Fin du PTZ+ : « un impact négatif sur le pouvoir d’achat »

Sandrine Allonier, responsable des études économiques chez meilleurtaux.com, évoque la disparition programmée du PTZ+ pour les logements anciens.

La suppression du PTZ+ va avoir un vrai impact sur le financement des biens ?

Le PTZ+ représente un vrai coup de pouce pour les primo-accédants, même si le PTZ dans l’ancien ne représente pas des sommes très importantes – 22340 euros en moyenne. Il l’est encore plus aujourd’hui qu’en début d’année, du fait de la hausse des taux. Ceux-ci sont en effet remontés d’un demi-point depuis janvier, et le PTZ+ avait permis d’absorber cette hausse. Une suppression pourrait donc avoir un impact négatif sur le pouvoir d’achat des ménages.

Sur la globalité des dossiers, cela aura un effet désolvabilisateur important ?

Ça va forcément avoir des effets, puisque, chez nous, 70% des primo-accédants ont un prêt à taux zéro pour un montant de 22000 euros en moyenne dans l’ancien. C’est vrai jusqu’à 45.000 euros en moyenne dans le neuf, où les montant étaient tout de même bien supérieurs. C’est donc une mesure qui profite à la plupart des primo accédants, même si elle n’est pas incitative, surtout dans l’ancien – ce n’est pas pour cela que l’on va devenir propriétaire. En tout cas, ça aide à absorber la hausse des prix, qui reste importante sur l’année 2011. Si on veut tout de même trouver un point positif, c’est que la baisse des prix semble s’enclencher un peu partout en France. L’effet combiné de la suppression du PTZ+ dans l’ancien – qui représente 80% des transactions - et la baisse du dispositif Scellier l’an prochain va avoir un effet plutôt baissier sur les prix. S’il résulte de la réforme de ces dispositifs une baisse des prix de l’immobilier, ce sera en faveur d’un assainissement du marché, et cela pourra se répercuter positivement sur les primo-accédants.

Avez-vous quantifié le nombre de dossiers qui vont passer sous le seuil de solvabilité ?

Il ne faut pas voir les choses ainsi, car le PTZ+ était déjà pris en compte dans les 33% d’endettement. Avec le PTZ+, le coût total d’un crédit de 200000 euros est de 86360 euros, et sans PTZ+, il est de 95000 euros. Forcément, cela va avoir un effet sur le pouvoir d’achat. Mais au final, la mensualité du PTZ+, elle, était prise en compte, c’est pour cela que certains renonçaient au PTZ+, car cela leur faisait dépasser les 33% d’endettement. Dans l’exemple cité plus haut, avec le PTZ+, la mensualité est de 1110 euros pour le principal et de 138 euros de PTZ sur 12 ans, ce qui fait au total une mensualité de 1250 euros. Sans PTZ, la mensualité est de toute façon de 1233 euros.

Au final, la fin du PTZ+ est plutôt une mauvaise nouvelle en termes de financement ?

En termes de financement, cela va jouer sur le coût total du crédit. Avoir un PTZ+, pour un crédit complémentaire à 4.20%, cela équivaut à avoir un crédit à 3.80%. Le PTZ+ avait permis de compenser la hausse des taux. Si elle ne s’accompagne pas d’une baisse des prix, certaines personnes ne pourront plus acheter ou pourront acheter des biens moins chers. Cela va jouer sur la capacité d’emprunt : les gens vont moins emprunter.

Tout dépendra donc la capacité du marché à se réguler par les prix…

Si elle n’arrive pas, il y aura un problème de logement, et les gens devront acheter moins cher ou de moins grandes surfaces. C’est en cela que l’on a souvent dit que le PTZ+ alimentait la hausse des prix, car il permettait d’augmenter la capacité d’emprunt.

 

Montant des prêts moyens

Paris Ile-de-France France entière

Montant moyen des prêts

240 000 € 205 000 € 168 500  €

Part des achats dans l’ancien

87 % 79 % 75 %

Part des dossiers avec PTZ +

40,8 % 39,3 % 48 %

Montant  moyen de PTZ +

31 510 € 31 980 € 22 340 €

Source : meilleurtaux.com, données 2011 arrêtées au 01/11/2011

Exemple d'un PTZ+ en zone A

Exemple donné par meilleurtaux d’un couple avec un enfant achetant un bien ancien (DPE : E) à 200 000 € en Ile de France (zone A)

Actuellement ce couple bénéficie d’un PTZ + de 20 000 € remboursable sur  12 ans.

Sans PTZ +, le coût du crédit augmente de près de 10 000 €.

Avec PTZ+ Sans PTZ+
Taux d'intérêt sur 20 ans 4,20 % 4,20 %
Montant de PTZ+ 20 000 € 0 €
Montant prêt principal 180 000 € 200 000 €
Mensualité 1110 € de prêt principal
138,9 € de PTZ (sur 12 ans)
1 233 €
Coût total 86 360 € 95 950 €

Source : meilleurtaux.com






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Commentaires

est-ce qu’à un seul moment Sandrine a pensé à dire que la hausse des prix de ces dix dernières années au un très gros impact négatif sur le pouvoir d’achat ?

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« le PTZ+ était déjà pris en compte dans les 33% d’endettement. »

voilà tout ca pour dire que toute aide est capté par les promoteurs et inclus dans le prix de vente.

La bulle immobilière, j’aurai été fier d’être resté locataire.

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les prix ont explosé a cause du ptz+… je plans les primos secundo acedants qui ont acheté sans negocié plein pot.

car la ca va chuter dur!

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Le montant accordé pour le PTZ + ayant été absorbé par la hausse des prix ils ne profitent pas finalement aux primo accédants. C’est donc l’inverse que ce qui est dit dans l’article, le PTZ ne permet pas d’absorber la hausse des prix mais au contraire fait augmenter les prix. Il est raisonnable de pronostiquer que le prix des logements devra tenir compte de ce « manque à gagner » pour les vendeurs. Auc professionnels de faire preuve de pédagogie au lieu de se lamenter sur la fin de dispositifs qui ont eu comme conséquence une véritable explosion des prix.

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J’ai refait le calcul en utilisant les calculatrice du net. Pour un emprunt sur 20ans je trouve 89574Euros de cout de credit avec Ptz+, et 95954Euros sans ptz+. Ce qui fait une difference de 6400Euros…
Soit 3.2% du prix d’achat si les emprunteurs n’ont pas d’apport.

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Un autre calcul. Le prix de reviens total appartement+pret avec ptz+: 89574+200000= 289574
Si je negocie 4000 euros sur 200000Euros:
196000+940034 = 290034.
Donc le ptz+ dnas ce cas la me permet de gagner 2% sur le prix totale. Soit 4000Euros. On est loin des 10000Euros.

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Les beaux tableaux de calcul avec et sans le PTZ + ne tiennent pas compte d’une réalité : sans le PTZ + les acheteurs ne peuvent plus faire la même acquisition pour cause d’endettement trop important. Celui qui a obtenu son prêt avec le PT+ ne pourra pas passer d’une mensualité de 1110 euros à 1233 euros sans PTZ + puisqu’il était déjà au maximum d’endettement autorisé. D’où ma conclusion évidente : les prix devront diminuer de la valeur du PTZ+ pour retrouver des acquéreurs solvables sous peine de rester invendus.

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La suppression du PTZ+ pour l’ancien est discriminatoire. Le soutien aux promoteurs immobiliers est certes légitime mais ne devrait pas se faire au détriment de l’ancien.

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