Les SCPI européennes

Pour diversifier son investissement immobilier en SCPI, il est possible d’acquérir des SCPI pan-européennes, qui investissent dans des actifs situés dans plusieurs pays du vieux continent.

Une SCPI (société civile de placement immobilier, souvent appelée pierre papier) est un produit de placement visé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). La SCPI permet d’acquérir des biens immobiliers via un fonds d’investissement collectif. Ce support d’épargne permet à un épargnant d’investir dans l’immobilier dès quelques milliers d’euros, et de tirer parti des avantages du placement immobilier. L’épargnant est dès lors « associé » de la SCPI, et percevra des revenus complémentaires réguliers, issus des revenus locatifs (loyers) perçus par celle-ci.

On compte plusieurs types de SCPI de rendement, suivant la typologie des actifs immobiliers acquis ou la géographie des investissements : les SCPI de rendement vont de manière générale investir dans l’immobilier professionnel (des bureaux et commerces, entrepôts) ou dans des biens immobiliers correspondant à un marché immobilier spécifique : les SCPI de santé qui investissent dans des cliniques, mais aussi les SCPI pan-européennes, qui vont investir sur différents marchés européens, comme l’Allemagne, l’Italie, les Pays-Bas ou encore la Belgique. Une SCPI peut en effet acquérir des actifs immobiliers situés en France, mais aussi dans d’autres pays européens. Cette dernière catégorie de SCPI est d’ailleurs assez active. La capitalisation des SCPI de rendement a atteint 39,4 milliards d’euros au 31/12/2016, la capitalisation des SCPI européennes représentait  4,6 milliards d’euros, quand celle des SCPI de santé représentait 1 milliard d’euros.

Concernant ces SCPI européennes, leur collecte nette est importante, avec une collecte de 1.1 milliard d’euros en 2016. Le montant de leurs investissements est également important, à un milliard d’euros en 2016. Le taux de distribution sur valeur de marché est assez important, à 5.03%.

SCPI européenne, une  bonne façon de diversifier son patrimoine

Cette possibilité d’investir dans des actifs situés dans d’autres marchés permet de procéder à une diversification géographique de l’investissement, de se constituer un patrimoine immobilier international. L’Allemagne, l'Espagne et le Portugal sont les principaux pays visés, mais aussi les Pays-Bas. Ce pays, tout comme l’Allemagne, est considéré comme un marché profond, transparent et résilient. Dans ces acquisitions internationales, la typologie des actifs pourra être assez étendue, accentuant ainsi ladite diversification : la SCPI peut acquérir des bureaux, mais aussi des commerces, ou encore des hôtels.

Investir en SCPI européenne pour mutualiser son risque

Doté d’expertises applicables ailleurs que sur le seul territoire français, le gérant peut en effet se positionner sur des marchés limitrophes. Pour rester au contact de leurs locataires, et maintenir un lien qualitatif avec ceux-ci, les sociétés de gestion sont quasiment toujours accompagnées localement par un asset manager. Celui-ci peut disposer d’équipes techniques et d’équipes de gestion locative sur place.

Investir en SCPI européenne permet en outre une mutualisation des risques immobiliers, grâce à une présence sur différents marchés immobiliers, mais aussi sur différentes typologies d’actifs et différents locataires. Si bien que cette SCPI affiche depuis 5 ans la performance la plus élevée du marché des SCPI.

Des SCPI ont fait l’objet d’expériences positives en Europe, notamment en Europe du nord. Après cette première diversification géographique au nord, certaines sociétés de gestion observent désormais avec attention d’autres marchés dans le sud de l’Europe, afin de profiter d’un rapport rendement/risque intéressant.

Les 8 SCPI européennes sont actives dans un ou plusieurs pays européens, et certaines d’entre elles sont présentes dans un nombre assez important de pays. C’est notamment le cas de la SCPI à dimension européenne Corum, laquelle totalise 80% de son patrimoine dans 7 pays européens. Cette diversification géographique permet une diversification des risques, les cycles immobiliers étant différents dans chaque pays.

Bénéficier d’une fiscalité avantageuse

Investir en SCPI européenne présente par ailleurs une fiscalité avantageuse. L’application des conventions fiscales bilatérales évite toute double imposition : les revenus issus des immeubles étrangers, détenus au travers d’une SCPI, sont imposés dans le pays où ils se situent en fonction du droit local et sont exonérés de l’impôt français, sous réserve de la règle du crédit d’impôt (ou taux effectif). Ainsi, selon cette règle :

- Soit le montant des revenus issus des immeubles étrangers n’est pas compris dans l’assiette de l’impôt français, mais est pris en compte pour le taux de l’impôt des revenus français uniquement,

- Soit le montant des revenus issus des immeubles étrangers est compris dans l’assiette de l’impôt français mais un crédit d’impôt, d’un montant équivalent à l’impôt qui aurait été payé en France, est imputé sur l’impôt à payer.

(Capitalis.= capitalisation, investiss.= investissement, Rendt= rendement)

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Sylvain d'Huissel

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