Revivez notre tchat immobilier spécial Saint-Étienne

En partenariat avec Logic Immo, qui organise du 19 au 21 avril le salon de l’immobilier de Saint Etienne, Lyon Pôle Immo organisait un tchat sur le marché immobilier de la préfecture de la Loire.

Tchat exceptionnel vendredi 12 avril. Vous avez pu à cette occasion poser toutes vos questions à Claudy Chenelat, délégué régional de l’Union des Maisons Françaises en région Rhône-Alpes, et à Guy Giraud, président de la FNAIM de Loire Sud, via le module « commentaires » présent en bas de cet article. Les questions ont ensuite été posées en Live ce vendredi 12 avril à 15h00. En voici la retranscription.

Avec des prix trois fois moins chers qu’à Lyon, et des loyers deux fois moins chers, c’est plus intéressant d’investir à Saint Etienne ? (Gégé)

Guy Giraud. Nous avons une rentabilité meilleure à Saint Etienne qu’à Lyon. Toutefois en immobilier, nous avons deux choses, la rentabilité et la plus value. Cette dernière est toutefois moins intéressante à Saint-Etienne, en valeur absolue, car 10% de plus-value sur 120000 euros est moins intéressant que 300.000 euros à Lyon.

Est-ce plus intéressant de construire sa maison ou d’acheter une maison sur le secteur de l’Etrat ? (Balthazar)

Claudy Chenelat. Dans un lieu bien coté et avec une maison relativement récente et bien entretenue, celle-ci sera sans doute plus chère que la maison construite avec terrain. Nous savons construire une maison à 1250 m2. Si c’est un lieu particulier où il y a de belles maisons, avec de belles architectures, on sera, sur ces caractéristiques, sur du 1700 euros du mètre carré. La maison est souvent dépendante d’un terrain, et va s’intégrer dans un environnement.

Guy Giraud. Pour indication, le droit à construire de 600 m2 sera à 200.000 euros.

Que faut-il penser du quartier de Beaulieu à Saint Etienne? (Galzer)

Guy Giraud. C’est un quartier intéressant, dans la mesure où l’on reste dans le prix moyen du marché. L’environnement est sympathique et nous sommes à proximité du cours Fauriel. Il y a un habitat mixte composé d’appartements en copropriétés, de logement social, et de maisons individuelles. Nous sommes pour celles-ci sur des prix approchant les 190.000 euros. Sur les appartements anciens, nous sur des prix atteignant les 1200 euros du mètre carré.

En quoi la nouvelle réglementation thermique  2012 est elle différente? Combien faut il compter en prix au m²? (Landski)

Guy Giraud - La RT 2012 va couter aux copropriétaires. Des prix moyens sont annoncés et sont de l’ordre de 15000 euros pour un logement de type T3 ou T4. Le gouvernement est en train de se rendre compte des décisions qui ont été prises jusqu'à présent en la matière. Car la mise en œuvre de la RT2012 est vraiment difficile à mettre œuvre dans l’existant.

Claudy Chenelat. Cela dépend si l'on part d’un immeuble sorti en 1970 ou d’une maison de classe RT2005. Nous partons, pour cette dernière catégorie, sur une moyenne entre 10% et 12%. Cela va monter à 15% pour les petites maisons, et descendre à 7% pour les grandes.

J’aimerais savoir s’il existe des constructeurs de promoteurs bois dans la région de Saint Just Saint Rambert – Andrezieux, et s’il y a des contraintes particulières pour ce type de maisons, certaines commune pouvant être réticentes à ce genre de choses… (moimeme)

Claudy Chenelat. Oui, il existe des fabricants de maisons en bois sur ce secteur. Une commune peut inscrire dans son PLU telle ou telle contraintes en termes de façade. Par contre, derrière la façade, la commune ne peut pas interdire par exemple une ossature bois.

Est-ce vrai que les prix à Saint Etienne sont les moins chers de France ? Pourquoi ? (Ricamarine)

Guy Giraud. Ce ne sont pas les plus bas de France. Rien que dans la Loire, Roanne est par exemple moins chère de 10%. Dans les villes de plus de 150.000 habitants, nous avons en revanche les prix les plus bas. Pourquoi ? il y a une multitude de raisons. C’est une ville à connotation ouvrière. L’autre raison, c’est que nous pouvons très rapidement aller à l’extérieur de Saint Etienne, habiter à la campagne. Ceci a eu pour conséquence de faire baisser les prix de centre-ville. D’autre part, Saint Etienne n’a pas su redynamiser son centre-ville, ce qui a eu pour effet de faire stagner les prix. Le virage actuel pris par Saint-Etienne sur la Cité du Design arrive à mon avis bien trop tard. Il y a une ambiance générale qui date de plusieurs décennies, avec la désindustrialisation, les plans sociaux, qui ont détruit très surement le tissu de Saint Etienne.

Est-ce que c’est facile de trouver un terrain sur Saint-Etienne? (dédédeloire)

Claudy Chenelat - Nous avons peu d’offres sur la première couronne. Il y a quelques dents creuses autour de Saint-Etienne, mais le terrain est relativement rare. Si nous sommes à 30km, nous arrivons à trouver du terrain. Il existe une offre relativement réduite. Sur Saint Joseph, sur Saint Martin la Plaine, il existe des terrains. Pour autant, cela ne veut pas dire qu’ils sont débloqués. Le SCOT veut imposer une certaine densification, ce qui a pour effet de provoquer une certaine rareté du terrain pour la construction de maison individuelle.

Les prix sont-ils moins chers à Saint Chamond qu'à Saint-Etienne? (riri42)

Les prix sont plus élevés à Saint Chamond. On peut l'expliquer en partie par l'importance du parc social, qui atteint 50% dans cette ville, contre 22% sur Saint-Etienne. C'est d'ailleurs un cas d'école. Du coup, les prix d'acquisition dans le parc privé, qui est assez restreint, sont plus élevés partant du principe que ce qui est rare est cher.

Concernant les constructeurs, comment choisir son constructeur ? A quoi faut-il faire attention avant de s’engager avec lui? (Maison et Victor)

Claudy Chenelat - Avec toutes les obligations qu’il existe, et notamment la nécessité de se conformer à la RT 2012, on a intérêt à s’adresser à un constructeur, du fait de la présence de garanties, d'un prix connu, et pas de surprise technique. Comment le choisir ? Tous les constructeurs ne s’adressent pas à la même clientèle. Il faut choisir le constructeur par rapport à une gamme de produit et par rapport à son financement. Chaque constructeur a son savoir-faire. La deuxième chose, c’est qu’il faut qu'il y ait un certain climat de confiance, avec toutes les garanties requises, dommage ouvrage et garantie de livraison. Il faut faire attention d’être en face d’un constructeur et pas en face d’une entreprise générale de bâtiment.

Les mairies sont souvent pas très "chaudes" pour donner un permis. Il y a t-il des contraintes que les mairies posent pour faire construire? (manu6)

 Claudy Chenelat. Un maire est tenu de délivrer un permis si on a pas respecté le PLU, le c’est-à-dire les règles de construction de la commune et de la personne. Le maire n’a pas de pouvoir royal. Le certificat d’urbanisme donne à l’acquéreur les grandes lignes de la constructibilité du terrain.

 Guy Giraud – Le PLU c’est comme le code de la route. Si la vitesse est limitée à 60km/h, jusqu’à cette vitesse, personne ne vous dit rien. Dans la mesure où vous respecter les règles, un maire ne peut pas s’opposer. Il peut par exemple imposer des tuiles romanes si vous êtes dans une zone historique, mais cela doit être inscrit dans le PLU.

Dans quelle mesure la responsabilité d’un agent immobilier peut elle être engagée si l’on découvre des vices cachés à postériori ? Exemple : pas de permis de construire pour un garage, extension d’un bâtiment etc. (Landski)

 Guy Giraud –La responsabilité du professionnel est engagée, car le professionnel doit s’assurer de l’origine de propriété, et de beaucoup d’autres choses. C’est le premier responsable, et c’est tout l’intérêt de passer par son intermédiaire. Le professionnel doit s’assurer que la maison a été construite dans les règles de l’art. Dans le cas par exemple d’une vente d’un bien, un agent immobilier qui va chez Mr Dupont et Mme Dupont qui souhaitent vendre leur bien, sa responsabilité est de vérifier si ils sont effectivement bien mariés, ainsi que leur identité, faute de quoi la responsabilité de l’agent est engagée si celle qui était censée être Mme Dupont est en fait la maitresse de Mr Dupont.

Depuis novembre j’ai un petit T3 en rez de jardin en vente dans une résidence neuve (moins de 2 ans) et bien situé. J’ai beaucoup de mal à le vendre. Bien que n’étant pas dans l’urgence, cela m’inquiète car je fait construire une maison. J’ai baissé le prix mais rien n’y fait. Avez vous une solution sans brader mon bien ? Est ce dû au marché ? (Christine)

 Guy Giraud – C’est surement dû au prix. Un bien qui ne se vend pas au bout de 2 ans, dans 90% des cas, c’est un problème de prix.

Que signifie RT 2012?

 Claudy Chenelat. Cela signifie Réglementation Thermique 2012. Cela implique concrètement que la consommation d’énergie primaire ne devra pas dépasser 50 kilowatt heure d'energie primaire par m2 par an, avec des coefficients différents suivant l’altitude, le fait que l’on soit dans le collectif ou l’individuel.

Je souhaite acheter un 3 pièces mais n’ayant que peu d’apport il va falloir que je m’endette sur une longue durée et j’ai peur de devoir revendre dans moins de 10 ans par manque de place. Comment calculer si cela est plus rentable pour moi que de continuer à louer ? (Nicolas)

 Guy Giraud – En l’état actuel des choses, avec des taux à 3.20%, aujourd’hui, toutes les personnes qui en ont la possibilité doivent acheter. Ceux qui ont la main, aujourd’hui, ce sont les acquéreurs. Ils doivent donc en profiter.

Vous pourrez également retrouver tous les professionnels de l’immobilier à l’occasion du Salon de l’Immobilier de Saint-Etienne du 19 au 21 avril 2013 au Centre de Congrès Fauriel. Pour plus d’infos :www.salon-immobilier-saint-etienne.fr

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