Selon la dernière note de conjoncture de l’économiste spécialiste du marché immobilier au sein de la banque, Olivier Eluere, la baisse des prix atteindra 2.5% en 2014 et 2% en 2015.
L’année 2014 pourrait être l’une des années de baisse les plus sensibles des prix de l’immobilier, si les prévisions de la dernière note de conjoncture de Crédit Agricole se réalisent. Selon la dernière note de conjoncture de l’économiste spécialiste du marché immobilier au sein de la banque, Olivier Eluere, la baisse des prix pourrait atteindre 2.5% en 2014, contre 1.4% en 2013, et 2% prévus en 2015. Il faut dire que le marché n’est plus stimulé, côté acheteur, que par les secondo-accédants. Les primo-accédants ont eux, déserté le marché.
« Dans l’ancien, l’effet « valeur refuge », la préparation de la retraite et le très bas niveau des taux de crédit stimulent la demande, et avant tout les « secondo-accédants » (acheteurs-vendeurs de résidence principale). A l’inverse, le poids des « primo-accédants » s‘est réduit, en raison du niveau élevé du chômage, de la surévaluation des prix et de l’arrêt du prêt à taux zéro dans l’ancien » constate Olivier Eluere.
Et dans le neuf, la tendance n’est guère meilleure, du fait de la faiblesse du segment « investisseurs » liée aux contraintes du dispositif Duflot et aux mesures sur les plus-values immobilières. Le segment accédant souffre lui des contraintes liées au niveau élevé du chômage, des contraintes sur le PTZ+, du niveau élevé des prix et du poids des normes.
« Le mouvement de correction devrait se poursuivre cette année et en 2015, les mêmes facteurs continuant à jouer, avec toutefois deux différences. Les taux de crédit habitat devraient rester à peu près stables, voire remonter très légèrement. Les mesures de soutien au logement annoncées en juin-juillet devraient interrompre la baisse des ventes dans le logement neuf» note Olivier Eluere.
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Il annonce 2% pour éviter 20% car le Arédit Agricole est un spéculateur de l’immobilier
Je vous conseille cet article de Jean-Marc Buchalet, concernant un retour à la normal des prix :
Pourquoi la bulle immobilière va se dégonfler
L’envolée de l’immobilier en France ces dernières années s’explique par la solvabilisation des ménages des banques.
Avec 65 % de leur patrimoine investi dans l’immobilier, les Français peuvent être qualifiés de véritables amoureux de la pierre, bien plus que les Allemands (57 %) ou les Américains (27 %). On comprend pourquoi le fait d’évoquer une bulle dans ce secteur reste tabou.
Pourtant, les chiffres parlent d’eux-mêmes : la progression des prix atteint 7,3 % par an depuis 1965, 9,4 % par an entre 1998 et 2008 et même 15,2 % entre 2009 et 2011, engendrant au total une multiplication des prix par 26 en une cinquantaine d’années !
Un facteur structurel détermine le prix des logements : l’évolution du revenu disponible des ménages. Si on constate une parfaite corrélation entre le revenu et les prix de l’immobilier entre 1960 et la fin des années 1990, celle-ci se rompt brutalement à partir du début des années 2000.
Comment expliquer une telle envolée, avec une progression de plus de 87 % des prix par rapport au revenu des ménages depuis le point bas de 1998 ? Par la solvabilisation des ménages par les banques. Elle permet de comprendre la plus grande partie du mouvement. Les prêts immobiliers sont devenus un produit d’appel pour les établissements financiers, qui ont rogné considérablement leur marge pour attirer de nouveaux clients.
L’hyperliquidité générée par les banques centrales a provoqué une baisse massive des taux d’intérêt, qui s’est déversée sur l’immobilier partout dans le monde. L’allongement de la durée des prêts a redonné un pouvoir d’achat considérable à des couches supplémentaires de la population. Pour finir, les mesures procycliques des différents gouvernements, par le biais d’incitations fiscales, ont fait le reste.
Dans la hausse de 161 % des prix de l’immobilier en France depuis 1998 (278 % à Paris), la baisse des taux d’intérêt explique 42 % de la capacité supplémentaire d’emprunt, l’allongement de la durée des prêts, 45 % et la hausse du revenu des ménages, 35 % (soit, au total, 122 %). Le solde (39 %) correspond aux incitations fiscales mais surtout à la spéculation. Le revenu moyen d’un acquéreur en France est de 4.500 € (8.500 € à Paris), alors que la médiane des revenus est de 1.712 € (3.400 € pour les 10 % des revenus les plus élevés). On voit bien dans quelle impasse se trouve l’immobilier, car même les plus favorisés n’ont plus les moyens de devenir propriétaires.
Tous les facteurs qui ont conduit à cette hausse des prix sont maintenant derrière nous. De plus, la démographie va jouer défavorablement, avec le papy-boom. Si on confronte la cohorte d’acheteurs potentiels (les 20-59 ans) avec celle des vendeurs potentiels (les plus de 60 ans), on constate que le rapport de force s’inverse désormais brutalement dès 2005 : la variation du nombre de plus de 60 ans est en moyenne de 1 million supérieure à celle des 20-59 ans tous les cinq ans durant les 25 prochaines années, ce qui provoquera une pression très forte sur les prix.
En conséquence, quand bien même la correction devrait être moins brutale qu’aux Etats-Unis du fait de la forte solvabilité des ménages français, cela ne jouera pas sur son ampleur mais sur la durée de la consolidation. Un simple retour à la moyenne du ratio prix sur revenu signifierait une chute des prix d’environ 35 % (soit 4,2 % par an pendant dix ans) avec une hypothèse de progression des revenus raisonnable de 1 % par an.
Jean-Marc Buchalet, PDG de Pythagore Consult et auteur de « Immobilier, comment la bulle va se dégonfler », avec Christophe Prat, éditions Eyrolles.