Honoraires trop élevés, manque de transparence, manque de concurrence: la ministre du Logement veut réformer le fonctionnement de plusieurs professions de l'immobilier. Les syndics de copropriété sont particulièrement ciblés.La loi du 10 juillet 1965, qui régit les copropriétés sera réformée par le Gouvernement qui veut apporter de la transparence dans le fonctionnement des copropriétés. Le ministère reprend les critiques de l'ARC, association des responsables de copropriétés,selon laquelle le prix des prestations supplémentaires aurait augmenté de 10 % par an ces trois dernières années.
Le ministère note les positions des syndics qui soulignent l'insuffisante rentabilité d'une activité impliquant de nombreuses charges peu valorisantes, un important taux de rotation de leurs collaborateurs et l'importance des contraintes législatives et règlementaires auxquelles ils doivent satisfaire.
Néanmoins, le projet de loi va modifier plusieurs usages ou tendances constatées. Des représentants de copropriétaires dénoncent une tendance des syndics à augmenter les tâches « particulières » et facturées en sus, au détriment des tâches rémunérées dans le cadre du forfait correspondant à de la gestion courante. Le ministère note aussi une forte demande "pour plus de transparence dans la gestion des fonds de la copropriété" .
Aujourd'hui, Les frais de gestion courante doivent être facturés dans un forfait annuel fixe global. D’autres frais, dits « frais particuliers », peuvent faire l’objet d’une facturation « à la pièce », et le prix unitaire doit être précisé dans le contrat. Ces dispositions prises pour réguler les rémunérations de la profession ont été renforcées par l’arrêté Novelli qui liste les charges réputées courantes.
Malgré ces dispositions, des abus ont été constatés relate le communiqué du ministère. " Certains syndics affichent des forfaits très bas qui attirent des copropriétés peu averties. Par la suite, des frais de gestion courante sont facturés très chers, comme des presta tions particulières. Peuvent être facturés « en plus », par exemple, l’impression des comptes rendus d’assemblée générale ou certains diagnostics techniques obligatoires qui relèvent d’ une gestion courante, etc. "'
Pour mettre fin à ces pratiques la liste des frais particuliers sera déterminée par décret, et toute les autres prestations seront réputées « de gestion courante » et ne pourront faire l’objet d’une facturation supplémentaire en dehors du forfait annuel.
Dans la très grande majorité des cas, les syndics professionnels font voter par l'assemblée générale la dispense de compte séparé, en invoquantles coûts supplémentaires qui seraient générés. Ce coût supplémentaire dissuade souvent lesyndicat des copropriétaires de faire le choix du compte séparé principe affirmé par la loi du 10 juillet 1965.
Le syndic ouvre un compte à son nom, compte unique ou compte avec des sous-comptes pour chaque syndicat des copropriétaires. Le compte ouvert au nom du syndic est rémunéré par la banque au profit du syndic. En cas de liquidation judiciaire du syndic, les copropriétaires doivent supporter une procédure judiciaire pour récupérer leurs fonds placés dans les sous-comptes.
Pour établir plus de transparence dans l’activité du syndic et l’usage qu’il fait des fonds (appels de fonds pour travaux, règlement des factures, etc.), mais aussi pour permettre de mieux identifier des signaux d’alerte (difficultés financières, trésorerie fragilisée), l’article 18 de la loi Hoguet sera modifié sur trois points :
- suppression de toute dérogation à l’obligation de l’instauration du compte séparé
.- choix par le syndic de la banque dans laquelle sont ouverts ces comptes, à moins que l’assemblée générale, par un vote à la majorité de l’article 25, s’y oppose et choisisse un autre établissement bancaire ;
- obligation, pour le syndic, d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, afin de conforter la légitimité du conseil syndical dans la procédure budgétaire ;
- interdiction pour un syndic d’avancer des fonds à un syndicat de copropriétaires, dans un souci de clarification et de transparence financière ; à l’exception cependant du syndic provisoire (qui n’a pas encore eu la faculté de faire voter des appels de fonds). De cette manière, les fonds appartenant au syndic, d’une part, et à chaque copropriété, d’autre part, seront bien distincts. Chaque copropriété pourra demander les relevés annuels de son compte, ouvert à son nom et géré par le syndic.
Mise en concurrence
Le projet du ministère veut aussi renforcer une concurrence estimée insuffisante. Pour réduire les coûts et améliorer la qualité du service rendu, la mise en concurrence sera obligatoire lorsque le non-renouvellement ou la révocation d’un syndic en place est envisagée, pour favoriser une baisse du montant du forfait fixé dans les contrats de syndic mis en concurrence.
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