Affine publie un bénéfice net consolidé de 6,9 millions d’euros

La foncière présente sur l’Ile de France et 6 métropoles régionales a fait état de loyers en hausse de 0,3% à périmètre constant.

Affine, une foncière présente en Ile-de-France sur plusieurs métropoles régionales, dont Lyon, publiait ce matin ses comptes semestriels consolidés résumés au 30 juin. Et ces chiffres du premier semestre s'avèrent être en hausse avec un bénéfice net consolidé s'élevant à 6,9 millions d’euros, contre 4,1 millions d’euros au premier semestre 2016.

Concernant les loyers, ceux-ci progressent de 0,3% à périmètre constant. Des cessions d’actifs non stratégiques sont toutefois intervenues et ont été en partie compensées par des acquisitions. Aussi, les revenus locatifs, en chiffres bruts, sont en baisse de 2% et les loyers nets sont en recul de 4,7%.

Résultat EPRA en hausse

Avec ces ventes d’actifs, la plus-value de cession (1,6 million d’euros) et un léger recul de la juste valeur (-0,5 million d’euros) contribuent à hauteur de 1,1 million d’euros au résultat, contre 2 millions d’euros au premier semestre 2016.

Le groupe fait également état de frais financiers en amélioration (3,1 millions d’euros contre 3,8 millions d’euros), en conséquence essentiellement de l'échéance de certains instruments de couverture anciens.

Par ailleurs, Affine précise que la contribution de Banimmo (dont Affine est actionnaire à hauteur de 49,5 %) passe de -4,1 millions d’euros à -2,2 millions d’euros.

Le groupe précise par ailleurs qu’un certain nombre de postes « concourent positivement au résultat », dont une augmentation de 0,3 million d’euros du résultat des opérations de location-financement (en extinction), une réduction de 0,7 million d’euros de la charge d'impôts et des reprises de provision pour 0,4 million d’euros.

Le résultat EPRA hors Banimmo s'élève ainsi à 6,9 millions d’euros, contre 5,6 millions d’euros au premier semestre 2016. Après intégration de Banimmo, le résultat EPRA ressort à 4,2 millions d’euros contre 3,4 millions d’euros l’an dernier.

0,4 million d’euros de nouveaux baux

La capacité d'autofinancement s’améliore et s'établit à 7,6 millions d’euros contre 7,4 millions d’euros. « Compte tenu de la relative stabilité du BFR (+0,4 million d’euros contre +2 millions d’euros au premier semestre 2016) et d'un paiement de TVA pour 0,6 million d’euros pour un des projets en VEFA, le cash-flow opérationnel passe de 14,1 millions d’euros à 10,5 millions d’euros » précise Affine.

Concernant l’activité du groupe, Affine a affirmé avoir signé pour 0,4 million d’euros de nouveaux baux, contre 1,7 million d’euros de baux échus. Les renégociations ont porté sur un total de 1,1 million d’euros de loyer (impact en année pleine : +0,1 million d’euros). Par ailleurs, les locataires ayant notifié leur départ auront un impact de 0,7 million d’euros sur le second semestre 2017. Enfin, la foncière précise qu’un bail venant d'être signé à Lyon prenant effet le 1er octobre aura un impact de 0,1 million d’euros sur le dernier trimestre 2017.

Rajeunissement du portefeuille et recentrage

Sur la période, le rajeunissement du portefeuille et son recentrage sur les bureaux et les commerces se sont poursuivis par un total d'investissements, sous forme d'acquisitions et de travaux visant à rehausser la qualité du patrimoine, de 23,8 millions d’euros.

Sur ce total, un montant de 22,8 millions d’euros a été consacré au développement de la VEFA à Meudon, mais aussi à l'acquisition de 2 nouveaux immeubles en VEFA à Lille et Nantes ainsi que du dernier étage de la tour Lilleurope. « Le pipeline d'investissements, comprenant les engagements pris dans le cadre des VEFA et les projets maîtrisés, représente au total 35 millions d’euros », précise Affine.

Ce rajeunissement du portefeuille et son recentrage s’est également traduit par la cession d'un ensemble immobilier à usage mixte de bureaux et d'entrepôt à Tremblay-en-France (7 514 m²) pour un montant de 6,6 millions d’euros. Ceci a permis de dégager une plus-value de 1,6 million d’euros.

« Cette rotation du portefeuille associée à la restructuration d'un immeuble de bureaux à Trappes en cours de cession conduisent à une amélioration du taux d'occupation (EPRA) qui ressort ainsi à 88,4% contre 87,5% fin 2016 », indique le groupe.

Concernant l’actif net réévalué, la juste valeur des immeubles de placement à fin juin 2017 s'élève à 537 millions d’euros (hors droits), en baisse de 0,2% à périmètre constant par rapport à fin 2016. En incluant les immeubles de Banimmo, la juste valeur (droits inclus) du patrimoine total du groupe ressort à 796 millions d’euros. L'Actif Net Réévalué EPRA est en recul de 3% à 209,1 millions d’euros, en raison des distributions en 2017 (dividendes et rémunération des ORA et TSDI).

Dette financière en hausse de 6.9%

Concernant les financements, de nouveaux crédits ont été mis en place au cours de la période à hauteur de 74,8 millions d’euros et la société a procédé à des remboursements pour un montant total de 67,4 millions d’euros.

La dette financière, nette de la trésorerie, augmente à 300 millions d’euros (+6,9 %). Le ratio LTV (dette bancaire nette / valeur de marché des immeubles droits inclus, intégrant le poste des stocks immobilier et la situation nette des sociétés mises en équivalence) s'établit à 48,6 % contre 46,4 % fin 2016.

Le coût moyen de la dette baisse à 2% (contre 2,3%). La durée moyenne de l'endettement ressort à 6 ans et il n'y a pas d'échéance de dette significative au cours des prochaines années.

Le groupe a également fait un point sur ses perspectives. Au cours des 18 derniers mois, le volume d'opérations réalisées ou engagées dépasse 75 millions d’euros. Elles doivent dégager à terme un loyer annuel de 7 millions d’euros, dont 0,8 million a déjà enregistré dans les comptes du premier semestre 2017. Ce qui correspond à un loyer potentiel de 2,7 millions d’euros en base annuelle.

Vers un maintien de la politique de distribution

Le groupe a réaffirmé poursuivre une stratégie de rajeunissement et de rationalisation du portefeuille, seul ou en partenariat, dans le cadre d'un développement équilibré entre Paris Métropole et six métropoles régionales (Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Nantes et Toulouse). La part des villes cibles dans le patrimoine est passée, en 30 mois, de 52% à 73%.

Concernant Banimmo, Affine précise qu’elle doit dynamiser son activité en Belgique en s'appuyant sur ses réserves foncières, permettant de développer plus de 300.000 m². Elle doit également poursuivre le développement en France de centres commerciaux de centre-ville. Elle s'attache pour cela à mettre en place les ressources nécessaires pour assurer le remboursement des prochaines échéances d'emprunt et financer son développement.

Affine indique que sa stratégie devrait lui permettre de maintenir sa politique de distribution. Suite à l'annonce de ces résultats, le titre Affine progressait de 0.18% à 11h30 sur Euronext Paris.

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