Entrepôts : les marchés périphériques prennent le relais

Le marché de la logistique a été marqué sur les 9 premiers mois de 2013, par une baisse des volumes sur les marchés lyonnais et franciliens. Les marchés périphériques, eux, se tiennent plutôt bien.

C’est l’un des faits majeurs sur le marché de la logistique en cette année 2013 : les marchés majeurs de la dorsale nord-sud sont à la peine. La baisse est ainsi sensible en Ile de France et à Lyon où les m2 commercialisés ont été à la peine, avec une baisse de 33%.

Mais la baisse de ces marchés profite à d’autres marchés, qui ne sont traditionnellement pas des places fortes du marché de l’immobilier logistique. Ces marchés dits périphériques sont ainsi en hausse de 14% sur la même période. En région Pays de la Loire, le volume record de commercialisation atteint ainsi des records avec plus de 152 000 m² placés depuis le début de l’année, selon les chiffres de DTZ, qui note que « les grands projets en compte-propre ou en clé-en-main sont restés le principal moteur de l’activité ».

Pour Stéphane Croxo, directeur de la logistique chez DTZ, la ré-internalisation par les chargeurs de leur logistique tend à expliquer en partie ces mouvements. «Par ces temps de crise, les chargeurs ré internalisent leur logistique au détriment des prestataires. Il en résulte un phénomène d’éclatement géographique hors de la dorsale Nord-Sud, couplé à la réalisation de développements clés en main avec des prestations allant de plus en plus vers des systèmes de mécanisation. La mode est donc au sur-mesure», indique-t-il.

Les valeurs locatives restent solides

La part des grands projets en compte-propre ou en clé-en-main tend d’ailleurs à augmenter : ils représentaient 33% du marché l’an dernier, ils concentrent désormais 44% de l’activité en 2013. Parmi les volumes majeurs présents sur ce segment, on peut ainsi noter l’opération de 77 000 m² à Saint-Martin de Crau et celle de 74 100 m² à Sin-le-Noble pour GIFI.

Même si elle reste relativement abondante sur les marchés lyonnais et franciliens, le manque d’offre de qualité a des conséquences directes sur les valeurs locatives, lesquelles restent soutenues par cet état de fait.

L’investissement en retrait

Sur le front de l’investissement en immobilier logistique, celui-ci est en retrait de 7% sur un an. Mais c’est surtout la taille moyenne des opérations qui est en baisse. « Si le nombre de transactions reste comparable d’une année sur l’autre, la taille moyenne de celles-ci a baissé, passant de 33 millions d’euros en 2012 à 24 millions d’euros cette année ».

Le marché est animé par deux types d’acquéreurs : les anglo-saxons - comme l’américain Apollo,  acquéreur d’un portefeuille de 145 millions - et les investisseurs locaux. Ces derniers optent en général pour des actifs uniques, dont le montant dépasse rarement la barre des 20 millions d’euros.

Pour Magali Marton, la Directrice des Etudes CEMEA de DTZ  le ralentissement mécanique des investissements s’explique par le manque d’opportunités sur le marché. « En écho au changement de paradigme du marché des utilisateurs, les nouveaux bâtiments « sur mesure » cadrent plus difficilement avec la recherche par les investisseurs d’actifs moins marqués et donc plus banalisés  » note-t-elle.

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