«Il fallait passer par une purge»

Gilles Vaudois, directeur de quatre agences Laforêt sur le Grand Lyon, pense que cette baisse du nombre d’acquéreurs va se répercuter rapidement sur les prix.

Comment percevez-vous le marché sur l’ensemble du Grand Lyon ?

Nous sommes sur un marché à courte vue, ceci étant lié notamment à la réforme des plus-values immobilières. Il diffère beaucoup selon les secteurs. Nous avons eu mercredi une réunion de toutes les agences Laforêt du Grand Lyon, et nous avons tous le même constat : le nombre d’acquéreurs est en chute alors que, jusqu’ici, nous avions un nombre d’acquéreurs qui était assez soutenu. La chute est de l’ordre de 12% à 15 suivant les endroits. Ce ralentissement a commencé dès le mois d’avril, et est en décroissance continue depuis. En nombre de transactions, nous sommes sur le même nombre que l’an dernier. Nous devrions donc tous terminer en dans les mêmes chiffres que l’an dernier. Nous avons donc eu moins d’acquéreurs que l’an dernier, mais nous devrions avoir autant de transactions au final, avec des prix qui n’ont pour l’instant pas chuté en moyenne… Si nous rentrons dans le détail, nous avons des réajustements sérieux en fonction de la nature des biens et les secteurs. Dans le sixième arrondissement, nous n’avions pas, pendant un certain temps, de stock. Aujourd’hui, nous retrouvons du stock, qui se vend par la suite relativement cher, du fait de la sécurité qu’un investissement dans ce secteur là procure : on se réfugie dans la pierre pour sécuriser son patrimoine. En revanche, sur Part Dieu est, dans des immeubles des années 80 qui avaient trop grimpé, les prix, qui étaient dans la zone des 3 300 euros du m2, reviennent à 3 000 euros du mètre carré. Ils ont ainsi perdu de 8 à 10% au prix du mètre carré. Vaise, qui s’était aligné pendant un certain temps sur Villeurbanne et Gerland, est en train de baisser. La Préfecture, la Croix-Rousse, le 6°, Montchat, et Monplaisir –sous réserve que l’on ne soit pas trop loin de la place Ambroise Courtois – sont des secteurs qui continuent à augmenter. Pour ce qui concerne les maisons, en première couronne, il n’y a pas de problème. Sur Bron, ça tourne assez bien. En deuxième couronne, si l’on est sur des biens de qualité, ça sort, mais ce n’est plus surévalué. Les acquéreurs deviennent très durs en négociation, et s’il y a des défauts, ça ne sort pas.

Ce qui veut dire que sur les biens de qualité moyenne en deuxième couronne, il y a de vraies difficultés…

Oui, c’est effectivement le cas. Pendant un moment, on grimpait tous à peu près de la même façon. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. Sur Villeurbanne, qui a été un marché dynamique jusqu’à présent, nous commençons à voir le nombre de primo-accédants marquer le pas. Comme à l’époque de la crise de 2007-2008. Les primo-accédants sont très sensibles au fait qu’on leur parle de crise. Depuis le mois de juin, s’il n’y avait pas eu l’affaire Strauss-Kahn, on aurait sans doute parlé que de la crise. C’est le seul sujet à la Une actuellement. Des jeunes de 30 ans qui s’engagent pour 25 ans, le fait que l’on ne parle que de ça les rend frileux, et c’est normal…

Est-ce que vous pensez que la fin du PTZ+ va avoir un impact supplémentaire sur ce public précisément…

C’est pour cela que je vous parlais d’un marché à courte vue. Pour l’heure, nous avons encore le PTZ+ dans l’ancien, mais sa disparition va avoir un impact. Quand on fait le calcul sur 25 ans, le cumul des intérêts d’emprunt représente quand même 10 000 euros, soit l’équivalent d’une belle cuisine équipée. La chute de la demande, la fin du PTZ+ vont mécaniquement entraîner une baisse du nombre d’acquéreurs finaux, qui va se traduire mécaniquement par un recadrage des prix. Est-ce que c’est une bonne ou une mauvaise chose ? J’aurais tendance à dire que c’est une bonne chose. Il fallait passer par une purge. On ne peut pas se déconnecter éternellement du pouvoir d’achat des gens. Je ne regrette qu’une chose, c’est que la crise de 2008 ait été trop courte. Les prix ont rattrapé très rapidement le peu de retard qu’ils avaient pris. Si il faut une purge pour recadrer tout cela, pourquoi pas… Cela rééquilibrera le rapport entre acheteurs et vendeurs. Nous voyions des excès chez les vendeurs, et je pense qu’il fallait siffler l’arrêt de match… Le rééquilibrage est en cours. Malgré tout, il ne faut pas aller se jeter dans le Rhône ou dans la Saône… On reste sur une agglomération dotée d'une bonne dynamique de développement. On n’a pas, en termes de prix, connu, pour une ville qui reste quand même la deuxième métropole de France, des excès comme on a vu à Paris. Idéalement, il faudrait que l’on se recadre de 10% à 15% sur la moyenne des prix. On peut y arriver. Une fois que l’on aura baissé de 10% à 15%, on aura rendu à nouveau le marché accessible pour tout le monde. Cela compensera en outre le fait que l’on perde le PTZ+ et les autres aides. Comme les loyers ne baissent pas, du fait du manque structurel d’offres sur Lyon, cette baisse devrait toutefois être contenue dans ces proportions.

Ce recadrage des prix pourrait donc permettre un redémarrage des transactions, si toutefois il y avait baisse des transactions…

Nous ne constatons pas encore de baisse du nombre de transactions. Mais ne nous leurrons pas : par effet d’inertie, la baisse du nombre d’acquéreurs va se répercuter sur les transactions, sans doute en janvier-février. Ce n’est pas obligatoirement un mal : il vaut mieux un recadrage sur des excès qui ne sont pas forts, donc qui se corrigent assez rapidement. Je pense qu’au niveau fiscal, nous arriverons à des choses un peu plus stabilisées d’ici un an. Entre-temps, il y aura eu un recadrage. Il faudrait qu’il y ait une très grosse crise économique ou une forte remontée des taux d’intérêt pour que tout cela se bloque. Ceci n’est pas d’actualité: si les taux d’intérêts remontent, il y aura de l’inflation, et donc une hausse des salaires, ce qui permettra aux acquéreurs d’acheter. Si les taux d’intérêt restent bas, cela favorise l’achat.

Cette phase de recadrage, selon vous, va durer longtemps?

Je l’évalue pour ma part jusqu’au premier trimestre 2013. Ce sera assez criant en début d’année jusqu’en septembre. Mais beaucoup d’investisseurs nous le disent : quand on se compare à d’autres grandes villes de Province, nous sommes sur les mêmes prix que Bordeaux, alors que la dynamique, les réseaux d’infrastructures sont ici bien supérieurs.

Pensez-vous que l’interventionnisme étatique dans le domaine de l’immobilier n’a pas, finalement, été néfaste pour le secteur ?

La déduction des intérêts d’emprunt ne m’a pas gêné outre mesure. C’est quelque chose qui, psychologiquement, est assez intéressant. Ce qui l’est moins, c’est le PTZ+ lié au diagnostic de performance énergétique. Cela a entrainé nombre d’excès avec des PTZ+ accordés à des logements qui ne le méritaient pas. Le mécanisme était en plus assez injuste: les appartements les moins chers des années 60 héritaient du plus mauvais PTZ. Or c’est précisément ceux que les jeunes pouvaient acheter. Donc certains primo-accédants, sans l’aide du PTZ+, ne pouvaient pas acheter et se sentaient punis doublement. Les gens qui font des efforts pour acheter des biens avec des défauts n’ont, en plus, pas le droit au PTZ. Le lien entre DPE et PTZ était absurde. Il aurait mieux valu donner aux propriétaires des déductions d’impôt pour qu’ils changent les fenêtres plutôt que de pénaliser les acquéreurs qui achètent.

La fin du dispositif devrait donc, selon vous, avoir de nouveau un effet structurant sur le marché en termes de qualité des biens. On va donc de nouveau avoir une échelle des biens qui va s’établir suivant les possibilités d’achat des accédants ?

Oui. Et c’est beaucoup plus logique.

La fin du PTZ+ va-t-elle affecter différemment l’hypercentre et la périphérie ?

Ça va affecter tout le monde. Ça fera baisser les prix proportionnellement partout.

Avez-vous senti l’effet des plus-values immobilières ?

On a des mises en ventes supplémentaires, même si nous arrivons aujourd’hui à la fin. L’annonce officielle a été faite le 24 août, et nous avons commencé à voir les premières mises en vente d’appartements durant la première semaine de septembre. On a sorti des appartements, parfois avec des difficultés, certains locataires n’ayant pas facilité la vente. Là aussi, cette réforme n’a pas été très bien abordée. Au lieu de partir sur une exonération totale au bout de 30 ans, on aurait pu ramener celle-ci à 20 ans, et passer la diminution qu’on avait au bout de la cinquième année à huit ans. Ça n’aurait pas été pris comme une sanction, et ça n’aurait pas coûté plus cher à l’Etat.

Sur vos secteurs, avez-vous beaucoup d’investisseurs ?

Sur Villeurbanne ou sur Gerland, et plus généralement sur les secteurs proches des axes de métro, les investisseurs souhaitent en général se faire un petit complément de revenus pour préparer leur retraite. Ils cherchent donc un petit T2 de 115 000 à 130 000 euros. D’un autre côté, vous avez les investisseurs qui vont acheter du patrimoine immobilier lourd, qui vont acheter de la capitalisation pierre dans le sixième arrondissement. Ceux-ci craignent la baisse de la Bourse ou de l’Or et se reportent donc sur des beaux immeubles du sixième arrondissement, et ce même si c’est à 3 800 euros du mètre carré. Ce sont deux logiques différentes. Il est en outre assez intéressant de voir que les grands appartements, qui étaient chers et qui avaient été bloqués durant un temps, aujourd’hui sortent bien. Y compris des appartements à 1 million d’euros. Ceux qui ont de l’argent aujourd’hui se réfugient dans la pierre. Ça se voit d’autant que sur ces investissements, il y a une grosse part de cash.

Pour terminer, comment voyez vous l’année 2012 ?

2012 sera une année de transition ! On ne sort jamais pareil d’une crise que lorsqu’on y rentre. Il y aura peut-être une nécessité d’élargir notre offre de services. Si l’on fait bien son métier de commerçant de proximité sérieux et carré, on traversera la crise. Certes avec un peu moins de chiffre d’affaires que l’an dernier ou l’année d’avant… Mais on réajustera les charges en conséquence. Il est peut-être temps de réfléchir à des sources de productivité au sein de nos entreprises… Tout le monde se pose les mêmes questions quand les crises surviennent. Du côté du marché, ça va changer les schémas de comportement des vendeurs et des acheteurs. Il faut que les vendeurs se préparent, et deviennent un peu plus respectueux de leurs acquéreurs.
» "Villeurbanne a été préservé d'une hausse excessive"

 

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