La fin du Scellier, « une annonce très décevante »

Frédéric Marchal, le président de la Fédération des Promoteurs Immobilier de la région lyonnaise, réagit aux annonces faites hier par François Fillon concernant l’immobilier neuf.

François Fillon a annoncé la fin du dispositif Scellier à la fin 2012. Quelle est votre réaction ?

C’est une annonce très décevante, d’autant que nous avons une activité sur l’agglomération lyonnaise dans le cadre de l’immobilier neuf qui nous permettait de réaliser une opération sur deux à destination d’un acquéreur en investissement locatif. Et il est regrettable que la fin du dispositif Scellier ait été annoncée à la fin de l’année 2012, car la production de logements locatifs privés est indispensable à l’activité de notre agglomération lyonnaise. Quand on sait que c’est grâce au logement locatif privé que l’ensemble du marché de la location privée, notamment sur l’agglomération lyonnaise, est resté extrêmement sage, et que le montant des loyers n’a pas explosé au cours des dernières années, c’est regrettable que l’on mette un coup de frein à l’investissement locatif privé. Pour mémoire, au cours des 10 ans, les loyers ont augmenté de 30%, alors que les revenus des ménages ont augmenté de 43%. L’accroissement des loyers a été moins rapide que la hausse des revenus des foyers, et c’est grâce à la quantité des logements locatifs privés mis sur le marché que les loyers ont été contenus. Dans le même temps, le prix du neuf a doublé, et le prix de vente des transactions dans l’ancien a augmenté de 141%. Donc quelque part, cet abandon du dispositif Scellier va générer une tension sur le marché locatif privé qui est regrettable, parce que le monde des bailleurs sociaux n’est pas à même de mettre sur le marché l’ensemble des logements propres à satisfaire l’ensemble des besoins qui s’expriment sur le marché locatif.

Le premier ministre a indiqué que le Scellier était source d’inflation des prix immobiliers. Partagez-vous cette analyse ?

Pour la profession, ce qui a été source de hausse des prix du logement neuf, c’est la conjugaison de deux facteurs. D’une part, la rareté foncière est le premier élément d’inflation du logement neuf. Si le foncier existe physiquement dans Lyon ville et l’agglomération lyonnaise, les terrains ne sont pas forcément sur le marché, parce que les propriétaires, pour un certain nombre de raisons, n’ont pas vocation à mettre en vente leur propriété. Le foncier privé disponible est très peu abondant. D’autre part, nous sommes à la fin des grandes opérations publiques d’aménagement sur l’agglomération lyonnaise, qui ont porté son développement. Je pense notamment à Confluence, au Bon Lait, à la Dunchère, et à la ZAC de la Buire. Elles ont alimenté la production au cours des dernières années. Toutes ces opérations sont en voie d’achèvement et les prochaines opérations arriveront dans deux ans. Nous sommes donc dans un contexte où il y a peu de foncier public, et où le foncier privé est rare. La principale source d’inflation des prix des logements neufs est due à la rareté du logement neuf. L’autre source d’accroissement des prix a été l’augmentation de la règlementation, et notamment la qualité que l’on a donné au logement en intégrant ce que sont les normes BBC. Elles vont dans le sens d’une qualité du bâti et d’une amélioration de la qualité de nos logements en vue d’une économie forte de la dépense énergétique de ceux-ci. Tout ceci a un impact sur les prix.

Selon vous, le retrait du dispositif Scellier ne va donc pas avoir de conséquences baissière sur les prix ?

Bien sûr que non. L’offre foncière est extrêmement réduite. Si vous regardiez ce qui est disponible en termes de logements à la vente sur l’agglomération, c’est extrêmement modeste. Il y a environ 3000 logements disponibles sur celle-ci, alors que le marché est susceptible de représenter 4000 ou 4500 ventes cette année. L’offre à la vente est faible : il n’y a aucun logement construit. Il n’y a absolument pas de raison de penser qu’il va y avoir une diminution des prix à l’avenir, puisque le foncier étant peu abondant, l’offre étant peu disponible, les prix restent soutenus.

Quelles pourraient être les mesures en termes d’assouplissement de la règlementation qui permettraient au marché de ne pas sombrer en termes de transactions ?

En fait, si l’on considère que ce qu’a annoncé François Fillon lundi matin était l’abandon du Scellier à la fin 2012, il y a aura encore sur 2012 la possibilité de profiter de ce dispositif fiscal, qui présente un intérêt pour les personnes désirant faire un investissement locatif. Au-delà, en 2013, ce que sera l’activité économique, car l’achat immobilier est un achat de la confiance en l’avenir. Si en fin 2012, nous sommes dans une phase où la croissance économique, nous aurons sans doute un retour des primo-accédants. Il faut donc se projeter à ce que sera l’activité économique dans un an. C’est un peu le défi. L’année 2012 sera une année encore paisible, dans le sens où l’accession à la propriété et l’investissement Scellier pourront encore cohabiter intelligemment. L’interrogation se porte plutôt sur l’avenir.

En 2013, si les prix continuent à monter, les accédants risquent de ne pas revenir, non plus, sur le marché.

C’est très juste. Le risque est là. Le seul moyen d’avoir des logements accessibles, c’est d’avoir un foncier abondant. La rareté crée l’exclusion. Moins il y a de terrains, plus il est vendu cher, et plus ceci produit une production de logement cher, et inaccessible au plus grand nombre, ce que toute la production regrette.

C’est un appel aux collectivités pour libérer le foncier ?

Il y a une accélération pour libérer le foncier. Nos élus, sur l’agglomération lyonnaise, sont parfaitement informés de la situation, et nous témoignent leur désir d’activer l’engagement des opérations publiques. Mais il y a le délai indispensable au montage de celles-ci. Pour les 18 à 24 mois qui viennent, il y aura extrêmement peu d’opérations nouvelles.

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Sylvain d'Huissel

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