Saint-Genis Laval, une « valeur sure »

Selon Cecilia Gosselin, responsable de l’agence Invest’im immobilier à Saint-Genis Laval, même si le marché local s'avère bloqué à court terme, il devrait bénéficier dans les prochaines années de l’arrivée du métro d’Oullins.

Quelle est la situation du marché immobilier de Saint Genis Laval ? Le marché est-il un peu moins porteur qu’il y a quelques mois?

C’est encore un marché porteur, mais le seul problème aujourd’hui, c’est que nous avons moins de diversification dans les produits. Nous sommes dans un marché qui est assez bloqué : notamment sur les petites maisons jumelées de moins de 300.000 euros, comme le marché est stagnant, les gens changent moins. Ils ont moins de moyens pour prendre plus grand, et ainsi de libérer des logements plus petits. Dans le même temps, les gros budgets supérieurs à 500.000 et 600.000 euros ont quasiment disparu.

Quel est le type d’habitat à Saint Genis Laval ?

C’est un marché surtout pavillonnaire, même si on a quelques résidences importantes dans le centre. On a très peu de collectif, contrairement à Oullins. Ce sont des immeubles des années 70 ou 80. On a donc beaucoup de pavillons résidentiels sur toute la partie haute de Saint Genis Laval, la partie cotée. Et là aussi, on se rend compte depuis le début de l’année que nous n’avons pas beaucoup de turnover. C’est un peu spécifique à l’année 2011 : il y a moins de changement par rapport aux années précédentes. Il y a moins de vendeurs. On a des acheteurs, surtout en dessous de 350.000 - 400.000 euros, mais nous avons peu de biens à leur proposer. Lorsque l’on sort, en revanche, des petites maisons de moins de 300.000 euros, elle est vendue dans les 48 heures. On a une demande forte et une offre restreinte.

Sur les immeubles, quels sont les niveaux de prix ?

Comme ils sont bien situés, en général à l’hypercentre, et bien entretenus, on reste sur des bons prix. On démarre à 2300-2500 dans l’ancien pour aller jusqu’à 4000 euros dans les résidences très récentes.

Et pour les maisons ?

On peut trouver des maisons jumelées entre 280.000 euros et 330.000 euros. Pour des maisons individuelles, il faudra débourser au minimum 400.000-430.000 euros. C’est aussi par rapport à la parcelle : qui dit mitoyenneté dit petite parcelle. Si c’est une maison sans mitoyenneté, il y aura une plus grosse parcelle, du coup on passera au-dessus de la barre des 400.000 euros. On est également dans une zone où l’on fait partie du PLU Grand Lyon. Le constat que l’on a pu faire ces dernières années sur des maisons individuelles où il y avait un grand terrain à l’époque, c’est que beaucoup de propriétaires ont découpé leurs propriétés. Ils gardent la maison et vendent le potager !

La hausse des taux, ça va jouer en défaveur du marché ?

Ça va être pénalisant, et ça accentuera le phénomène. Ça l’est déjà un petit peu. C’est la raison pour laquelle on a eu une bonne fin d’année 2010 : tout le monde savait que ça allait augmenter, car les taux étaient historiquement bas… Un point d’écart par rapport à l’année dernière, c’est de la perte de pouvoir d’achat. D’autant que les vendeurs sont pas prêts à baisser : ils entendent dans les médias que tout va bien pour l’immobilier, et se mettent donc au maximum du prix. Ils n’arrivent pas à être objectifs quant à la réalité du marché local.

Le PTZ+ a-t-il aidé les primo-accédants ?

Peut-être sur le marché du neuf, mais sur le marché de l’ancien, ça a eu peu d’impact. Pour obtenir le PTZ+, il faut être classé au minimum en DPE D, donc ceci s’adresse des biens plutôt récents. Pour les logements que l’on a dans l’ancien, on peut donc difficilement obtenir le PTZ+

Le marché de la location est-il dynamique ?

C’est le même constat sur le marché locatif que sur la vente : c’est un marché un peu bloqué. On voit bien que les gens ne déménagent pas. Même les petites surfaces, où il y avait chaque année un changement de locataires, aujourd’hui ils gardent leurs logements. Peut-être aussi par crainte de ne pas retrouver autre chose après… Là aussi les prix sont assez hauts. Pour un T3 d’un peu plus de 60m², on avoisine, pour les loyers, les 800 euros.

Le métro d’Oullins va-t-il dynamiser les marchés périphériques comme Saint Genis Laval ?

Oui, bien sûr. Non seulement Oullins est bien placé, mais à 2 km d’Oullins, c’est également une aubaine d’avoir ce métro qui arrive. Et ce d’autant qu’il va être prolongé aux hôpitaux dans la foulée. Or les hôpitaux, c’est à la porte de Saint Genis-Laval.  Pour cette raison, les prix ne sont pas près de repartir dans l’autre sens, ce qui va bloquer un peu plus le marché. Les vendeurs ont intégré son arrivée prochaine, et la demande est aussi plus forte qu’avant le projet de métro. Des gens viennent sur le secteur et veulent investir sur Oullins, sur Saint Genis, parce qu’ils savent que c’est une valeur sure. Sur le plan culturel et sur le plan sportif, ça fonctionne bien : il y a beaucoup d’associations. Saint Genis Laval abrite également l’Observatoire. Le lycée est également réputé. Derrière l’observatoire, on a également une réserve foncière importante.

Y-a-t-il eu beaucoup de programmes neufs sur Saint Genis Laval ?

Sur les cinq dernières années, oui. Ceci est sans doute à rattacher aux dispositifs comme le Scellier. On se rend compte que tout est vendu. Les promoteurs n’ont pas de stock, même sur les derniers programmes.

L'agence Invest'im de Saint-Genis Laval

 

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