« La production devrait atteindre 8000 à 9000 logements sur 2012 ».

Olivier Brachet est le vice-président du Grand Lyon en charge de l’habitat.

La loi SRU est-elle respectée dans le Grand Lyon ?

Nous arrivons à produire 10.000 logements par an sur le Grand Lyon, dont 4000 logements sociaux, ce qui veut dire que nous faisons pratiquement 40% de logements sociaux par an. Il y a une dynamique globale, liée à plusieurs facteurs. Dans les années 2000, la production nationale de logements sociaux a augmenté de façon très marquée. Cette situation a été rendue possible grâce à un ensemble de dispositifs qui a dopé par la suite le niveau de production, dont la loi SRU, mais aussi grâce aux opérations de renouvellement urbain. Celles-ci, qui ont globalement bien marché en région lyonnaise, ont été un facteur fort de solidarité d’agglomération.

Quel va être l’impact des nouvelles dispositions législatives ?

Le nouveau seuil de 25% n’est pas sans poser un certain nombre de problème pour un certain nombre de communes qui ont fourni un effort important pour arriver aux 20%. C’est une loi un petit peu parisienne. Ici, nous sommes dans une intercommunalité où il existe un PLH, et où il existe des objectifs. A Charly, on sait très bien qu’ils ne seront pas à 25% avant des lustres. A Lyon, où l’on produit 1500 logements sociaux par an, le pourcentage n’a progressé que de 2% sur deux mandats. Il ne faut pas oublier que la promotion privée, elle aussi, a, ces dernières années, connu un haut niveau de production. Si vous produisez 10.000 logements par an, dont 4000 sociaux, vous ne touchez que 1% du parc immobilier total. Or les 99% restants n’ont pas changé de rapport. Et c’est là toute l’ambiguïté de cette loi : le stock de logements sur l’agglomération est de 600.000 logements. Le flux, lui, est de 10.000 logements. Ce n’est pas avec un tel flux que vous allez changer le rapport. Si on veut regarder les choses positivement, notre agglomération est à 23.5% de logements sociaux. Il ne faudrait pas que la nouvelle loi casse la dynamique, qui est plutôt bonne dans l’agglomération. Dans la loi, si l’on regarde ce que l’on devrait faire en logements sociaux par an dans le Grand Lyon entre 2022 et 2025, il faudrait faire 8000 logements sur le Grand Lyon, et 4000 sur Lyon intra muros. C’est tout simplement impossible. Il n’y a ni foncier, ni financement, ni même l’appareil de production pour les faire! En extrapolant, si nous voulions que cela représente 25% de la production totale, il faudrait produire 32.000 logements par an. C’est tout simplement impossible. Il y a, pour le Grand Lyon, comme pour d’autres collectivités une aberration arithmétique sur la fin du cycle. Sur le début, on peut y arriver, à travers un saut qui est réaliste pour le Grand Lyon, mais qui ne l’est pas dans d’autres agglomérations.

Sur le SCOT, celui-ci prévoit une production de 150.000 logements dans les 20 ans, alors même que l’INSEE prévoit, sur la même période, l’arrivée de 150.000 personnes sur le territoire du Grand Lyon, soit un logement par ménage. Comment a été déterminé cet objectif ?

L’objectif des 150.000 logements a été fixé sur la base des évolutions des conditions d’occupation. Le principe de croissance endogène de l’agglomération - décohabitation, arrivée de populations extérieures, évolutions sociologique vieillissement – nous ont conduit à déterminer cette projection, qui veut que 150.000 personnes équivalent, par approximation, à 150.000 ménages et 150.000 logements.

Les projections de l’INSEE en termes d’individus par ménage tablent pourtant sur un taux encore supérieur à deux dans 20 ans…

Oui, mais nous n’avons pas une application moyenne. Nous avons une démographie qui s’est déjà étalée. La part des ménages d’une seule personne en cœur de ville est déjà totalement dominante. On ne repeuple pas facilement en famille le cœur de ville.

Aujourd’hui, quel peut être l’impact du ralentissement de la production en promotion immobilière ?

Deux logements sociaux sur trois sont réalisés par la promotion privée. En matière de mixité, c’est une bonne chose ! Sur les chiffres de fin juin, le retrait de la promotion immobilière atteint -12%, mais nous partons d’un haut niveau : 2011 était une très bonne année et 2010 avait fait exploser les chiffres. Nous serons entre 4000 et 5000 logements produits sur l’année en promotion. Avec la production de logements sociaux, qui s’élèveront sans doute à 4000 sur le territoire du Grand Lyon, la production globale devrait atteindre 8000 à 9000 logements sur 2012. Toutefois, il faut prendre en compte dans ce chiffre le fait que les chiffres du logement social intègrent les opérations d’acquisition-réhabilitation. Pour ces dernières, on remplace des logements anciens par des logements rénovés.

Est-ce que le ralentissement de la promotion privée pourrait avoir un impact sur la production de logements sociaux ?

Toute variation grave de la production privée impactera la production de HLM. Ce sera dans un premier temps un peu masqué, car lors du décompte des créations de logements sociaux, on prend en compte des éléments parfois bien différents. Un retrait de la production en VEFA, notamment en secteur de mixité sociale, aurait nécessairement un impact négatif sur la création de logements sociaux. Nous sommes donc très vigilants quant aux risques de retrait important du secteur. Pour faire 500.000 logements par an, nous savons très bien qu’il ne suffira pas de produire 150.000 logements sociaux. Il faut faire également 350.000 autres logements. Or quel a été le moteur du secteur privé ? C’est le Scellier… Ma conviction, c’est que le nouveau dispositif amené à remplacer le Scellier devrait être entièrement et quasiment réservé aux secteurs de mixité sociale. On s’est aperçu, de notre côté, que pour réaliser des logements sociaux à un haut niveau, il fallait le faire avec la promotion… On ne peut pas tout faire tout seul. La promotion privée a là un rôle essentiel. Nous devons les encourager à maintenir leur production, car s’ils n’arrivent pas à boucler leur programme, c’est 25% des logements dédiés au social qui ne sont pas construits. Nous avons besoin de trouver un procédé pour les encourager à maintenir leur production. Pourquoi ne maintiennent-ils pas leur production ? Du fait qu’ils n’ont plus d’investisseurs. Il faut donc, à mon sens, limiter le Scellier aux investisseurs dédiés à ces opérations en VEFA en secteur de mixité sociale. Là, on devient vertueux. Le programme repart, la promotion vend ses programmes, l’investisseur a un intérêt à acheter, et en même temps on produit 25% de logements sociaux…

L’une des principales réserves sur ce mécanisme concerne justement le prix que les utilisateurs, et notamment les accédants à la propriété, surpayent de facto pour leur logement, du fait des logements réservés à bas prix par les bailleurs sociaux…

Il faut concevoir que là où on veut faciliter le travail de la promotion, on aide aussi le logement social. A la Duchère, nous avons fait de la VEFA, mais nous avons aussi fait de la TVA à 5.5%. On peut très bien dire que dans un programme, il y a 25% de logements sociaux, le reste étant partagé entre du Scellier locatif et des accédants, parce que nous souhaitons qu’il y ait une diversité des statuts d’occupation. Le problème est qu’aujourd’hui, le promoteur ne trouve plus que des accédants. Si ils ne vendent plus, c’est qu’il n’y a pas assez d’accédants. Il faut remettre de l’investissement locatif. Pour ce faire, il faut le mettre au bon endroit, c’est-à-dire à un endroit où il y a de la mixité entre locatif social, investissement locatif et accédants. Le programme sera ainsi mieux bouclé, car le promoteur pourra vendre à l’investisseur au prix d’un accédant. L’investisseur sera encouragé à venir car il aura une incitation fiscale.

Sur la question de l’accession, où en est votre réflexion engagée en début d’année ?

Nous avons annoncé en début d’année que cette réflexion était engagée. Nous reprenons la discussion ces jours-ci dans cet état d’esprit, mais nous avons, parallèlement, l’arrière fond de la loi qui évolue, tant sur le Scellier que sur la loi SRU. Tout ce qui peut nous aider au niveau des outils nationaux dans notre approche du logement abordable nous intéresse.

Vous temporisez donc pour avoir une visibilité…

Non. Car, déjà à l’époque du lancement de notre réflexion, nous étions déjà sur une suppression du Scellier. Nous ne comptions pas sur un renouvellement du Scellier. Nous étions en outre très perplexes sur l’évolution des prix, du fait de la suppression de ce dispositif, et de l’allongement de la durée de taxation des plus-values immobilières sur les résidences secondaires…

Justement, est-ce que cette réflexion n’intervient pas à contre-courant ? Les prix ont baissé de l’ordre de 4% dans le neuf depuis le début de l’année…

Cette baisse n’est pas très significative… Nous avons déjà connu cela en 2008-2009, lorsque nous avons racheté 1000 à 1500 logements à la promotion immobilière pour en faire des HLM. Ce qui fait que l’impact de la crise a été beaucoup moins visible à Lyon qu’au niveau national. Nous le répétons à la promotion immobilière quand on la réunit sur cette question du logement abordable et sur celle du PLUH : notre volonté est de construire 7000 à 10000 logements par an et nous ferons tout pour y arriver. Notre volonté n’est pas de faire que du logement social : nous souhaitons marier le privé et le logement social. Notre objectif est de continuer à produire. La promotion a donc tout intérêt à trouver avec nous des solutions sur cette question du logement abordable, car au-dessus de 3600 euros du mètre carré, il n’y a pas la clientèle pour le moment. Les prix de l’accession sociale sont situés autour de 2400 à 2800 euros du mètre carré. Pour le logement abordable, nous visons donc des prix de 2800 à 3400 euros du mètre carré, là où la production s’est effondrée. Nous allons donc essayer de trouver des astuces, via la taxe d’aménagement, le PLUH, etc. Entre tous ces dispositifs, ils pourront combiner des avantages leur permettant d’amener vers eux des accédants et investisseurs, à un prix qui, certes, est haut, mais qui est amorti par les avantages. Dans le même temps, ceci permet au Grand Lyon de sauvegarder la part HLM, faute de quoi celle-ci s’effondrerait.

Grâce à la loi sur la mobilisation du foncier, certains terrains de l’Etat vont être rendus plus accessibles par l’Etat. Avez-vous déjà des projets sur certaines zones ?

Le seul foncier Etat ne va pas nous amener à 25% de logements sociaux en 2025 à Lyon. Pour autant, ce sera quand même bienvenu, l’essentiel du foncier étant situé sur Lyon. Ceci nous donne des opportunités foncières petites et moyennes qui sont à étudier de près. Dans le quatrième arrondissement où il n’est pas facile de trouver du foncier il sera par exemple intéressant d’avoir des terrains de la SNCF qui vont être libérés et toute l’emprise militaire. La nouveauté, c’est qu’il y a une volonté de nous le vendre à des prix intéressants, avec une décote. Cette décote existait déjà auparavant, mais elle était beaucoup plus difficile à obtenir.

Propos recueillis par Michel Deprost et Sylvain d'Huissel






Si vous avez apprécié cet article, s'il vous plait, prenez le temps de laisser un commentaire ou de souscrire au flux afin de recevoir les futurs articles directement dans votre lecteur de flux.

Commentaires

Bonjour,
J’ai lu sur un journal Lyonnais (Lyon Capitale) que 24000 m2 de logements de fonction pour fonctionnaires (dans le 6ème,8ème et 9ème)étaient vacants depuis plus d’un an. Que pense faire la mairie au niveau de la réhabilitation et vente ou location de ces nombreux appartements?

Signaler un abus

Quels propos honteux d’un politicien soit disant de gauche.
M Brachet qualifie donc un logement à 3400€/m2 de logement à prix abordable. Oh faut se réveiller, monsieur! ça fait 2,2MF le 100m2! Vous l’avez payé combien votre propre habitation monsieur le babyboomer béat?
Le rachat des invendus des promoteurs par les collectivités en 2009 pour faire du HLM, avec MES impots, empêchant une correction des prix salutaire est sandaleux.

Signaler un abus

@marre de la bulle, je suis entièrement d’accord avec vous. Les jeunes sont traités comme de la merde dans ce pays et l’immobilier en est le plus grand révélateur…

Signaler un abus

quand je pense que j’ai voté gauche, c’est là dernière fois, c’est mr vie dans un nuage et un manque de respect total pour les gens modestes.

il y a énormément d’appartements vides sur lyon, vu un reportage jeudi sur la 2 sur les logements réservés au prof et instit, toute un immeuble vide il y avait que la gardienne qui vivait au dernier étage et vous savez quoi l’immeuble est chauffé complètement pour une personne et ça dure depuis des années une vrai honte ce gaspillage et comme cette immeuble des centaines sur lyon. Comme dis le mr plus haut 300.000 euros c’est presque 2.000.000 de francs dites à un smicard que 3000 euro c’est un prix abordable.

Signaler un abus
Laisser un commentaire

(requis)

(requis)


Le règlement local de publicité de la Métropole de Lyon en partie validé

Le Tribunal Administratif a validé une large part du dispositif, mais a annulé de certaines mesures spécifiques sur la publicité numérique.


Une nouvelle offre de transports dans les Vallons du Lyonnais

SYTRAL Mobilités a présenté ce mercredi la nouvelle offre sur la communauté de communes des Vallons du Lyonnais, en amont du nouveau réseau unifié TCL qui sera effectif dès le 1er septembre.


Journées européennes de l’archéologie à Lyon les 14 & 15 juin

Lyon accueille cet évènement au sein du musée Lugdunum situé sur la colline de Fourvière, dans le 5e arrondissement de Lyon.


33 nouvelles stations Vélo’v

La première de ces stations a été inaugurée ce mardi entre les communes de Saint-Fons et Vénissieux.


Fabrice Rosay, nouveau préfet secrétaire général de la préfecture du Rhône

nullIl succède à Vanina Nicoli, qui a été nommée préfète de la Savoie. Il devient également préfet délégué pour l’égalité des chances.


Inauguration de la «Maison de l’hospitalité»

Ce tiers-lieu solidaire localisé dans le troisième arrondissement de Lyon a été inauguré par le maire de Lyon et le président de la Métropole de Lyon.


La plaine aux oedicnèmes inaugurée à Saint-Priest

Situé sur les anciennes pistes d’essai de Renault Trucks, le site est le refuge de nombreux œdicnèmes criards, une espèce migratrice d’oiseaux protégée.


SYTRAL Mobilités dévoile les nouveaux tarifs du réseau unifié TCL

Le 1er septembre prochain, les trois réseaux historiques TCL, Cars du Rhône et Libellule, ne feront plus qu’un. SYTRAL Mobilités a dévoilé ce mercredi le zonage et les tarifs des transports.


La plus grande vélostation de France inaugurée à Lyon Part-Dieu

Le maire de Lyon et le président de la Métropole ont inauguré mercredi cet équipement.


La grande transformation du Mas du Taureau

nullEn attendant l’arrivée tant attendue du tramway T9, cette partie de Vaulx-en-Velin connaît une mue d’ampleur, marquée par l’arrivée d’équipements publics et de nouveaux programmes de logements.


Eiffage : des résultats bien accueillis

Les résultats trimestriels du groupe ont été plébiscités par les marchés financiers.


Une relance du dispositif «Prépa Apprentissage»

BTP CFA Auvergne-Rhône-Alpes et France Travail Auvergne-Rhône-Alpes se sont associés pour relancer ce dispositif. Une signature de la convention avait lieu lundi.


L’Anah répond aux critiques sur MaPrimeRénov’

L’institution a tenu à rappeler quelques éléments sur le dispositif ayant permis de financer la rénovation énergétique de 2,5 millions de logements depuis 2020.


Fermeture du pont de Condrieu à toute circulation

La fermeture a été décidée ce mardi pour une durée indéterminée.


La montée de la Boucle fermée temporairement suite aux intempéries

Celles-ci on en effet entraîné un affaissement de la chaussée.