Le cabinet, qui avait déjà fait le buzz avec ses prévisions très baissières sur les prix de l’immobilier, sort une nouvelle étude comparant l’achat et la location. Et selon cette dernière, le constat est sans appel...
L’achat immobilier n’est plus rentable sur le long terme. C’est ce que semble indiquer la dernière étude de Primeview, reprise sur le site de la Vie Immo. Le cabinet, qui avait récemment établi des prévisions de baisse de 30% à 40% de l’immobilier sur les 10 prochaines années, a réalisé un comparatif entre l’achat immobilier et la location.
Et pour lui, le constat est sans appel : pour rentabiliser un achat immobilier, il faut au minimum attendre 20 ans, dans le cas d’un primo-accédant parisien, pour rentabiliser son investissement. Le cabinet a, pour établir ce constat, réalisé plusieurs scénarios, qui sont fonction de la baisse des prix enregistré sur une période donnée. Dans le cas le moins défavorable, marqué par un vieillissement de la population, des gains de productivité limités, et un « surendettement public poussant à la rigueur budgétaire », la rentabilité de l’investissement ne serait effective qu’entre 20 et 31 ans, suivant si les prix actuels restent ce qu’ils sont, ou qu’ils baissent de 30%.
Cas défavorables
Dans le cas plus défavorable ou l’économie repartirait de façon forte et durable, l’investissement ne serait rentabilisé qu’au bout de 26 à 32 ans, suivant là encore la baisse des prix constatée sur la période, la capacité d’emprunt des ménages étant nettement amoindrie par une baisse des taux. Dans l’hypothèse la plus pessimiste, une croissance moribonde, ainsi qu’une forte remontée des taux d’intérêt provoquée par une fuite des capitaux serait fatale à l’investissement immobilier. Dans ce cas-là, un investissement sur les niveaux de prix actuels ne serait jamais rentable par rapport à la location.
Pour le cabinet, « l’effort financier du propriétaire (y compris le remboursement du capital, après paiement des frais de notaires et des frais d’agence au moment de l’achat) est supérieur aux frais du locataire (loyer) ». Du fait de prévisions d’importantes baisses de prix sur les prochaines années, le locataire, lui, n’enregistre en effet, à terme, pas de moins-value sur investissement, à l’inverse du propriétaire qui investirait aujourd’hui dans un bien immobilier.
Une rentabilisation plus tardive
De facto, cette anticipation de moins-value recule mécaniquement la date de rentabilisation de l’investissement immobilier. « Dans ces conditions, l’achat initial peut-être considéré comme une très mauvaise affaire : 10 ans après l’achat d’un bien au prix actuel, l’actif du locataire surpasse de 3,5 fois celui du propriétaire dans un contexte de stagnation économique et de forte correction des prix de l’immobilier » note le cabinet, cité par la Vie Immo.
La situation est valable à Paris, mais aussi dans les grandes villes de Province, où cette situation reste toutefois moins marquée. En moyenne, l’achat d’une résidence principale est ainsi rentabilisé au bout de 25 ans à Lyon, de 19 ans à Grenoble, et de 16 ans à Saint Etienne, qui reste la ville où l’investissement est le plus rapidement rentabilisé après le Mans (11 ans).
À propos de l'auteur
Ça fait longtemps que Primeview aurait pu faire cette constatation, avec un immobilier surévalué de 40% minimum, des loyers qui, eux, ont faiblement augmenté et de la crise qui perdure, il n’y a pas d’autres choix qui s’imposent. Les acheteurs d’aujourd’hui sont les perdants de demain. J’en profite pour dire à la mairie de Lyon qu’elle devrait vite mettre sur le marché les plusieurs centaines d’appartements de fonction vides et qui se délabrent, avant que ces derniers ne valent plus rien. C’est ce qu’on appelle une gestion responsable.
Décidément, c’est le moment de vendre.
Je suis à la recherche d.un appartement très bien situé à lyon, dans l’ancien que l.on peut trouver à partir de 650 à 700 k€ pour environ 150 m².
Il faudrait que je revende mon 100m2 à 340 k€ et remprunter 350k€ pour 50 m² de plus.
Non, c’est décidé, je loue le mien et je pars en location. Pour un différentiel de 500 € par mois à ma charge, je réponds à mon besoin.
Ben non. Si vous êtes sur que ça va baisser le mieux c’est de vendre carrément le premier! Mais ce que vous faites est déjà plus intelligent que d’accroître votre exposition en achetant plus grand.