. Sauf si évidemment ce dérèglement des prix (non la population française n’a pas doublé, non les salaires n’ont pas doublé depuis que les prix ont doublé) était voulu.

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