A quoi sert une expertise immobilière ? | Lyon Pôle Immo

A quoi sert une expertise immobilière ?

Jean Marc Chavent est expert immobilier à Lyon chez JMC Expertises. Il nous explique quel est le rôle d'un expert dans l'évaluation d'un bien.

Quel est le travail d’un expert immobilier ?

Son travail est de donner une valeur vénale à un bien qui lui est confié. La valeur vénale n’est pas forcément le prix de vente. C’est ce que coûte actuellement le bâtiment comme il est, à son emplacement, dans sa possibilité de l’améliorer ou de le transformer. Si le bien a un très grand terrain, on est tenu d’aller se renseigner au cadastre, de regarder le PLU, et de voir ce que l’on peut éventuellement construire en plus dessus. A partir de là, on met une valeur sur cette propriété. Il ne faut pas tenir compte uniquement d’un prix de vente qui aurait pu être donné par un agent immobilier. L’expertise est vraiment une étude du bâti, du sous-sol jusqu’au grenier, de l’état de la toiture, des descentes d’eau, des réseaux, des terrains, de l’orientation, etc… Tout ceci est noté, et nous faisons la balance des plus et des moins. S’il y a une toiture à refaire, et que ceci est quantifié à quelques milliers d’euros, cela dévalorisera d’autant le prix du bien. On regarde par la suite le prix global par secteur des biens comparables que l’on ramène au mètre carré pour savoir si notre étude est dans les clous. En principe, nous n’avons pas beaucoup d’écart…

Cette valeur a-t-elle un caractère opposable ?

Elle est opposable. Dans le cas d’un divorce, ou d’un héritage, il faut souvent fixer une valeur pour diviser la vente du bien en parts. On évalue le bien. Le bien est mis en vente, et le notaire prend comme référence le prix de l’expertise. S’il est contesté par l’un des enfants, ils iront devant le juge, qui va nommer un expert judiciaire, qui, la plupart du temps, ira dans le sens de la première expertise, les experts immobiliers ayant tous la même formation, et la même technique, basée sur les mêmes critères. Normalement, il peut passer dix experts, si ces derniers font leur travail correctement, on va retomber sur les mêmes sommes, à quelques pourcents près. On ne fluctue pas sur des prix « ambiants » de vente et d’achat, mais sur la base d’un bien qui équivaut à une valeur précise. Cette valeur, on la quantifie, et on la justifie. C’est opposable devant un avocat, devant un notaire, qui en principe s’appuie là-dessus.

L’intérêt de cette expertise est d’avoir une opposabilité, notamment vis-à-vis du Fisc.

Exactement. En général, quand le dossier est consistant, et fait dans les règles de l’art, argumenté avec des photos, des documents, le fisc ne trouve rien à redire.

Quelle est la clientèle d’un expert immobilier?

Il y a la clientèle qui achète un bien et qui n’est pas sûre d’elle. Ces personnes ont souvent peur de surpayer le bien, ou de ne pas voir un vice caché. Il y a une certaine méfiance de la part de personnes qui ne sont pas spécialement les plus fortunées, mais qui souhaitent se rassurer quant à la valeur d’un bien dans lequel ils vont souvent mettre une bonne part de leurs économies. C’est le cas de nombreux primo-accédants. Pas mal de clients font l’effort de nous payer 200 à 300 euros pour être certains de ne pas faire une mauvaise affaire. Une autre partie importante de la clientèle est constituée par des personnes sous le coup d’un divorce, d’une succession… Dans ces cas- là, il s’agira souvent d’expertiser un patrimoine immobilier. L’expertise peut faire « jurisprudence » entre les héritiers ou au sein d’un couple qui se sépare.

Comment est organisée la profession ?

Il y a la compagnie nationale des experts immobiliers qui régit tous les débordements. Nous disposons d’un numéro d’agrément et signons une charte sur laquelle nous nous engageons. Un expert immobilier ne peut vendre un bien qu’il a expertisé, tout comme un agent immobilier ne peut réaliser une expertise sur un bien qu’il vend.






Si vous avez apprécié cet article, s'il vous plait, prenez le temps de laisser un commentaire ou de souscrire au flux afin de recevoir les futurs articles directement dans votre lecteur de flux.

Commentaires

Ce type d’expertise est en effet beaucoup plus complète que celle effectuée par un agent immobilier. D’ailleurs, de plus en plus d’acheteurs semblent la demander.

Signaler un abus

Expert, vous avez dit expert? Comment un agent immobilier peut-il estimer la valeur d’un bien sans une « expertise » sérieuse des éléments constituants le bien. L’environnement en particulier le marché n’étant qu’un paramètre parmi d’autres à un instant t; sinon on a ce que l’on a aujourd’hui un comportement « moutonier ».

Signaler un abus

Je souhaite faire faire une expertise opposable d’une maison à Collonges au Mt d’Or.
Merci de me contacter à cette adresse e-mail.
Cordialement.

Signaler un abus

Bonjour,

Je souhaite faire une expertise d’une maison à St Didier de Formans dans le cadre d’une séparation. POuvez vous me contacter à cette adresse.
Bien cordialement

Signaler un abus

J’ai dans le cadre d’un divorce demandé une expertise via le juge. a eu lieu et comme par hasard la partie adverse m’a inondé d’évaluations de notaire et agents immobiliers et l’expert est allé dans leur sens. Pire il obtient un prix valeur vénale identique à des prix « net vendeur » ce qui me semble suspect. de plus il refuse de prendre en compte des ventes de maisons strictement voisines de la mienne au motifs qu’elles date de 2014 et 2015 alors que la séparation a lieu en 2016 mais prend des ventes 2017 et 2018. bref cette expertise ne m’a servi a rien, m’a couté très cher et j’ai le sentiment de m’être fait avoir. Je pense que cette profession (dans le calvados) est juste un faire valoir pour les copains notaires ou agents immobiliers.

Signaler un abus
Laisser un commentaire

(requis)

(requis)


Une hausse d’activité observée par l’ensemble des réseaux au 1er trimestre

nullAprès Laforêt et Century 21, L’Adresse et Orpi ont récemment dévoilé leurs chiffres du premier trimestre. Tous font état d’une hausse d’activité au cours de la période, avec des nuances, notamment sur le marché lyonnais.


Immobilier : baisse des volumes et des prix dans la Loire en 2024

La Chambre interdépartementale des notaires de la Cour d’appel de Lyon a dévoilé la semaine dernière les grands chiffres de l’année dernière en matière d’immobilier.


Century 21 confirme la reprise du marché immobilier au 1er trimestre

nullLe réseau d’agences franchisées a fait part d’une forte hausse d’activité par rapport au premier trimestre 2024, de l’ordre de 15,2%.


Immobilier : les volumes d’appartements ont reculé de 7,9% dans le Rhône en 2024

nullLa Chambre interdépartementale des notaires de la Cour d’appel de Lyon a présenté mardi les grands chiffres de l’année écoulée en matière d’immobilier dans le département et la Métropole.


Immobilier : malgré une reprise des transactions, les prix stagnent

Laforêt a fait part ce mardi de son bilan en matière d’activité immobilière au premier trimestre.


Les prix ont quasiment stagné en fin d’année 2024

Les prix des logements n’ont progressé que de 0,1 % au quatrième trimestre 2024, après avoir été étales au troisième trimestre.


Isère : les transactions ont encore reculé de 13,8% en 2024

La Chambre interdépartementale des Notaires du Dauphiné a fait part ce jeudi de son bilan 2024 en matière d’immobilier. Outre le repli des ventes, le prix médian des appartements anciens a reculé de 3,9%.


Nouvelle baisse des prix signés en février, selon LPI-iad


Le baromètre a fait état d’une nouvelle érosion des prix au niveau national sur un an, et d’une baisse plus franche à Lyon sur cette même temporalité. Il prédit toutefois un retour de la hausse générale des prix de l’ancien d’ici le printemps.


Les transactions immobilières en baisse de 12% sur un an

nullLes notaires ont fait part en fin de semaine dernière de leur note de conjoncture immobilière du troisième trimestre 2024. Les prix continuent de baisser, y compris en Auvergne-Rhône-Alpes.


Madrid, ville la plus prisée par la clientèle fortunée

C’est le principal enseignement du Barnes City Index 2025, classement où Paris descend à la 6e place. Lyon fait partie, elle, des destinations à suivre.


Immobilier : 18.421 ventes en Auvergne en 2024

nullLa FNAIM Auvergne organisait mardi un point marché visant à tirer le bilan de l’année 2024 an matière d’immobilier dans les quatre départements de l’ancienne région.


La FNAIM confiante pour 2025 après une nouvelle baisse des prix à Lyon en 2024

La Chambre du Rhône de la FNAIM a fait part de ses statistiques annuelles sur le marché du logement ancien dans le Rhône et à Lyon. Si les prix dans la ville restent toujours en-dessous de leur niveau d’il y a 5 ans, la fédération se veut confiante pour l’année à venir, du fait d’un pouvoir d’achat immobilier en hausse.


2024, année de baisse des ventes et des prix

La FNAIM a fait part ce mercredi de ses chiffres de ventes et des prix des logements au titre de l’année écoulée.


LPI-iad souligne la reprise des ventes en fin d’année

nullSelon le baromètre, le nombre de compromis signés en 2024 est quasiment identique à celui de 2023.


Orpi fait état d’une hausse de 12% du volume des compromis en 2024

Les prix ont, eux, reculé de 5% au niveau national l’an dernier. Pour le réseau, qui a dévoilé ses perspectives pour 2025, la reprise du marché ne sera durable «que si les politiques publiques favorisent l’accès à la propriété».