« La crise actuelle de l’immobilier est très complexe »

C’est début novembre 1992 qu’était créée Adéquation. Depuis, la société est devenue l’un des leaders français de l’Observation des marchés immobiliers. Retour sur son histoire et celle des marchés immobiliers durant ces 20 ans avec son président Arnaud Anjoras.

Qu’est-ce qui a été l’idée de base d’Adéquation, qui a motivé la création de la structure il y a 20 ans?

Lorsque nous avons fondé cette société, nous avons constaté que, dans le domaine de la grande distribution et de la banque, un certain nombre d’outils marketing et d’observation des marchés s’étaient développés. Par exemple, l’une de nos références, Nielsen, dans la grande distribution, observait toutes les ventes, et cela permettait d’obtenir des analyses très complètes sur la demande, les prix, etc…. Dans l’immobilier, très peu de choses étaient structurées, en dehors des choses gérées, à l’époque, par le ministère de l’équipement. Par rapport à la démarche marketing originelle d’Adéquation, nous avons compris que nous pouvions développer un certain nombre d’outils, méthodes, de moyens marketing à destination des professionnels de l’immobilier pour les aider fiabiliser leurs projets. Si bien nous sommes aujourd’hui en relation directe avec le SeOS, le service du ministère en charge de l’Observation sur les marchés. A la grande différence des outils marketing liés à la consommation de masse, la grande difficulté dans l’immobilier, c’est que nous n’avons pas affaire à un produit de consommation ordinaire. Le logement est en effet bien souvent l’investissement le plus important qu’on ait fait de son existence. Il est donc un peu moins facile de modéliser les comportements d’achat pour un logement, acte qui concerne un français sur deux, qu’un produit de consommation courante, qui fait l’objet de millions d’achat desquels on peut tirer des lois statistiques.

Comment avez-vous structuré votre offre ?

Nous avons développé des moyens d’observations multiples, pour avoir une observation des marchés qui soit quantitativement et qualitativement au rendez-vous, compte tenu de ce que l’on veut en faire. Pour prendre une image, c’est un peu comme un photographe. Pour avoir une photographie fidèle de votre visage, je dois le prendre à travers diverses perspectives. Si je ne fais qu’une photographie de face, il y a de fortes chances que, si je vous croise le lendemain de profil, je ne vous reconnaisse pas. En revanche, si je vous prends sous tous les angles, il y a de fortes chances pour que je vous reconnaisse. Chez Adéquation, nous essayons donc de photographier le projet sous toutes ses faces pour le reconnaitre et l’identifier comme quelque chose de fiable ou de pas fiable. L’idée de base d’Adéquation, c’est de développer des outils qui permettent de rationaliser les approches, le risque, et la manière dont on va envisager un projet. Nous échangeons en ce moment directement avec le SOeS et la FPI sur les méthodes, la méthodologie d’enquête, les taux de couverture, afin de parvenir à une amélioration des outils qui nous permette d’avoir une observation des marchés qui soit quantitativement et qualitativement au rendez-vous, compte tenu de ce que l’on veut en faire. Les différences des observatoires entre eux et entre les observatoires et les chiffres de l’ECLN (Enquête trimestrielle sur les logements neufs) posent de plus en plus de problèmes. Ces différences sont parfois suffisamment significatives pour que cela interroge, d’où la nécessité de comparer les méthodes de travail, de prise en compte, ce que l’on retient en termes de périmètre, etc… Le fait de partager entre acteurs va aider chacun à s’améliorer. Ceci va sans doute, de notre côté, nous aider à progresser et nous nous y préparons déjà. L’un des objectifs pour 2013 de l’équipe d’enquête va être de travailler sur les aspects qualitatifs des procédures d’enquêtes, en vue d’un travail de labellisation, de certification, et de confrontation avec les autres sources, de sorte à harmoniser un peu les pratiques.

Adéquation travaille avec plusieurs partenaires, dont la FPI, pour laquelle vous réalisez plusieurs observatoires immobiliers locaux…

Historiquement, jusqu’au début des années 2000, la FPI maitrisait l’observation de l’Ile de France, de Lyon avec le CECIM, et Marseille avec l’OIP. Il y a eu une première vague qui est partie de Toulouse fédérative sur l’initiative d’Alexandra François-Cuxac, qui est aujourd’hui vice présidente de la FPI en charge de l’Observation des marchés immobiliers. Elle connaissait Adéquation puisqu’elle avait déjà des observatoires sur la Côte d’Azur. Il y a eu une volonté de mettre en place une observation de marché fédérative mais mutualisée. La FPI a ainsi monté cette structure à Toulouse avec le SNAL, et l’Union sociale pour l’habitat. Cette observation s’est réalisée dans un véhicule ad hoc, l’observatoire de l’immobilier toulousain, qui rassemblait ces fédérations et le Grand Toulouse dès 2001. Ensuite, il y a eu des observations de même type mises en place à Nantes et dans le Centre, sachant qu’Adéquation observait déjà seul une grande partie de Rhône-Alpes, les Alpes maritimes et le Var. En 2009, alors que Benoist Apparu, qui arrivait au ministère du logement, souhaitait la mise en place de statistiques plus complètes, la FPI a souhaité développer ses observations de marché et son taux de couverture du territoire. Adéquation a emboité le pas et a développé depuis des observatoires sur toute la Bretagne, le Languedoc, la Normandie, l’Aquitaine, et l’Auvergne.

Pour vos observatoires, votre méthode de collecte de l’information, faite par vérification auprès des promoteurs, tend à une couverture des marchés que vous observez proche de 100%...

Pour analyser le marché de la promotion immobilière, et compte tenu de ce dont ont besoin nos interlocuteurs – et notamment les promoteurs – nous avons besoin d’être exhaustif. C’est un marché pour lequel on ne peut pas fonctionner par échantillon. Cela fait partie des exigences de base pour le marché de la promotion immobilière de prétendre à l’exhaustivité. Mais c’est la pluralité des approches qui permet d’avoir une vision solide sur un sujet… Nous avons créé Adéquation pour être au service des acteurs de l’immobilier, et nous sommes prêts à travailler avec tous ceux qui souhaitent avoir affaire à de bons techniciens de la donnée. Nous avons développé un savoir-faire énorme pour gérer nous-même la totalité de nos outils applicatifs informatiques qui nous permettent de stocker, de restituer nos données. Si un observatoire veut par exemple professionnaliser son outil sans perdre son indépendance, nous avons la capacité d’intervenir en tant qu’Assistant Maitrise d’Ouvrage.

Au vu de l’expérience que vous avez accumulé sur les 20 dernières années, comment analysez-vous la période actuelle? Est-ce qu’elle vous parait comparable à la crise qu’a connue le marché dans le début des années 90 ?

C’est une question vraiment difficile. Là où il y a eu un vrai changement en 1990, c’est que les opérateurs - promoteurs, banquiers, voire collectivités – se sont rendus compte qu’il pouvait y avoir une limite à l’offre. On s’est rendu compte pour la première fois que l’on ne pouvait pas en mettre tant et plus sur le marché impunément, sans qu’il ne puisse à un moment y avoir un problème au niveau de la demande, ne serait-ce qu’en termes de quantité. Ce qui a plombé le marché dans les années 90 fut la masse de stock physique d’immeubles construits, principalement en bureaux. On finançait à l’époque du bureau en blanc, on réalisait des opérations de promotion avec des critères de précommercialisation bien moins contraignants qu’aujourd’hui. Dans la terminologie d’aujourd’hui, on ne parle plus de stock mais bien d’offre commerciale. Les promoteurs n’utilisent ce mot de « stock » qu’à partir du moment où il s’agit d’immeubles en cours de construction ou livrés.

Cette contrainte relative à la phase de pré-commercialisation a donc été l’un des changements par rapport au début des années 1990…

Cela a été l’une des premières réactions des banques et des opérateurs eux-mêmes. Mais il y a eu un trajet important fait en termes de professionnalisation des acteurs pour éviter ces situations-là. Nous n’avons plus jamais revécu cette situation consistant à avoir des stocks physiques sur les bras, qui plombe le marché. Il suffit de se souvenir des sociétés de défaisance, c’était quelque chose de très violent. Ce n’est pas la même chose aujourd’hui, même si on peut considérer qu’il y a un changement par rapport au marché. La crise actuelle de l’immobilier est très complexe. Tout le monde est d’accord pour dire que les besoins restent très importants. Lorsque l’on parle de 500.000 logements neufs à construire par an, c’est quelque chose de considérable, même si l’on a déjà réalisé, notamment dans la années 70. . Nous avons plus affaire à une crise de désolvabilisation de la demande, même si ce fut d’abord une crise financière, et une crise du financement. Cette crise a été importée, car il faut rappeler qu’aucune banque française n’aurait pu financer du subprime. Même si il faut se souvenir que c’est avant même la faillite de Lehman, que nous commencions à observer le vrai décrochage en termes de solvabilité entre ce qui est proposé à l’offre et la capacité d’achat ou d’investissement des ménages. Sur la courbe d’effort, le décrochage se situe ainsi bien en amont, en 2006-2007. Si les prix étaient restés à ce moment-là en l’état, stagnants ou seulement revalorisés de l’inflation, on aurait un décrochage par rapport à la demande qui serait infiniment moindre que celui que nous observons aujourd’hui. Progressivement, on s’est privé de la base de la pyramide, au sein de laquelle on trouve le plus d’acquéreurs possibles. Eu égard à la demande, on s’est rendu compte en 1992 que la demande n’était pas extensible quantitativement, alors qu’en 2012, on s’est rendu compte qu’elle n’est pas extensible financièrement, c’est à dire « qualitativement ». La demande est constituée de différentes strates qui ont des revenus et comportements d’achat différents. Aujourd’hui, le promoteur ne peut plus engager des opérations sans prendre en compte ces éléments. Depuis 1992, on a donc fait très attention aux quantités de logements que l’on a mis sur le marché pour éviter les problèmes de saturation ; on va désormais faire attention à la qualité, c’est-à-dire le mix produit : quelle typologie, quel prix, quelle offre, à quel endroit parce que ce n’est qu’à partir de ce moment-là que l’on pourra reprendre le fil de la quantité dont on a tant besoin pour répondre aux objectifs désormais communément acquis.

Comment expliquer ce phénomène, alors que la crise de 2007-2008 aurait dû a contrario faire baisser les prix de l’immobilier?

Ce n’est pas si simple à décrire. Il y a quand même structurellement une crise de la production foncière en France, ou une sorte d’encouragement à la rétention foncière. C’est sans doute l’un des éléments.

Ne pensez-vous pas que la volonté de densifier ne tend pas raréfier de facto la quantité de terrains disponibles, et à augmenter le prix du foncier ?

C’est un peu l’effet B1 sur le Scellier, qui a concentré les deux tiers de l’offre immobilière. On a considéré que c’était des zones tendues. A partir du moment où il n’y a pas une politique foncière consistant à offrir largement des territoires à urbanisation à l’intérieur de ces zones-là, et que l’on concentre la production, la loi de l’offre et de la demande fait que cela augmente. Mais en ce moment, les banques semblent se plaindre de l’anticipation de Bâle 3. Certains se demandent si, à force de vouloir anticiper trop vite, cela ne finit pas par accélérer la crise. Il y a eu, au cours des années 2000, une accélération des exigences en matière de construction par rapport au bâti. C’est un élément de renchérissement des prix considérables. Idem pour les 35 heures : ceci a été un facteur de surcout. En Allemagne, les couts de construction et de l’immobilier sont de 10% à 20% moins élevés qu’en France. Pourtant, je n’ai pas l’impression que l’on construise plus mal en Allemagne, ni qu’ils aient des exigences environnementales moins élevées qu’en France. Il y a également les exigences architecturales qui peuvent parfois jouer. Exiger que de grandes signatures d’architectes soient impliquées dans la construction comme à Confluence est aussi un facteur de renchérissement des prix. Beaucoup de promoteurs travaillent depuis un an et demi sur l’industrialisation de leur offre, ce qui permet d’avoir des couts un peu moins élevés. L’exigence dans certains concours de grandes signatures d’architectes va dans le sens inverse à l’industrialisation. Au final, quand on cumule toutes ces exigences, c’est compliqué d’avoir des prix maitrisés.

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Sylvain d'Huissel

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