« Marier les compétences de conseil avec celles de brokerage »

Aktis Partners est une société fondée il y a deux ans par Patrick Sigurdsson et Benoît Perrot, exclusivement tournée vers l’utilisateur. Benoît Perrot nous explique la stratégie de la société, et nous donne son avis sur le marché lyonnais.

Lyon Pôle Immo - Vous êtes deux associés dirigeants, Patrick Sigurdsson et Benoît Perrot. Quels sont vos profils respectifs ?

Benoît Perrot - Patrick Sigurdsson a passé 10 ans chez Deloitte et KPMG Peat Marwick, puis a fondé Amadeus Consultants, devenu par la suite AOS. Il a dirigé par la suite la Compagnie tertiaire, qui est devenu Atis Real Consult. Il a ensuite quitté la société et fondé avec moi Aktis Partners. Pour ma part j’ai commencé à Londres en 1999 chez Hexagona Residential où j’ai passé deux ans avant de rejoindre Auguste Thouard pendant une petite dizaine d’année. J’ai par la suite évolué pendant une petite année chez Ad Valorem, aujourd’hui Crédit Foncier Immobilier, avant de fonder Aktis Partners.

L’idée autour d’Aktis Partners était vraiment de se recentrer sur l’utilisateur ?

L’idée, c’est de marier les compétences de conseil avec celles de brokerage, et pour le compte des utilisateurs uniquement. Nous ne sommes pas rémunérés par les propriétaires, et nous accompagnons les entreprises sur les problématiques immobilières, qui peuvent être très diverses.

L’avantage que vous offrez au client, c’est une certaine indépendance ?

Une totale indépendance, puisque les capitaux sont détenus par les deux associés.

Quel est l’avantage de se concentrer sur l’utilisateur et ses besoins ?

J’en vois deux. D’une part, la garantie de la confidentialité des projets et des missions. Lorsque nous sommes sur un sujet de stratégie immobilière, dont la mise en œuvre est de rechercher un immeuble et de transférer un siège social, il n’y a pas de fuite d’informations au sein du personnel, ce qui pourrait éventuellement générer des interrogations de la part des salariés. Un changement est souvent pris comme quelque chose de négatif. En outre, les autres brokers ne sont pas au courant, et le client n’est pas harcelé d’appel, et peut ainsi travailler sereinement dans la recherche et la définition des besoins. C’est nous qui effectuons les visites, sans dire pour qui nous le faisons. Nous fournissons par la suite une short-list de 3 à 5 dossiers qui correspondent vraiment aux programmes qu’on s’est fixé. Là, le client peut, à partir de là, « sortir du bois ». Le deuxième avantage, c’est qu’on va établir un programme, définir ses besoins, notamment en termes techniques, regarder comment ses équipes travaillent, et créer virtuellement l’immeuble avant de le rechercher. Le broker en général va prendre quelques lignes essentielles de ses besoins, en général la surface, le prix et la localisation, et ensuite va prendre le client par la main pour lui faire visiter tout son portefeuille d’immeuble. Nous, ce n’est pas notre vision : nous voulons vraiment offrir au client des solutions totalement adaptées. Il y a un aspect technique que le broker n’apporte pas.

Sur les premiers utilisateurs, votre panel de clients est-il composé uniquement de grosses ou petites entreprises ?

C’est très équilibré : nous avons 50% de PME cotées ou non cotées. Nous avons 25% de clients émanant du CAC 40. Les 25% restants proviennent de l’Etat ou du secteur de la santé.

Le profil de leur recherche, c’est plutôt, dans l’état actuel du marché, des regroupements ?

Le ministère était effectivement un regroupement. Mais nous avons plusieurs missions, et la transaction n’est pas l’essentiel de notre activité. On va notamment aider nos clients à établir une stratégie immobilière. Ce peut être une politique immobilière au sein d’un groupe, avec des ratios d’occupation, une charte d’aménagement, des coûts d’exploitation. Par exemple, une société qui nous a récemment demandé de renégocier sur 18 mois plus de 80 baux, pour optimiser les couts immobiliers.

Comment peut-on qualifier le marché immobilier aujourd’hui?

Le marché, je le qualifierais de mou. Les loyers n’augmentent pas sur les deux dernières années et sont restés assez stables. On s’aperçoit que le taux de commercialisation ne cesse d’augmenter et que les mesures d’accompagnement restent assez importantes. Depuis cet été, il y a très peu d’opérations de transferts qui se mettent en œuvre car les sociétés ont beaucoup d’incertitudes et très peu de visibilité.

La crise boursière de cet été a-t-elle eu un impact ?

Avant cet été, on annonçait une croissance. Des tas de réflexions ont été mises en œuvre dans les entreprises. Des plans de recrutements avaient été mis en place. Mais depuis cet été, tout est un peu gelé.

Néanmoins après la crise de 2008, cela a incité certaines entreprises à repenser leur stratégie immobilière et à faire appel à des conseils en immobilier comme vous. Cette tendance va-t-elle se poursuivre?

Elle se poursuit. Il y a deux ans, il y avait eu beaucoup de transferts de sociétés qui avaient pris des baux dans les années 2000, et où le loyer était très élevé. Un transfert avait à cette époque un sens, car les brokers leur avaient dit qu’ils pouvaient obtenir des surfaces équivalentes, mais à un loyer inférieur. On s’aperçoit d’une chose, c’est que ces transferts sont quand même couteux. La tendance aujourd’hui, c’est plutôt d’essayer rester sur place en baissant ses coûts.

Ça passe donc par des renégociations de loyer ?

Exactement. Ça passe soit par des renégociations de loyers, soit par des réaménagements commerciaux. On peut obtenir quelques mois de franchise, des encadrements d’indexation, ou encore des budgets pour réaménager les bureaux.

Côté propriétaire, on est donc prêt à faire des concessions ?

Les taux de vacances sont, côté propriétaires, assez importants. Leur priorité, c’est d’occuper leur espace. Ils préfèrent donc des locataires dont ils connaissent leur surface financière, leurs comportements. Quand on fait un calcul côté investisseur, on s’aperçoit qu’entre perdre un locataire avec x% de loyer en plus et les frais de commercialisations, les travaux et les pubs à payer, ils s’aperçoivent que ce n’est pas tellement rentable. Ils préfèrent avoir un locataire pérenne. Un locataire qui reste longtemps dans un immeuble redevient très valorisé.

Vis-à-vis de cette situation, quelles vont être à l’avenir les grandes demandes de vos clients ?

La tendance, c’est le restructuring de couts immobiliers. Ça passe par le loyer, les couts d’exploitation, les économies sur les charges, sur la fiscalité. Il y a des campagnes de renégociations de charges foncières. En Ile de France, il y a la taxe sur les bureaux en Ile de France qui a pris 30% l’année dernière. Ça a eu un impact sur le budget des clients donc il faut faire baisser un autre poste. C’est l’ensemble des couts liés à l’occupation d’espace qui sont remis en question.

Ça suppose des expertises. Combien êtes vous actuellement chez Aktis partners ?

Aujourd’hui, nous sommes deux associés, six salariés, et une douzaine de consultants sous contrat. Ces derniers ont une compétence très spécifique sur la fiscalité, technique du batiment, cout d’exploitation, charge locative, développement durable.

Opérez vous sur toute la France ?

Oui, nous opérons sur l’ensemble du territoire. Nous allons partout. Les 80 baux que je vous citais tout à l’heure concernent, par exemple, l’ensemble du territoire.

Comment jugez-vous le marché lyonnais aujourd’hui?

C’est un marché qui a énormément évolué depuis une douzaine d’année. L’évolution de la Part Dieu a été extraordinaire. Confluence est également un quartier très intéressant. Les institutionnels ont commencé à regarder ce marché de façon agressive il y a peut être 7-8 ans. Les fonds étrangers sont désormais présents à Lyon. La ville avait besoin de cela.

Comment situez-vous Lyon sur le marché de l’immobilier d’entreprise français?

Pour moi, Lyon devrait être au moins le deuxième parc le plus important en France. Géographiquement, Lyon a un atout extraordinaire : on est vraiment au croisement de Genève, qui est hyperactive, et Paris. Il y a très peu de sociétés allemandes alors qu’on est pas très loin, alors qu’il y a une bonne communication avec le Luxembourg. Lyon est toujours regardée par les entrepreneurs, mais elle est toujours vue malheureusement comme une ville un peu fermée, et comme une ville où il faut être lyonnais pour y travailler. C’est peut être une image sur laquelle il faut travailler.

 

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