A quoi sert une expertise immobilière ?

Jean Marc Chavent est expert immobilier à Lyon chez JMC Expertises. Il nous explique quel est le rôle d'un expert dans l'évaluation d'un bien.

Quel est le travail d’un expert immobilier ?

Son travail est de donner une valeur vénale à un bien qui lui est confié. La valeur vénale n’est pas forcément le prix de vente. C’est ce que coûte actuellement le bâtiment comme il est, à son emplacement, dans sa possibilité de l’améliorer ou de le transformer. Si le bien a un très grand terrain, on est tenu d’aller se renseigner au cadastre, de regarder le PLU, et de voir ce que l’on peut éventuellement construire en plus dessus. A partir de là, on met une valeur sur cette propriété. Il ne faut pas tenir compte uniquement d’un prix de vente qui aurait pu être donné par un agent immobilier. L’expertise est vraiment une étude du bâti, du sous-sol jusqu’au grenier, de l’état de la toiture, des descentes d’eau, des réseaux, des terrains, de l’orientation, etc… Tout ceci est noté, et nous faisons la balance des plus et des moins. S’il y a une toiture à refaire, et que ceci est quantifié à quelques milliers d’euros, cela dévalorisera d’autant le prix du bien. On regarde par la suite le prix global par secteur des biens comparables que l’on ramène au mètre carré pour savoir si notre étude est dans les clous. En principe, nous n’avons pas beaucoup d’écart…

Cette valeur a-t-elle un caractère opposable ?

Elle est opposable. Dans le cas d’un divorce, ou d’un héritage, il faut souvent fixer une valeur pour diviser la vente du bien en parts. On évalue le bien. Le bien est mis en vente, et le notaire prend comme référence le prix de l’expertise. S’il est contesté par l’un des enfants, ils iront devant le juge, qui va nommer un expert judiciaire, qui, la plupart du temps, ira dans le sens de la première expertise, les experts immobiliers ayant tous la même formation, et la même technique, basée sur les mêmes critères. Normalement, il peut passer dix experts, si ces derniers font leur travail correctement, on va retomber sur les mêmes sommes, à quelques pourcents près. On ne fluctue pas sur des prix « ambiants » de vente et d’achat, mais sur la base d’un bien qui équivaut à une valeur précise. Cette valeur, on la quantifie, et on la justifie. C’est opposable devant un avocat, devant un notaire, qui en principe s’appuie là-dessus.

L’intérêt de cette expertise est d’avoir une opposabilité, notamment vis-à-vis du Fisc.

Exactement. En général, quand le dossier est consistant, et fait dans les règles de l’art, argumenté avec des photos, des documents, le fisc ne trouve rien à redire.

Quelle est la clientèle d’un expert immobilier?

Il y a la clientèle qui achète un bien et qui n’est pas sûre d’elle. Ces personnes ont souvent peur de surpayer le bien, ou de ne pas voir un vice caché. Il y a une certaine méfiance de la part de personnes qui ne sont pas spécialement les plus fortunées, mais qui souhaitent se rassurer quant à la valeur d’un bien dans lequel ils vont souvent mettre une bonne part de leurs économies. C’est le cas de nombreux primo-accédants. Pas mal de clients font l’effort de nous payer 200 à 300 euros pour être certains de ne pas faire une mauvaise affaire. Une autre partie importante de la clientèle est constituée par des personnes sous le coup d’un divorce, d’une succession… Dans ces cas- là, il s’agira souvent d’expertiser un patrimoine immobilier. L’expertise peut faire « jurisprudence » entre les héritiers ou au sein d’un couple qui se sépare.

Comment est organisée la profession ?

Il y a la compagnie nationale des experts immobiliers qui régit tous les débordements. Nous disposons d’un numéro d’agrément et signons une charte sur laquelle nous nous engageons. Un expert immobilier ne peut vendre un bien qu’il a expertisé, tout comme un agent immobilier ne peut réaliser une expertise sur un bien qu’il vend.






Si vous avez apprécié cet article, s'il vous plait, prenez le temps de laisser un commentaire ou de souscrire au flux afin de recevoir les futurs articles directement dans votre lecteur de flux.

Commentaires

Ce type d’expertise est en effet beaucoup plus complète que celle effectuée par un agent immobilier. D’ailleurs, de plus en plus d’acheteurs semblent la demander.

Signaler un abus

Expert, vous avez dit expert? Comment un agent immobilier peut-il estimer la valeur d’un bien sans une « expertise » sérieuse des éléments constituants le bien. L’environnement en particulier le marché n’étant qu’un paramètre parmi d’autres à un instant t; sinon on a ce que l’on a aujourd’hui un comportement « moutonier ».

Signaler un abus

Je souhaite faire faire une expertise opposable d’une maison à Collonges au Mt d’Or.
Merci de me contacter à cette adresse e-mail.
Cordialement.

Signaler un abus

Bonjour,

Je souhaite faire une expertise d’une maison à St Didier de Formans dans le cadre d’une séparation. POuvez vous me contacter à cette adresse.
Bien cordialement

Signaler un abus

J’ai dans le cadre d’un divorce demandé une expertise via le juge. a eu lieu et comme par hasard la partie adverse m’a inondé d’évaluations de notaire et agents immobiliers et l’expert est allé dans leur sens. Pire il obtient un prix valeur vénale identique à des prix « net vendeur » ce qui me semble suspect. de plus il refuse de prendre en compte des ventes de maisons strictement voisines de la mienne au motifs qu’elles date de 2014 et 2015 alors que la séparation a lieu en 2016 mais prend des ventes 2017 et 2018. bref cette expertise ne m’a servi a rien, m’a couté très cher et j’ai le sentiment de m’être fait avoir. Je pense que cette profession (dans le calvados) est juste un faire valoir pour les copains notaires ou agents immobiliers.

Signaler un abus
Laisser un commentaire

(requis)

(requis)


Les prix de l’immobilier toujours en hausse dans les villes de la région


C’est le constat dressé par LPI dans son dernier baromètre, au titre du mois de janvier. Lyon est l’une des seules exceptions, avec une stabilité des prix sur un an et une nette baisse sur 3 mois.


Nouveau recul des prix de l’immobilier en France

Meilleursagents a fait part de son baromètre national mensuel des prix de l’immobilier.


Les prix toujours en hausse en France, et en baisse à Lyon

Les prix de l’immobilier augmentent de 6,3 % en France sur un an, selon le dernier baromètre mensuel publié par la FNAIM.


Marché immobilier : LPI décrit une « France des prix à plusieurs vitesses »

LPI a fait part de son baromètre mensuel. En Auvergne-Rhône-Alpes, on compte de nombreuses villes en hausse marquée, à l’inverse de Lyon, qui stagne.


Bilan positif pour l’immobilier de prestige en 2022

Selon Mercure Forbes Global Properties, le bilan 2022 en matière d’immobilier de prestige s’est révélé positif. Les perspectives 2023 restent encourageantes malgré un contexte incertain.


Des prix de l’immobilier toujours en hausse, mais un rééquilibrage en vue

nullAu niveau national, comme en Auvergne-Rhône-Alpes, la hausse des prix se modère, selon la note de conjoncture des notaires de France portant sur les transactions arrêtées à la fin du troisième trimestre 2022.


«Le marché immobilier est grippé»

Pascal Pancrazio est le président de la chambre FNAIM du Rhône. Nous évoquons avec lui les grandes tendances du marché immobilier en 2022 sur Lyon et le département, ainsi que les perspectives sur 2023.


Les prix de l’immobilier ont reculé de 1,5% à Lyon en 2022

La Chambre de la FNAIM du Rhône a présenté, lors de sa conférence de presse du jeudi 19 janvier, les chiffres des ventes de logements en France et dans le Rhône.


Un marché immobilier dynamique en Auvergne, malgré un récent ralentissement

Les prix des logements ont poursuivi leur hausse en 2022, selon la Chambre Auvergne de la FNAIM, qui organisait récemment un point presse.


Immobilier : la FNAIM prédit un nouveau repli des ventes en 2023

La FNAIM présentait mercredi, lors d’une conférence de presse, son bilan de l’année 2022 en matière d’immobilier résidentiel, et ses prévisions pour 2023. La fédération prévoit, pour l’année en cours, un million de transactions, voire un peu moins.


Les compromis de prêt cassés du fait des refus de prêt se multiplient, selon L’Adresse

Selon le réseau, qui a réalisé un sondage auprès de ses 345 agences, « la baisse des prix est bel et bien enclenchée ». Près de la moitié des répondants ont eu des compromis de vente cassés en raison de refus de prêt.


Les prix ont augmenté de 1,4% à Lyon en 2022, selon LPI

nullLPI Seloger a fait état de son baromètre des prix de l’immobilier, qui a dressé un bilan de l’année 2022, tant au niveau national que local.


A Lyon, Orpi a fait état d’une légère hausse des prix de l’immobilier

Contrairement à la plupart des acteurs de l’immobilier, le réseau coopératif avait fait état en décembre d’une très légère hausse de 1% des valeurs en 2022.


Century 21 a vu une hausse des compromis annulés pour refus de prêt

Le réseau d’agences franchisées a, mardi, dévoilé ses chiffres au titre de l’année 2022 en France. Si les transactions se sont érodées au cours du second semestre, les prix continuent d’augmenter.


Les ventes ne devraient pas dépasser le million en 2023, selon Meilleursagents

nullLe spécialiste de l’estimation immobilière en ligne a fait part de son 1er point marché de l’année. Dévoilant par la même occasion ses prévisions, il ne prédit « pas de retournement en 2023, mais un rééquilibrage ».