« La crise a un impact sur le marché des résidences secondaires »

Nicolas Devic, associé-gérant de l’agence Mercure Immobilier Rhône-Alpes, nous parle du secteur de l’immobilier haut de gamme sur la région lyonnaise. Il distingue deux marchés, celui de Lyon, relativement dynamique, et celui des demeures de campagne, qu’il juge plus difficile.

Quelle est votre perception du marché immobilier actuellement sur Lyon?

Nous assistons à une bonne tenue du marché sur Lyon. Il y a évidemment une demande qui dépasse l’offre sur toutes les surfaces d’appartements à Lyon. Forcément, cela a tendance à faire monter les prix. Il y a, selon les biens, des facteurs « différenciants » assez importants. Dès qu’il y a la présence de garages, on valorise assez vite le bien de manière importante : cela amène une vraie plus-value sur un appartement. Qu’il y ait des travaux à faire ou pas, les prix peuvent être assez élevés. Les gens achètent avant tout des mètres carrés bien placés. La campagne est en revanche un marché qui souffre davantage, avec des délais de commercialisation souvent plus longs.

En ville, les délais de transaction sont-ils importants ?

En ville aussi, les délais peuvent être assez longs, lorsque les prix ne sont pas en phase avec le marché. Lorsqu’il n’y a pas de touche sérieuse dans les deux à trois premières semaines, il y a fort à parier que ce n’est pas au prix, et que la transaction pourra durer de six mois à un an pour certains biens. Lorsque par la suite, il y a des baisses de prix qui, en général, sont assez importantes, ça réenclenche de nouveaux contacts et des affaires. Tout dépend toutefois du profil des vendeurs : il y a des gens qui ne sont pas pressés, des indivisions pour qui attendre un an ou deux n’est pas un problème. Et à l’inverse des gens souhaitent se séparer rapidement de leurs biens… Mais globalement, lorsque le prix est en phase avec le marché, les biens partent vite.

Sur les belles propriétés à l’extérieur de Lyon, les délais sont-ils plus longs ?

Il est assez fréquent d’avoir des délais d’un an sur ce type de biens. Nous avons eu cette année un bien exceptionnel qui a été vendu au bout de 3 ans et demi, à un prix qui nous a surpris ; négocié mais de très bonne qualité. Nous avons également eu une maison de bonne qualité qui est partie au bout de 3 mois. Le propriétaire nous avait fait confiance sur le prix. Il était affiché à un prix un peu plus élevé que la valeur estimative, avec une petite marge de négociation. Nous avons eu rapidement des bons contacts, 5 ou 6 visites, et une offre. Dans le même secteur, nous avons une autre propriété avec du cachet qui n’est pas à son prix et qui est en vente depuis près de 10 mois.

Avec la reprise du marché, avez-vous constaté une contraction des délais de vente en 2010-2011 ?

Non. Il y a eu deux marchés qui ont évolué différemment. D’abord la ville, qui a un peu monté, et la campagne qui a baissé. Les propriétaires à la campagne entendent dire dans les médias que l’immobilier repart mais ne prennent pas garde au fait que ceci est vrai uniquement dans les grands centres urbains, comme Paris et Lyon. Or on ne peut pas tout assimiler. Depuis 2008, nous sommes même sur une diminution progressive des valeurs des biens. Il y a eu une petite accélération au niveau de l’activité sur le dernier trimestre avec l’effet de changement de fiscalité sur les plus-values, même si le phénomène est resté assez limité.

La demande va-t-elle être au rendez-vous en 2012 ?

On a l’impression qu’on se dirige vers une demande moins abondante mais plus qualifiée. C’est en tout cas la tendance que l’on constate au niveau de l’agence.

Quel est le profil des acquéreurs de belles propriétés ? Y a-t-il beaucoup d’étrangers ?

Ce sont en grande majorité des français. Parmi les étrangers qui appellent, on trouve beaucoup de suisses, ou d’européens du nord, comme des belges ou des hollandais, plus rarement des anglo-saxons, et de temps en temps des italiens.

Cette clientèle a-t-elle des exigences particulières en termes de secteurs géographiques ?

Ils souhaitent souvent être à moins de deux heures de Genève, même si cela peut aller jusqu’à trois heures comme dans le cas de la Drôme Provençale… En étant à Lyon, nous avons la chance de pouvoir leur proposer des biens dans le Beaujolais, dans le Nord de l’Ain ou plus au sud, vers Grenoble. Il arrive souvent que certains clients nous interrogent, après avoir vu un bien sur le site de Mercure, sur des biens dans la Drôme des collines, ou encore la Drôme Provençale. Nous sommes par exemple en train de vendre une ancienne maison forte dans le Dauphiné à un couple de suisses d’une quarantaine d’année qui sont tombés amoureux du site, et qui vont la rénover. Mais il faut toutefois souligner que la majeure partie de nos contacts sont français. Ce sont souvent, pour les grosses propriétés, des industriels locaux qui vendent à des industriels locaux.

Cette clientèle locale achète-t-elle en général ces biens pour en faire leur résidence secondaire ou principale?

Tout dépend de l’emplacement du bien… Pour les maisons de campagne, on sera plutôt sur des résidences secondaires. Malgré tout, même en climat de crise, même les gros patrimoines souffrent, et le marché peine un peu. S’il y avait des avoirs financiers, et que ceux-ci ont fondu, ceux-ci vont avoir tendance à réduire un peu la voilure. Il ne faut pas oublier non plus qu’une résidence secondaire est très lourde à entretenir.

Le marché des biens de prestige n’est donc pas « protégé » ?

Non. Ce n’est pas l’engouement que l’on a pu voir quelques années en arrière. Les gens sont plus regardants quant aux coûts d’entretien liés à une maison. Quand ils font le calcul du coût total de la fiscalité, de l’assurance, du chauffage, du jardin, ils se rendent compte que, sur certains biens, il faut entre 25.000 et 40.000 euros à sortir pour vivre dans la maison, soit l’équivalent d’un salaire très correct. La crise a eu une incidence sur le marché des résidences secondaires.

Sur le marché spécifique des châteaux, assiste-t-on au même phénomène ?

Oui, même si certains biens exceptionnels tirent bien leur épingle du jeu. Dans des temps difficiles, quelque chose de très bonne qualité trouvera plus facilement preneur qu’une maison de qualité un peu commune. Ça reste un marché où beaucoup d’acheteurs ont le sentiment que certains biens sont présentés trop chers. Ils restent donc attentistes. En face, si les vendeurs ne sont pas pressés non plus, ça grippe un peu les choses.

Y a-t-il des secteurs sur Lyon qui sont plus riches en belles propriétés ou beaux appartements?

Des secteurs comme Montchat sont assez prisés. Il y a une demande même si les vendeurs sont parfois déconnectés de la réalité au niveau des prix de vente. D’autre part, les secteurs à proximité immédiate de Lyon, dans l’ouest lyonnais et les Monts d’Or, sont souvent ciblés prioritairement par les acheteurs. En termes de quartiers, ce sont les quartiers très centraux qui seront privilégiés, avec des secteurs tels que Ainay, Foch ou Franklin Roosevelt. Il y a moins d’unanimité autour du Boulevard des Belges. Certains trouveront en effet que le secteur manque un peu de commerces et d’animation, tandis que d’autres seront ravis d’avoir du calme, et une ambiance un peu feutrée.

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