A quoi sert une expertise immobilière ?

Jean Marc Chavent est expert immobilier à Lyon chez JMC Expertises. Il nous explique quel est le rôle d'un expert dans l'évaluation d'un bien.

Quel est le travail d’un expert immobilier ?

Son travail est de donner une valeur vénale à un bien qui lui est confié. La valeur vénale n’est pas forcément le prix de vente. C’est ce que coûte actuellement le bâtiment comme il est, à son emplacement, dans sa possibilité de l’améliorer ou de le transformer. Si le bien a un très grand terrain, on est tenu d’aller se renseigner au cadastre, de regarder le PLU, et de voir ce que l’on peut éventuellement construire en plus dessus. A partir de là, on met une valeur sur cette propriété. Il ne faut pas tenir compte uniquement d’un prix de vente qui aurait pu être donné par un agent immobilier. L’expertise est vraiment une étude du bâti, du sous-sol jusqu’au grenier, de l’état de la toiture, des descentes d’eau, des réseaux, des terrains, de l’orientation, etc… Tout ceci est noté, et nous faisons la balance des plus et des moins. S’il y a une toiture à refaire, et que ceci est quantifié à quelques milliers d’euros, cela dévalorisera d’autant le prix du bien. On regarde par la suite le prix global par secteur des biens comparables que l’on ramène au mètre carré pour savoir si notre étude est dans les clous. En principe, nous n’avons pas beaucoup d’écart…

Cette valeur a-t-elle un caractère opposable ?

Elle est opposable. Dans le cas d’un divorce, ou d’un héritage, il faut souvent fixer une valeur pour diviser la vente du bien en parts. On évalue le bien. Le bien est mis en vente, et le notaire prend comme référence le prix de l’expertise. S’il est contesté par l’un des enfants, ils iront devant le juge, qui va nommer un expert judiciaire, qui, la plupart du temps, ira dans le sens de la première expertise, les experts immobiliers ayant tous la même formation, et la même technique, basée sur les mêmes critères. Normalement, il peut passer dix experts, si ces derniers font leur travail correctement, on va retomber sur les mêmes sommes, à quelques pourcents près. On ne fluctue pas sur des prix « ambiants » de vente et d’achat, mais sur la base d’un bien qui équivaut à une valeur précise. Cette valeur, on la quantifie, et on la justifie. C’est opposable devant un avocat, devant un notaire, qui en principe s’appuie là-dessus.

L’intérêt de cette expertise est d’avoir une opposabilité, notamment vis-à-vis du Fisc.

Exactement. En général, quand le dossier est consistant, et fait dans les règles de l’art, argumenté avec des photos, des documents, le fisc ne trouve rien à redire.

Quelle est la clientèle d’un expert immobilier?

Il y a la clientèle qui achète un bien et qui n’est pas sûre d’elle. Ces personnes ont souvent peur de surpayer le bien, ou de ne pas voir un vice caché. Il y a une certaine méfiance de la part de personnes qui ne sont pas spécialement les plus fortunées, mais qui souhaitent se rassurer quant à la valeur d’un bien dans lequel ils vont souvent mettre une bonne part de leurs économies. C’est le cas de nombreux primo-accédants. Pas mal de clients font l’effort de nous payer 200 à 300 euros pour être certains de ne pas faire une mauvaise affaire. Une autre partie importante de la clientèle est constituée par des personnes sous le coup d’un divorce, d’une succession… Dans ces cas- là, il s’agira souvent d’expertiser un patrimoine immobilier. L’expertise peut faire « jurisprudence » entre les héritiers ou au sein d’un couple qui se sépare.

Comment est organisée la profession ?

Il y a la compagnie nationale des experts immobiliers qui régit tous les débordements. Nous disposons d’un numéro d’agrément et signons une charte sur laquelle nous nous engageons. Un expert immobilier ne peut vendre un bien qu’il a expertisé, tout comme un agent immobilier ne peut réaliser une expertise sur un bien qu’il vend.

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