La SCPI, un investissement simplifié dans l’immobilier

Avec un rendement qui approche les 5%, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des leviers de plus en plus utilisés pour investir dans la pierre.

L’investissement locatif via l’achat d’un appartement peut souvent, pour le propriétaire, apparaitre comme quelque chose de relativement compliqué : il faut en effet pour le propriétaire rechercher un locataire, assurer la gestion de son bien par l’intermédiaire de professionnels, et surtout éviter une vacance locative qui réduit d’autant le rendement de son investissement.

Or on peut investir différemment dans l’immobilier en s’affranchissant de ces contraintes. Comment ? En achetant des parts au sein d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), également appelée Pierre-Papier, qui n’est rien d’autre qu’un fonds d’investissement immobilier collectif dont l’objectif principal est d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier pour le compte de souscripteurs de parts. La SCPI est gérée par une société de gestion.

Les épargnants souscriront en effet à des parts de cette SCPI, qui investira, elle, grâce à cet argent investi, dans des actifs immobiliers variés, comme des logements, des bureaux, des commerces, des locaux d’activité, ou dans même dans d’autres actifs immobiliers plus spécialisés, tels que des cliniques ou des hôtels. La SCPI redistribuera ensuite, au prorata du nombre de parts détenues, une partie des revenus locatifs issus de la location des biens du parc immobilier de la SCPI, amputés des frais de gestion et d’entretien de son patrimoine.

Les avantages de la SCPI

L’achat d’un bien immobilier via une SCPI permet ainsi de se constituer un patrimoine et de bénéficier de revenus locatifs réguliers (revenus complémentaires), sans toutefois avoir à subir les désagréments d’un achat immobilier en direct, lequel nécessite souvent une sortie d’argent importante au moment de l’acquisition et une gestion lourde et souvent technique d’un point de vue juridique. Le propriétaire n’aura ainsi pas à subir, au quotidien, les désagréments de la relation avec un locataire, qui peut, tour à tour, être apaisée comme conflictuelle.

Le propriétaire de parts limite par ce type d’investissement le risque de non-paiement des loyers. Lors d’un investissement direct, le propriétaire est souvent seul face à un locataire, et doit parfois gérer des périodes de vacance de son bien. Une part de SCPI permet de mutualiser le risque locatif sur plusieurs actifs et sur plusieurs locataires (pour cela est important de regarder le taux d’occupation financier), tout en limitant les frais de gestion. Il permet aussi d’investir dans divers marchés immobiliers, comme le marché de l’immobilier d’entreprise. En outre, l’investissement est accessible dès 5.000 euros.

Il existe différents types de SCPI : les SCPI de rendement, qui distribuent des revenus réguliers, les SCPI de capitalisation, qui investissent dans des biens avec un faible rendement tout en visant à engendrer une valorisation à long terme de leur capital, et enfin des SCPI fiscales (généralement à capital fixe), qui permettent de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques, comme le dispositif Pinel.

Risques et rentabilité SCPI

Selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), le taux de distribution (rendement scpi) a été de 4,85 % en 2015. Soit un rendement bien supérieur à nombre d’autres placements financiers, moins risqués.
Mais un tel rendement suppose une part de risques, qui restent toutefois, dans l’ensemble, assez limités. A l’instar d’un immeuble, la SCPI peut perdre en valeur, ou, ponctuellement, ne pas distribuer de rendement. Le capital de la SCPI n’est pas garanti, tout comme la revente des parts, dont la valeur dépend du marché immobilier. Une diversification des SCPI, en termes géographiques ou de typologie, permet toutefois de réduire ces risques.
L’un des autres risques est celui de la défaillance de la société de gestion qui gère la SCPI. Mais même dans l’hypothèse d’une faillite d’une société de gestion, la gestion de la SCPI serait transférée, selon la loi, à une autre société de gestion agréée par l’AMF.

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