Lyon : net recul du marché de l’immobilier tertiaire en 2012
Après une année 2011 tonitruante, le marché de l’immobilier de bureaux s’est contracté de 29% en 2013, avec 185000 m2.
L’immobilier tertiaire a accusé le coup en 2012. Après une année 2011 marquée par un chiffre historique en termes de transactions, le marché de l’immobilier de bureaux s’est nettement contracté en 2012. C’est ce qui ressort du bilan de l’année 2012 de la FNAIM Entreprises, présenté hier, à l’occasion de sa conférence annuelle.
La demande placée a ainsi reculé de 29% à 185000 m2. Le marché lyonnais retombe ainsi sous les 200.000 m2 de demande placée. En cause, le nombre de transactions de plus de 5000 m2, qui a nettement reculé par rapport à 2011: alors que l’année précédente avait été marquée par 9 importantes transactions, comme le Vélum sur la ZAC de la Buire (15000 m2), seules deux grandes opérations ont animé ce segment de marché en 2012 : Véolia sur le Carré de Soie (11300 m2), et Atos Wordline sur Villeurbanne Gare (5440 m²).
Un nombre de transactions stable
Pour autant, le nombre de transactions est resté quasiment stable : 468 opérations en 2012, contre 480 l’an dernier. Et si le segment des grandes transactions a manqué à l’appel, celui des transactions entre 2000 et 5000 m2, qui représente près d’un quart du marché, est resté dynamique.
Les loyers faciaux n’ont, eux, pas bougé hors mesures. Les valeurs moyennes dans le neuf ont, certes, reculé, mais il ne s’agit que d’une conséquence du faible volume sur la Part-Dieu. Ce dernier secteur voit d’ailleurs sa part dans le marché reculer, passant de 22% à 18%. « On constate une volonté de loyers et des charges maitrisés, d’où l’intérêt pour des immeubles restructurés comme le Patio, ou encore le Milkyway à Confluence » assure le Directeur Ligne Régions de Colliers-Keops, Gilles Matuszak (en photo ci-dessous, à droite).
L’offre en augmentation
« La tendance est la même depuis plusieurs années : les sociétés veulent aller dans du neuf, dans un souci de rationalisation des surfaces. Les utilisateurs pensent par ailleurs qu’il sont censés avoir moins de souci à l’avenir que ceux qui peuvent potentiellement quitter » analyse pour sa part Benoît de Fougeroux, le directeur régional de BNP Paribas Real Estate (photo ci-dessus, à gauche). Atos a ainsi décidé de quitter la Part-Dieu pour Villeurbanne, avec un bénéfice en termes de coût par poste et d’environnement de travail.
L’offre disponible a quant à elle légèrement augmenté, passant de 355.000 à 380.000 m2, dont 230.000 m2 sur Lyon-Villeurbanne. Au sein de ce stock, on trouve 150.000 m2 en neuf, répartis de manière homogène sur le territoire.
Tensions sur la Part Dieu
Les livraisons futures seront, en outre, rares sur la Part-Dieu. « Deux opérations vont être livrées en 2013 et qui totalisent 20.000 m². Or, le marché la Part-Dieu absorbe entre 30.000 et 50.000 m² par an » résume Laurent Vallas, directeur régional de Jones Lang LaSalle. « En 2014, aucune opération ne sera livrée sur la Part-Dieu, et en 2015, seuls Incity et peut-être Panoramic, si l’opération se réalise en spéculatif. Le marché demande plus que l’offre qui est proposée. Il y aura toujours une tension. Nous avons d’ailleurs des taux de vacance très faibles sur la Part-Dieu» analyse Laurent Vallas.
« Nous ne cherchons pas à faire d’angélisme sur le bilan 2012, mais la réalité, c’est que l’on a manqué de grosses transactions. Nous sommes le seul marché régional à capter de transactions de plus de 5000 m2. Or il suffit que le marché ait capté énormément de transactions l’année précédente, pour qu'une différence se fasse. Mais sur le cœur de marché, on se rend compte que le nombre de transactions est stable» note Benoît de Fougeroux. « On s’attendait à ce qu’il y ait moins de transactions de plus de 5000 m2.
Pour 2013, les conseils en immobilier d’entreprise restent optimistes quant à l’évolution du marché, qu’ils voient repasser au-dessus des 200.000 m², du fait notamment de transactions prévues ou signées chez Sanofi, Alstom, ou encore la SNCF, qui devrait louer la moitié de la tour Incity. Soit un total, pour ces seules opérations de 70.000 m2 qui devraient faire l’objet de transactions en 2013. En outre, le segment des petites opérations, de 0 à 1000 m2 devrait quant à lui rebondir.
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