Les SCPI fiscales permettent à leurs souscripteurs de bénéficier de dispositifs de défiscalisation.
Les SCPI (société civile de placement immobilier) sont des sociétés d’investissement collectif qui permettent de réaliser un placement immobilier dès 5000 € d’investissement. Avec ce montant accessible, les épargnants peuvent investir dans l’immobilier avec un ticket d’entrée raisonnable. Les investisseurs perçoivent un revenu régulier, issus des loyers du patrimoine détenu par ces sociétés. Elles peuvent permettre de rechercher du rendement: ce sont les SCPI de rendement, mais aussi de profiter de dispositifs de défiscalisation pour payer moins d’impôts, ce sont les SCPI Fiscales (investies généralement en logement). A la différence des SCPI de rendement, les SCPI fiscales distribuent progressivement les revenus au fur et à mesure de la location avec un rendement en général de 2% par an.
La souscription à certaines SCPI peut ainsi permettre de bénéficier des avantages fiscaux liés aux dispositifs Pinel, Malraux ou encore Déficit Foncier, il s’agit de défiscalisation.
Pour prétendre à bénéficier de ces dispositifs, l’investisseur y souscrivant doit respecter certaines conditions et prendre en compte, avant d’investir, sa situation personnelle. Les SCPI fiscales investissent, en effet, généralement dans l’immobilier d’habitation : de l’ancien voué à être rénové, ou encore des immeubles neufs en cours de construction ou livrés.
La souscription à ce type de SCPI permet à l’investisseur de bénéficier de dispositifs fiscaux précis, mais ils doivent pour cela respecter certaines règles, comme la conservation de leurs parts pendant une durée spécifique, généralement 15 ans à compter de la souscription. Réduire ses impôts implique en contrepartie une durée de détention longue.
Quel type de SCPI fiscale ?
On compte 4 grands types de SCPI : les SCPI « déficit foncier », les SCPI « Malraux », les SCPI « Monuments historiques » ou encore les SCPI « Pinel ».
La SCPI « Déficit Foncier » est une société investissant dans des biens voués à être rénovés. Les travaux de rénovations seront ainsi déductibles des revenus fonciers.
La SCPI Malraux, issues de la loi Malraux, investit, pour sa part, dans un patrimoine immobilier situé soit dans des aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVAP), soit en secteur sauvegardé mais aussi dans des quartiers anciens dégradés ayant vocation à être rénovés. Cet investissement permet de réduire ses impôts sur le revenu.
Le troisième type de SCPI est la SCPI « Monuments Historiques ». Ces sociétés investissent dans des immeubles classés « Monuments Historiques » ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques et étant voués à être rénovés. Les travaux qui seront effectués dans ces biens sont à déduire du revenu global, sans aucune limitation, c’est un avantage fiscal intéressant dans le cadre d’une rentrée importante (revente de société par exemple…).
Enfin, le dernier type de SCPI fiscale n’est autre que la SCPI « loi Pinel » (anciennement dispositif Duflot ou Scellier). Ces sociétés investissent dans des biens éligibles au dispositif Pinel, permettant au souscripteur de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu (inclus dans les niches fiscales).
L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement…
On connait ces trois règles majeures appliquées dans le cas d’un investissement immobilier. Ceci s’applique plus que jamais pour les SCPI fiscales. La pérennité du placement dépendra ainsi de l’emplacement des actifs et de leur qualité, des critères indispensables pour juger de la pérennité d’une SCPI et, de fait, des revenus locatifs qui y sont attachés.
On jugera ainsi les actifs dans un investissement locatif suivant le prix au m², la présence d’un tissu commerçant et de services entourant le bien, sa desserte en transports, la situation du marché de l’emploi dans le secteur, ou encore le revenu mensuel moyen dans la zone du bien acheté par la SCPI. Une des façons d’évaluer le patrimoine est de consulter le guide réalisé en octobre 2016 par MeilleureSCPI.com sur l’étude du patrimoine des SCPI fiscales (lien vers l’étude patrimoine).
Une étude spécifique du besoin du souscripteur
La souscription à une SCPI « Malraux », « Pinel », «Monuments historiques » ou « Déficit Foncier » dépendra de la situation personnelle de chaque contribuable. S’il dispose d’importants revenus fonciers, le souscripteur aura intérêt à investir dans une SCPI « Déficit Foncier ». S’il veut investir dans les cœurs de ville, dans de l’immobilier de caractère et ancien, une SCPI « Monuments Historiques » ou « Malraux » sera, de fait, adaptée. Il faut donc, avant d’investir dans un tel support d’épargne, bien déterminer ses objectifs propres de gestion de patrimoine. Le tableau ci-dessous permet de trouver la SCPI fiscale adaptée à son profil avant de souscrire de la pierre-papier.
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