A quoi sert une expertise immobilière ?

Jean Marc Chavent est expert immobilier à Lyon chez JMC Expertises. Il nous explique quel est le rôle d'un expert dans l'évaluation d'un bien.

Quel est le travail d’un expert immobilier ?

Son travail est de donner une valeur vénale à un bien qui lui est confié. La valeur vénale n’est pas forcément le prix de vente. C’est ce que coûte actuellement le bâtiment comme il est, à son emplacement, dans sa possibilité de l’améliorer ou de le transformer. Si le bien a un très grand terrain, on est tenu d’aller se renseigner au cadastre, de regarder le PLU, et de voir ce que l’on peut éventuellement construire en plus dessus. A partir de là, on met une valeur sur cette propriété. Il ne faut pas tenir compte uniquement d’un prix de vente qui aurait pu être donné par un agent immobilier. L’expertise est vraiment une étude du bâti, du sous-sol jusqu’au grenier, de l’état de la toiture, des descentes d’eau, des réseaux, des terrains, de l’orientation, etc… Tout ceci est noté, et nous faisons la balance des plus et des moins. S’il y a une toiture à refaire, et que ceci est quantifié à quelques milliers d’euros, cela dévalorisera d’autant le prix du bien. On regarde par la suite le prix global par secteur des biens comparables que l’on ramène au mètre carré pour savoir si notre étude est dans les clous. En principe, nous n’avons pas beaucoup d’écart…

Cette valeur a-t-elle un caractère opposable ?

Elle est opposable. Dans le cas d’un divorce, ou d’un héritage, il faut souvent fixer une valeur pour diviser la vente du bien en parts. On évalue le bien. Le bien est mis en vente, et le notaire prend comme référence le prix de l’expertise. S’il est contesté par l’un des enfants, ils iront devant le juge, qui va nommer un expert judiciaire, qui, la plupart du temps, ira dans le sens de la première expertise, les experts immobiliers ayant tous la même formation, et la même technique, basée sur les mêmes critères. Normalement, il peut passer dix experts, si ces derniers font leur travail correctement, on va retomber sur les mêmes sommes, à quelques pourcents près. On ne fluctue pas sur des prix « ambiants » de vente et d’achat, mais sur la base d’un bien qui équivaut à une valeur précise. Cette valeur, on la quantifie, et on la justifie. C’est opposable devant un avocat, devant un notaire, qui en principe s’appuie là-dessus.

L’intérêt de cette expertise est d’avoir une opposabilité, notamment vis-à-vis du Fisc.

Exactement. En général, quand le dossier est consistant, et fait dans les règles de l’art, argumenté avec des photos, des documents, le fisc ne trouve rien à redire.

Quelle est la clientèle d’un expert immobilier?

Il y a la clientèle qui achète un bien et qui n’est pas sûre d’elle. Ces personnes ont souvent peur de surpayer le bien, ou de ne pas voir un vice caché. Il y a une certaine méfiance de la part de personnes qui ne sont pas spécialement les plus fortunées, mais qui souhaitent se rassurer quant à la valeur d’un bien dans lequel ils vont souvent mettre une bonne part de leurs économies. C’est le cas de nombreux primo-accédants. Pas mal de clients font l’effort de nous payer 200 à 300 euros pour être certains de ne pas faire une mauvaise affaire. Une autre partie importante de la clientèle est constituée par des personnes sous le coup d’un divorce, d’une succession… Dans ces cas- là, il s’agira souvent d’expertiser un patrimoine immobilier. L’expertise peut faire « jurisprudence » entre les héritiers ou au sein d’un couple qui se sépare.

Comment est organisée la profession ?

Il y a la compagnie nationale des experts immobiliers qui régit tous les débordements. Nous disposons d’un numéro d’agrément et signons une charte sur laquelle nous nous engageons. Un expert immobilier ne peut vendre un bien qu’il a expertisé, tout comme un agent immobilier ne peut réaliser une expertise sur un bien qu’il vend.

Tweet

Si vous avez apprécié cet article, s'il vous plait, prenez le temps de laisser un commentaire ou de souscrire au flux afin de recevoir les futurs articles directement dans votre lecteur de flux.

L’activité en croissance de 5,3% en Auvergne-Rhône-Alpes

Century 21 a fait part en cours de semaine dernière de son point marché trimestriel sur le marché immobilier ancien.

Un marché immobilier en amélioration, selon Orpi

Orpi a publié ce mercredi son bilan trimestriel du marché immobilier.

Vers un marché immobilier supérieur à 900.000 transactions en 2025

C’est ce qu’a indiqué Laforêt dans son point trimestriel sur le marché immobilier.

Une activité immobilière à Lyon toujours en repli sur un an, selon Orpi

Au niveau national, le réseau coopératif a constaté une nette reprise de l’activité sur la période estivale. Mais cette reprise n’est pas constatée dans toutes les métropoles.

Vers un marché supérieur à 900.000 ventes en 2025

L’équipe scientifique de SeLoger – Meilleurs Agents a livré ce mardi son analyse. Selon elle, la reprise est moins forte qu’attendu.

Une «reprise, fragile, du marché» immobilier dans la Loire depuis début 2025

Epures a récemment fait part de son tableau de bord annuel des dynamiques du marché immobilier, portant sur 2024 et le début d’année 2025.

Net rebond des prix sur trois mois à Lyon

LPI iad a publié en fin de semaine dernière son baromètre mensuel.

Les prix de l’immobilier rebondissent sur un an

Selon la dernière note de conjoncture des Notaires de France, le volume de transactions de logements anciens sur 12 mois se rapprochait à fin avril des 900.000 ventes. Les prix suivent une même orientation.

Une stabilisation des prix et un marché immobilier au ralenti selon L’Adresse

Le réseau coopératif a fait part en fin de semaine dernière d’un sondage réalisé auprès de ses agences.

«On est sur une tendance haussière, et de rebond des prix»

Yann Jéhanno est président de Laforêt. Nous évoquons avec lui l’activité du marché immobilier au premier semestre et les perspectives de celui-ci pour les prochains mois.

Hausse de 11,4% des ventes au 1er semestre, selon Century 21

Le réseau d’agences franchisées a fait part d’une hausse du nombre de transactions au premier semestre par rapport à la même période de 2024.

Les prix de l’immobilier repartent à la hausse à Lyon, selon Laforêt

Le réseau d’agences franchisées a fait part de son bilan au titre du premier semestre. L’activité repart, mais un rebond de l’offre inférieur à celui de la demande alimente une hausse des prix.

Les prix des logements en hausse au 1er trimestre

C’est ce qu’a annoncé l’INSEE vendredi, via la publication des indices de prix des logements, neufs et anciens.

Les volumes de vente dans le Rhône en baisse de 8% sur un an

L’activité du marché immobilier reste atone à Lyon et dans le Rhône, selon le dernier baromètre de juin de la Chambre interdépartementale des notaires de la Cour d’appel de Lyon. La baisse des prix tend toutefois à s’amoindrir.

Les prix de l’immobilier restent en repli à Lyon, selon LPI iad

Selon le baromètre, les prix restent en repli sur un an dans la ville, mais se reprennent au niveau national. En Auvergne-Rhône-Alpes, les prix connaissent des disparités géographiques suivant les villes.