Réflexion publique sur le logement : un heureux remue-méninges

TRIBUNE de Jean-François Buet, Président de la FNAIM. 

Décidément, le logement obsède la réflexion publique : après Terra Nova, le think tank proche de la majorité, c'est François Fillon, probable candidat à la prochaine élection présidentielle, qui a présenté son programme pour l'immobilier. On annonce aussi la copie de l'UMP et de son président dans les jours qui viennent. Les corps intermédiaires ne sont pas en reste, et apportent leur contribution experte, justement destinée à éclairer ceux qui sont aux affaires et ceux qui y seront : la FNAIM a pris une part active au livre blanc du MEDEF - dont elle est membre -, publié le 9 mars.

Il faut apprécier ces contributions politiques du moment de deux manières. D'abord, elles ont le grand mérite d'avoir été déployées par des femmes et des hommes engagés à des titres divers dans l'action publique, tous préoccupés par leur pays et conscient de l'importance cardinale du logement. Notre secteur d'activité n'a pas toujours bénéficié de cette estime politique au sens premier du terme. C'est de bon augure alors que se profilent des échéances électorales majeures.

Sur le fond ensuite, les propositions ouvrent des pistes intéressantes. La reconnaissance du rôle crucial des maires dans la production résidentielle marque une évolution radicale. Faut-il, sur ce fondement, encourager ou sanctionner ? Le gouvernement a exprimé sa volonté de dégager 100 millions pour les édiles bâtisseurs: Terra Nova renchérit à 500, et lorsqu'on sait les coûts des services publics à développer pour satisfaire des populations nouvelles, l'idée est en effet réaliste. Quant à considérer que les intercommunalités sont mieux placées pour apprécier les besoins quantitatifs en HLM, cela relève du bon sens : de ce point de vue, l'intuition du projet de loi ALUR, qui voulait transférer l'établissement des plans locaux d'urbanisme à l'échelon de la coopération intercommunale, contrariée par le Sénat, était la bonne.

Le principe émerge enfin, pour abonder l'offre locative, qu'il faut un pacte fiscal entre les investisseurs dans l'ancien et la collectivité, le traitement étant différencié selon le dividende social payé par les premiers au profit des locataires. Le concept du bail solidaire de la FNAIM est ainsi explicitement repris par l'ancien Premier ministre. Il séduit aussi la maire de Paris, Anne Hidalgo. De droite comme de gauche, on semble comprendre qu'il est urgent de lier la fiscalité et l'effort consenti par le bailleur sur le montant du loyer. De la sorte, on encouragera les particuliers à acheter pour louer et à le faire à des niveaux de loyer accessibles.

A propos de fiscalité, tous préconisent la stabilité et mesurent que le poids actuel des impositions de différents niveaux est de nature à empêtrer le marché. On est tenté de se rappeler que les mêmes, lorsqu'ils étaient aux affaires, ont alourdi nombre de taxes et souvent modifié les règles du jeu... Fût-elle tardive, cette lucidité est bienvenue. La taxation des plus-values sur la détention de terrains doit bien sûr, comme l'appelle de ses vœux François Fillon, être modifiée pour inciter à la vente et non à la thésaurisation. Par ailleurs, quel que soit le taux appliqué, le mode de calcul de l’impôt sur la plus-value devra être simplifié pour être lisible et compréhensible pour le citoyen.

En matière de fiscalité locale, les droits de mutation, archaïques et pénalisants, doivent faire l'objet d'une remise en question fondamentale. Il serait heureux au demeurant de s'interroger avant qu'il ne soit trop tard sur la mise en œuvre de la révision des valeurs cadastrales, qui fera exploser pour trop de ménages contribuables, la taxe d'habitation et la taxe foncière.

Les réflexions de tous bords estiment urgent de simplifier les procédures et les normes. Il n'est que temps de passer à cet égard des discours, désormais partagés, aux actes. Le projet de loi Macron en est une occasion, attendue par les professionnels immobiliers, par exemple pour supprimer l'obligation de mise en concurrence systématique du syndic en copropriété, lorsque les copropriétaires eux-mêmes  ne la souhaitent pas, mais aussi pour faciliter la transmission des documents lors de la rédaction des compromis.

En somme, la période est porteuse d'un véritable espoir pour le logement, celui d'une politique plus lisible et plus efficace.






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