« L’immobilier plaisir a disparu »
Gilles Delarche, gérant d’Adress’immo Grand Lyon, une agence située en plein cœur de Monplaisir, nous décrit sa perception du marché immobilier lyonnais.
Gilles Delarche, gérant d’Adress’immo Grand Lyon, une agence située en plein cœur de Monplaisir, dans le huitième arrondissement de Lyon, nous décrit sa perception du marché immobilier lyonnais.
Comment percevez-vous le marché immobilier aujourd’hui ?
Le marché reste tendu sur Lyon, et notamment sur des quartiers très demandés comme Monplaisir, avec toujours moins de produits à la vente. Il y a certes moins d’acheteurs, mais ceux-ci restent toujours présents, les gens ayant en effet toujours besoin de se loger… Après, les transactions se font souvent par obligation, du fait des naissances, décès, divorces, ou encore mutations… Plus généralement, l’immobilier plaisir a disparu : les acheteurs désirant disposer de plus de place ou de confort se font rares.
A quand remonte, selon vous, cette rupture ?
La grosse rupture remonte à la crise de septembre 2008. Fin 2008 début 2009, il y avait beaucoup de biens à la vente sur Lyon mais peu d’appels d’acheteurs potentiels. Pour autant, il n’y a pas eu de baisse de l’immobilier pour les quartiers recherchés, c’est-à-dire ceux se situant à proximité des transports en communs, des écoles, ou des commerces…
Quels sont les prix aujourd’hui dans le quartier de Monplaisir ?
Dans le neuf, les prix vont de 4000 à 5000 mètres carrés. Pour l’ancien, on ne trouve rien en dessous de 2 500 euros le mètre carré. Sur le récent, on sera plutôt sur des prix oscillant entre 3000 et 4000 euros. Les fondamentaux demeurent : il faut avant tout que l’appartement soit bien placé. Après, l’appartement est d’autant mieux valorisé qu’il se situe dans une belle copropriété, qu’il est bien aménagé, avec calme sur espace vert, balcon à vivre, et stationnement en sous-sol. On peut en outre noter que, dans le quartier, les investisseurs sont très présents, du fait de la proximité des facultés. Le marché locatif sur les petites surfaces y est assez soutenu. En revanche, depuis un certain temps, les grandes surfaces T4 et T5 sont quasiment introuvables, que ce soit en location ou à la vente, et les prix flambent….
Ce phénomène est-il dû à la mobilité résidentielle qui se réduit ?
Il semblerait qu’il y ait moins de mutations. J’ai l’impression que les gens changent moins de travail depuis la crise de 2008. Auparavant, nous avions de nombreuses arrivées au mois de juin dues aux mutations, notamment de parisiens qui disposaient d’un fort pouvoir d’achat suite à une revente sur Paris. Ce n’est plus vraiment le cas aujourd’hui.
Y-a-t-il du foncier et des programmes neufs en cours?
En termes de foncier, le potentiel sur Lyon tend à se restreindre. Il y a certes quelques opportunités sur des dossiers un peu compliqués, sur des vieux bâtiments, des vieilles usines, mais globalement, le foncier disponible sur Lyon devient très rare. Sur le quartier, un programme neuf a été réalisé sur un ancien garage, et un autre est en cours rue des Alouettes.
Y-a-t-il une accalmie sur les prix du foncier ?
Globalement oui. Les propriétaires fonciers et quelquefois les promoteurs faisaient jusqu’ici de la surenchère sur le foncier, surtout lorsque celui-ci était bien placé. Mais aujourd’hui, certains programmes neufs dans des emplacements moyens ont des difficultés dans leur commercialisation. Il y a donc de nouveau une prime à l’emplacement.
La rareté est devenue la règle pour beaucoup de produits. C’est une différence essentielle entre la situation de 2008 et celle d’aujourd’hui ?
Cette rareté n’est pas présente sur tous les segments. Elle est surtout perceptible pour certains types de produits, notamment les grands appartements, mais aussi sur les petites surfaces. Il y a dix ans, les studios et T1 se vendaient bien. Aujourd’hui les gens les conservent et ne les vendent plus. A ce titre, le changement de fiscalité sur les plus-values immobilières a bloqué beaucoup de ventes potentielles. Ceci a beaucoup ralenti ce marché.
A-t-on constaté un afflux de studios à la vente en fin d’année dernière, dans l’anticipation de cette nouvelle fiscalité ?
Beaucoup de clients n’étaient pas au courant de cette fiscalité, et ont été pris de cours. Nombreux sont ceux qui ont réagi trop tard. Les règles du jeu ont été changées trop rapidement… Le marché risque d’être bloqué longtemps s'il n’y pas un retour en arrière en termes de fiscalité.
Quelle est la situation sur le marché locatif ?
Le marché locatif est devenu particulièrement difficile en ce début 2012, le nombre de biens à louer étant particulièrement important. En outre, le marché est très cyclique au cours de l’année. En ce moment, les petites surfaces se louent moins. Mais dès juillet, le marché va repartir, du fait des étudiants qui cherchent à se loger dans l’optique de la rentrée universitaire. Plus généralement, le marché de la location reste anémique, du fait d’un nombre de biens sans cesse croissant. Le nombre de T2-T3 proposés en location est devenu très élevé, du fait notamment de l’arrivée de produits Scellier sur le marché de la location. Dans cette optique, certains produits ne disposant pas de certaines prestations sont désavantagés. Je peux citer l’exemple récent d’un appartement situé en plein centre-ville de Bron, à proximité de l’arrêt du tramway. Son propriétaire a été contraint d’accepter une importante remise sur le loyer, du fait de l’absence de balcon. Car pour le même prix, les gens en recherche d’une location peuvent trouver sans difficulté, pour le même prix ou pour 20 ou 30 euros supplémentaires par mois, un appartement du même type, dans le même secteur, mais avec un balcon.
Quelles sont les autres grandes tendances que vous percevez sur le marché immobilier actuellement ?
En tant que professionnels, nous avons une très forte concurrence émanant du marché de particuliers à particuliers, avec les sites d’annonces gratuites. Il y a parfois de bonnes affaires à faire… mais parfois, ce peut être l’inverse. En se passant des services d’un professionnel, les acquéreurs sont par exemple souvent tentés d’acheter trop cher des biens ayant des points négatifs. Un professionnel, souvent, les perçoit immédiatement, là où un particulier, peu au fait de nombreux pièges en la matière, ne les voit pas toujours. Nous, agents immobiliers, sommes là pour réguler le marché de l’ancien, tant vis-à-vis des acheteurs que des vendeurs. C’est en tout cas ma vision du métier.
À propos de l'auteur
Malheureusement, nous ne pouvons que rester sceptiques quant aux dires des professionnels (juges et partie)qui font tout pour que perdurent des prix prohibitifs.
Avec les nouvelles mesures, la dette européenne qui enfle,les prix devraient, y compris dans les centres des grandes villes,rapidement retrouver ceux de 2009.
Si les notaires minimise cette baisse (-5 à-10%)elle est bien acceptée par tous.
Vendeurs dépêchez vous !!
Acheteurs négociez encore plus (moyenne actuelle des négociations à Lyon : 9 %
je suis d’accord avec le professionnel.
Si le bien est trop cher par rapport au marché, il ne se vend pas.
J’ai constaté de nombreuses arnaques sur le marché du particulier au particulier.
Mon avis effectivement est qu’un bon professionnel doit estimé au juste prix un bien sinon il va à l’encontre de nombreuses difficultés…