« Les indicateurs sont très bons par rapport aux attentes »

Hervé Simon est le directeur territorial Rhône-Alpes Auvergne d'Icade. Il évoque les récentes grandes tendances du marché immobilier neuf  en région lyonnaise.

Quelle est votre perception du marché immobilier résidentiel en région lyonnaise?

Selon les derniers chiffres du CECIM sur les 4 premiers mois de l’année, le nombre de réservations nettes s’est élevé à 2.351 logements dans l’aire urbaine de Lyon, contre 1.540 l’an dernier. Nous sommes ainsi sur une augmentation de plus de 50% des réservations par rapport aux 4 premiers mois de 2014. Nous visions, en début d’année, 4000 lots vendus sur l’aire urbaine de Lyon, si nous poursuivions sur la même tendance que 2014. Or nous sommes déjà, après 4 mois, à 2300 réservations. Nous serons donc plutôt au-delà des 5.000 ventes.

Nous avons un marché qui se relance, porté essentiellement par les investisseurs. Nous sommes sur une nette progression de cette part, avec 972 ventes à investisseurs contre 476 l’an dernier. Mais même les ventes à utilisateurs sont en progression, avec 906 ventes contre 773 ventes sur les 4 premiers mois de l’année 2014. On perçoit donc aussi un regain d’activité sur la résidence principale. Les indicateurs sont donc très bons par rapport aux attentes du marché.

Le prix moyen reste pour l’heure stable. Je pense toutefois qu’il est amené à monter. Moins d’opérations ont été mises en commercialisation ces derniers mois : le marché ralentissant, il y a eu une régulation. Des difficultés d’obtention des permis étaient constatées, les collectivités étant très prudentes du fait des recours sur les permis. Si bien que la mise sur le marché a diminué. Nous avons de plus en plus de mal à obtenir des permis purgés.

De plus, la production s’oriente vers une part de plus importante de logement social ou intermédiaire, avec des quotas de 40% à 60% du programme pour ces logements. L’offre de logement en accession libre réduit d’autant, ce qui est donc de nature à créer une tension sur les prix. La demande augmentant, notamment sur la partie « investisseurs », face à une offre en baisse, ceci concourt à une augmentation des prix.

Sur Lyon et Villeurbanne, il y a des ventes et les élus poursuivent le développement de la ville. Les communes périphériques sont plus regardantes sur le développement immobilier : il y a donc une pression qui va s’accroitre sur Lyon et Villeurbanne, et se traduire par une augmentation des prix importante.

Comment expliquez-vous le retour des accédants ?

Que ce soit pour occuper le logement, ou pour y investir en défiscalisation, l’un des éléments requis, c’est la confiance. Il y a eu une amélioration. Les prix ne reculent pas, mais les taux d’intérêt ont baissé et sont incroyablement bas. Les gens décident de nouveau d’investir. De plus, il y a des programmes de qualité, performants énergétiquement, qui sont à même de générer de l’envie.

Quelle est la principale cause du rebond de l’investissement ? Est-ce le changement de zonage, ou le dispositif Pinel ?

Le premier paramètre, c’est la stabilité des règles du jeu. C’est un élément essentiel. L’assouplissement du dispositif Pinel, qui permet de loger les ascendants / descendants de l’investisseur est également positif. Le changement de zonage a également eu pour effet de faire monter le loyer de référence. Via ce relèvement, on est plus en phase avec les prix réels constatés et on retrouve une rentabilité, que l’on avait plus auparavant. Nous avons senti, dès le mois de janvier, que les investisseurs étaient de nouveau présents, ce qui n’était pas le cas traditionnellement, ceux-ci arrivant, normalement, plutôt vers le mois de mars. Or nous avons senti un frémissement très tôt cette année. Ceci va tester notre capacité à renouveler l’offre.

La baisse de l’offre disponible est en effet de plus en plus sensible, ce qui pourrait se traduire en termes de prix…

C’est la loi du marché : si l’offre se réduit et que la demande augmente, cela fait monter les prix. C’est regrettable, car cela va encore exclure une partie de la population, notamment les primo-accédants. Nous militons, nous, pour une augmentation des volumes.

Pour augmenter les volumes, il faut du foncier, or c’est sans doute ce qui pose problème…

Le foncier, il y en a. Après il faut du foncier et de la constructibilité. Nous ne sommes jamais au niveau de constructibilité que le PLU permet, du fait des exigences des collectivités, des riverains… Il y a une volonté de ne pas trop densifier par rapport à ce qui est inscrit dans les documents d’urbanisme. Il faut donc des terrains, mais aussi de la constructibilité sur ceux-ci.Pour lire la totalité de l'article, abonnez-vous ou identifiez-vous

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