2019, une bonne année pour l’immobilier logistique

Le marché locatif, sans atteindre son niveau de 2018, a connu une belle année à 3,2 millions de m². Côté investissement, un record a été établi, à 4,8 milliards d’euros.

L’année 2019 n’aura, certes, pas dépassé le plus haut atteint en 2018 sur le marché locatif en immobilier logistique. Pour autant, la demande placée s’est révélé dynamique, et a, avec 3,2 millions de m² commercialisés, atteint son deuxième meilleur niveau de la décennie en France. Celle-ci a notamment été « stimulée par le dynamisme des pôles hors dorsale et des Hauts de France », note Arthur Loyd Logistique.

Changements géographiques

« Les lignes de force qui ont animé l’immobilier logistique en 2019 sont restées identiques aux années précédentes : optimisation des supply-chain, reconfiguration des réseaux et des process de la grande distribution, sur fond de croissance du e-commerce (100 milliards d’euros de chiffre d’affaires attendus en 2019). Des stratégies très diverses cohabitent, où se côtoient ré-internalisation des fonctions logistique, croissance externe des logisticiens, et opérations de sale and lease-back », indique pour sa part Cushman&Wakefield dans une étude.

On observe en effet un changement de répartition géographique de la demande placée, historiquement centrée sur la dorsale nord-sud. « La géographie transactionnelle est un peu plus originale, le volume d’activité hors de la dorsale rivalisant avec celui sur cet axe », remarque ainsi Cushman&Wakefield. « Si la demande placée a atteint des niveaux sans précédent dans les Hauts de France et les pôles extérieurs de la dorsale, qui drainent à eux deux 65% des volumes placés, elle n’en reste pas moins en repli dans trois des marchés historiques français », note Didier Terrier, directeur général d’Arthur Loyd Logistique. Seulement 711.000 m² ont été placés en Ile de France, laquelle perd ainsi sa position de pôle leader de la dorsale au bénéfice des Hauts de France. La demande placée dans les pôles lyonnais et marseillais accuse quant à elle un repli de 40 %, note de son côté Arthur Loyd Logistique.

Les secteurs hors dorsale ont, eux, bien performé. Ils concentrent désormais plus de 40 % de la demande placée totale, à l’image, en 2019, des régions Centre Val de Loire et Grand Est qui se sont notamment distinguées avec, pour chacune d’entre elles, plus de 300 000 m² commercialisés. Pour Didier Terrier, « l’affirmation des secteurs hors dorsale, expliquée en partie par la mutation des bassins de consommation régionaux, rend encore plus complexe la problématique de la régulation foncière, alors que 72 % des surfaces acquises ou prises à bail dans ces pôles sont des surfaces neuves ».

Rythme décroissant

Les chargeurs dominent à nouveau le marché en 2019, prenant à leur compte 58 % des volumes placés, notamment par le biais de 11 transactions XXL. Parmi elles, citons deux transactions de très grand volume à Flixecourt et au Mans, respectivement effectuées par JJA et Gifi (98 000 et 72 000 m²). Les prestataires logistiques, à l’instar de Denjean ou de Log’s, ont quant à eux particulièrement prisé les opérations clés en main, pour un total de 533 000 m².

En dépit d’une légère augmentation du volume moyen placé par opération, atteignant 21 400 m², la répartition de la demande placée par segment de surface n’évolue que peu en 2019, concentrée à 69% sur des surfaces de plus de 20 000 m². La part des transactions de plus de 40.000 m² dans le volume total placé reste toutefois en nette baisse par rapport aux années 2016 et 2017, durant lesquelles elle avait dépassé 40 %, conséquence du dynamisme exceptionnel des acteurs de la grande distribution et du e-commerce.

Le nombre de transaction reste également remarquable. « Le cru 2019 reste dans la tranche haute de ses meilleurs exercices, au-delà des 3 millions de m2 symboliques et supérieur à sa moyenne décennale (2,7 millions de m2). Il n’en demeure pas moins que le rythme va décroissant depuis fin 2018. Signe de la montée en taille de l’immobilier logistique depuis plus de 3 ans, ce volume de demande placée s’est réalisé pour le même nombre de transactions qu’en... 2013 », relève Cushman&Wakefield.

Offre en progression et loyers en hausse

L’offre disponible à moins de 6 mois sur la dorsale est en progression de 8% et atteint 1,7 million de m². Mais cette légère hausse dissimule néanmoins des réalités contrastées. Dans certains secteurs, la pénurie d’offres disponibles demeure, comme dans les pôles lyonnais et marseillais, avec respectivement 83.000 et 44.000 m² disponibles à 6 mois. « En stagnation en Ile de France (1,1 million de m²), l’offre disponible à moins de 6 mois se hisse à un niveau de 433.000 m² en région lilloise, toutefois inégalement répartie dans un marché pourtant diffus. Le potentiel de développement de surfaces logistiques sur la dorsale demeure quant à lui stable, à un niveau de 6,9 millions de m² », ajoute Arthur Loyd Logistique.

Côté loyers, les loyers « prime » s’échelonnent de 44 €/m² par an (Marseille et Lille) à 57 €/m² par an en Île-de-France, note Cushman&Wakefield, tandis que Lyon atteint désormais les 49 €/m² par an. « Outre l'aspect transactionnel, les pressions haussières à l’œuvre à l’issue de plusieurs années d’ascension de la demande placée se sont exprimées à travers deux tendances en 2019 : la fixation de loyers de présentation plus élevés et des mesures d’accompagnement en diminution. Sans conteste, combiner une localisation stratégique, un bâti de qualité et un potentiel d’extension tire les valeurs locatives vers le haut», indique le conseil.

Année d’exception pour l’investissement en immobilier logistique

En matière d’investissement, les montants investis en immobilier logistique approchent le seuil de 5 milliards d’euros, à 4,8 milliards d’euros. La hausse des investissements est ainsi de 78% en un an. « Représentant 13 % des montants engagés en immobilier d’entreprise, le segment logistique a ainsi fait preuve d’un véritable engouement de la part des investisseurs », indique Nicolas Chomette, directeur investissement d’Arthur Loyd Logistique. Ce qui est remarquable dans ce record est la présence d’investisseurs français. Ceux-ci sont même pour la première fois, avec 42 % des montants investis, les principaux acteurs du marché. Il faut dire que leur présence a certes été stimulée par le portefeuille Cargo acquis par la foncière Argan pour un total de 915 millions d’euros. Mais d’autres acteurs sont présents, comme BNP REIM, AXA IM, Groupama ou encore AEW, par le biais de transactions unitaires.

Des transactions unitaires qui expliquent le record

Ce sont d’ailleurs ces transactions unitaires, lesquelles cumulent 2,1 milliards d’euros engagés, qui expliquent plus globalement le record atteint l’an dernier. Et si les montants investis dans des transactions unitaires sont situés à hauteur de 61% dans les principaux pôles de la dorsale, d’autres pôles alternatifs localisés à l’extérieur de celle-ci attirent aujourd’hui les investisseurs. Comme AG Real Estate au Havre sur une plateforme de 92 000 m², ou Barings à Muret, où il a acquis une plateforme de 38.000 m² pour 45 millions d’euros.

« En dépit du succès des transactions unitaires, les engagements se concentrent à hauteur de 69 % sur des opérations de plus de 50 millions d’euros. Les 5 principales transactions de l’année, toutes des transactions de portefeuilles, représentent ainsi 40 % du montant total investi. De manière plus générale, Blackstone, Allianz, Amundi, IGIS et KIS se sont tous portés acquéreurs de portefeuilles de plus de 100 millions d’euros. Le succès des opérations en blanc témoigne également pour partie de la confiance accordée par les investisseurs au marché logistique français. 9 opérations ont ainsi été enregistrées pour un montant total de 289 millions d’euros, 3 de ces opérations ayant été effectuées en Hauts de France, et 2 à l’extérieur de la dorsale » , note Arthur Loyd Logistique.

Rendements en contraction

Les rendements, eux s’avèrent en contraction. « Plusieurs acquisitions ont de nouveau compressé le taux de rendement prime de l’Île-de-France et de Lyon, descendu à 4,00% au 4ème trimestre 2019. Ce taux est aussi descendu sur les marchés de Lille et de Marseille (entre 4,25% et 4,30%), note Cushman&Wakefield.

Pour Nicolas Chomette, d’Arthur Loyd Logistique, « le maintien d’un écart de 391 bps entre le taux de rendement prime logistique et l’OAT à 10 ans est le gage d’une attractivité persistante du marché de l’investissement en immobilier logistique. Dans un contexte européen marqué par de nombreuses incertitudes, la bonne santé du marché locatif français, le manque de produits à l’investissement et la politique monétaire de la BCE jouent encore en la faveur de ce segment d’actif. Il ne serait d’ailleurs pas surprenant d’acter une nouvelle compression du taux prime logistique en 2020, dans le sillage de ce qu’on observe sur les autres segments, et en particulier, les bureaux ».

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