« J’appelle à un Grenelle du Logement dès septembre »

Bernard Cadeau, président du réseau immobilier Orpi, nous parle de la mise en place du décret d’encadrement des loyers. Il souhaite un véritable Grenelle du Logement dès septembre.

On connait désormais le périmètre du décret d'application qui va régir l'encadrement des loyers. Que pensez-vous de cette mesure?

Je pense qu’elle ne va avoir aucun impact sur le terrain. Tous les jours, les agents immobiliers Orpi sont confrontés à la même logique : nos clients, qui sont des bailleurs privés, nous posent la question de savoir quel est le prix du marché pour leur logement qui se libère. Pour nous, nous ne sommes pas dans l’optique de rechercher une performance financière, mais plutôt de garantir une stabilité et une bonne récurrence du loyer. Nous préférons donc pour nos clients que les loyers soient au prix du marché, mais sans plus, et qu’ils perçoivent régulièrement leur loyer. Nous n’avons pas attendu le décret pour appliquer cette règle de bon sens. Nous les incitons à se mettre au diapason du marché et à régler leurs prétentions de bailleur en fonction du pouvoir d’achat immobilier de leurs clients, qui a beaucoup baissé. Dernièrement, nous avons fait une enquête Ipsos / Orpi sur ces points-là, qui a révélé deux faits marquants : d’abord que les français sont à 70% d’accord pour ne pas laisser les loyers s’envoler. Ceci ne constitue pas une surprise. Mais dans le même temps, un quart des bailleurs privés prévoient, si les règles sont trop contraignantes, de retirer leur bien du marché. En faisant le calcul, ceci représente 1.2 à 1.5 million de logements. Si ces biens étaient effectivement mis hors marché, alors ceci ferait grimper les prix en flèche ! En résumé, il faut faire attention aux effets d’annonce : nous n’avions pas besoin de cela pour être raisonnable sur le terrain. Si l’on veut faire baisser les prix, il n’y a qu’une seule solution, c’est de construire beaucoup de logements. Le vrai problème est là et la solution ne réside pas dans un décret.

Construire plus, cela passe par la libération du foncier…

Orpi a fait 12 propositions pour sortir de la crise du logement. La libération du foncier en fait partie. Il faut se mettre autour d’une table et réaliser un vrai Grenelle du Logement, afin que tout le monde puisse contribuer à un plan d’ensemble. Ceci fera baisser les prix. Il y a des mesures et des effets qui sont sur du moyen terme et du court terme. Sur le moyen terme, ce sera la construction massive de logements, afin que, à 10 ou 15 ans, la pression sur les prix provoquée par cette disparité très forte entre l’offre et la demande disparaisse. Ceci est très long, car il faut bien avoir à l’esprit que lorsque vous lancez la construction d’un logement, vous n’avez les clés que trois ans, voire quatre ans plus tard. Le promoteur doit en effet d’abord acheter les terrains, déposer le permis de construire, démarrer la construction, épuiser tous les délais de recours avant de livrer cet immeuble. Sur le court terme, il y a des problématiques qui peuvent être résolues, comme la réhabilitation de logements vacants qui ne sont pas aux normes et qui ont besoin d’être rénovés. Ces derniers constituent un stock intéressant et déjà très important.

Est-ce que la feuille de route de Cécile Duflot présentée la semaine dernière vous a satisfait ?

On nous prévoit une grande loi sur le logement en 2013. Don’t acte. Je n’attends qu’une chose : être consulté par Madame Duflot pour apporter la contribution d’Orpi à ce débat et à cette réflexion, afin que l’on puisse dépassionner ce débat toujours très polémique. On oppose par exemple souvent le logement social et le logement privé, alors que dans notre esprit, il n’y a pas de raison de les opposer. Nous avons notamment dans nos propositions, l’idée de revaloriser l’investissement privé pour le logement social. Il faut du logement pour toutes les catégories de français. J’observe quand même une ambiguïté à ce sujet : l’une des promesses de campagne était le relèvement du plafond du livret A pour financer les logements sociaux. On nous dit désormais que techniquement ceci va être compliqué, et que, d’autre part, le gouvernement voudrait récupérer la collecte du 1% logement, et affecter une partie de cette collecte pour résorber le déficit public. Ce n’est pas comme cela que l’on va construire massivement des logements sociaux.

Si cette collecte était récupérée par l’Etat, l’objectif des 500.000 logements par an serait de fait difficilement tenable…

De toute façon, vu la conjoncture actuelle, je pense que c’est un objectif difficilement tenable aussi, sauf à prendre des mesures qui seraient issues d’une très large concertation, autour de ce que j’appelle le Grenelle du logement. Il y a une énorme attente : nous, professionnels de terrain, avons envie que des solutions durables soient trouvées. On va regarder avec beaucoup d’attention ce qui va se mettre en place… Sur le décret (NDLR : sur l’encadrement des loyers), je donne un rendez-vous et prends un pari : lorsque l’on comparera les prix avant le décret et 6 mois après sa parution, il ne se sera sans doute rien passé. Encore une fois, techniquement, ce n’est pas comme cela que l’on pourra faire baisser les prix. Sur le reste, le problème est de savoir comment faire cohabiter le logement social, le très social, le privé, le social privé, la rénovation urbaine, la mise aux normes environnementales, avec une perspective sur l’investissement patrimonial. Il faut que l’on arrive à mettre en perspective l’investissement immobilier et la construction immobilière, parce qu’il faut loger des gens…

Justement, avec la fin du Scellier, se pose la question du futur cadre de l’investissement locatif ?

La fin du Scellier augure très mal de la suite. Pour l’instant, les rumeurs disent qu’il y aura peut-être une solution de substitution. Nous sommes sur ce sujet dans l’expectative la plus totale. S’il n’y a pas un signal fort de l’exécutif pour dire qu’il y a une volonté de faire redémarrer la construction de logements, et si on dit que le Scellier est fini, et qu’il n’y aura rien derrière, alors cela veut dire que l’on fait tout à l’envers. Nous sommes bien conscients chez Orpi que le pays est dans une situation difficile. Mais c’est une raison de plus pour se mettre très vite autour d’une table, et que l’on trouve très vite des solutions, qui à mon sens ne peuvent pas attendre 2013. J’appelle donc à un Grenelle du logement dès le mois de septembre. Les enjeux sont trop importants.

Cette incertitude pèse-t-elle sur le marché immobilier aujourd’hui ?

Il y a eu une incertitude liée à la période électorale, mais ça c’est un grand classique. Ensuite, il y a eu la loi de finances rectificative, qui date de jeudi. Il est important d’éclairer le terrain de jeu. En 15 ans les français ont perdu la moitié de leur pouvoir d’achat immobilier. Il y a 15 ans, vous pouviez vous acheter deux fois la surface que vous achetez désormais. Il faut que cela cesse, et que l’on s’emploie à renverser cette tendance.

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Sylvain d'Huissel

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