EDITORIAL - Avec la remontée probable des taux de crédit immobilier, le marché du logement pourrait entrer dans un nouveau cycle.
L’immobilier, on le sait, répond, comme bon nombre de biens et d’actifs, à des cycles. Et pour bien appréhender cette réalité, il suffit de remonter le temps, de quelques années seulement...
Nous sommes en 2011. Après des années de hausse des transactions et des prix, la réforme de la fiscalité des plus-values immobilières réalisée en 2011 par le gouvernement Fillon avait eu raison de la flambée de la valeur des immeubles constatée dans les années 2000. Car après le krach boursier du début des années 2000, les investisseurs s'étaient portés sur la pierre, un phénomène à peine interrompu par la crise de 2008, le gouvernement décidant alors de faire de l'immobilier le vecteur de la reprise. Avec le dispositif Scellier mis en place en 2009, les prix augmentent, obligeant deux ans plus tard le gouvernement à l'action.
Un peu plus tard, l’arrivée de Cécile Duflot au ministère du logement et sa politique très peu favorable à l’investissement confirmeront un peu plus l’aplanissement, et l’arrêt de la dynamique des prix… Mais aussi de la construction. Ce n’est qu’à partir de l’arrivée de Sylvia Pinel au ministère du logement, et l’adoption du dispositif reprenant le nom de la nouvelle ministre, que la dynamique des ventes reprit.
Nouvelle dynamique de production
Ce retour des investisseurs immobiliers et celui des primo-accédants furent en outre portés par des conditions d’emprunt exceptionnelles, et des dispositifs avantageux, comme la nouvelle mouture du PTZ, mise en place en début d’année. Elle fut suivie, bien des mois plus tard (après la commercialisation d’un nombre suffisamment important de logements neufs), par celle des mises en chantier.
Désormais, la construction de logements neufs reprend, apportant par ailleurs une réelle bouffée d’air frais sur le marché de l’emploi… Les grues s’élèvent dans le ciel des principales métropoles régionales (Lyon, Saint-Etienne…) et même dans celui d’agglomérations plus modestes. Mais cette nouvelle donne n’est pas sans créer de nouveaux déséquilibres. La bonne tenue des ventes de logements neufs a eu pour conséquence de restreindre l’offre commerciale, qui s’établissait il y a quelques semaines à moins de 8 mois sur Lyon. Les promoteurs cherchent donc à reconstituer celle-ci, en développant d’autres programmes, entrainant de facto une recherche concomitante de foncier de la part des opérateurs. Ce qui va ainsi faire remonter le prix des terrains disponibles à la construction…
Tensions
A la faveur d’un chiffre national de mises en chantier qui se reprend de mois en mois, les capacités de production des entreprises de maitrise d’œuvre sont, par ailleurs, progressivement pleinement utilisées. Si bien que les prix des marchés de construction tendent aussi à connaitre une certaine inflation.
La problématique récurrente de la multiplication des recours aboutit en outre à une raréfaction continue de l’offre, propre à alimenter la hausse des prix. Les chiffres de la promotion, qui seront connus dans quelques jours, pourraient ainsi de nouveau révéler cet état de tension.
Hausse des taux
Mais, pour autant, l’une des problématiques majeures à venir sur le front de l’immobilier ne sera sans doute pas les conséquences de hausse des prix, fruit d’une évolution cyclique traditionnelle dans la construction de logements. L’un des défis majeurs devrait être celui de la baisse du pouvoir d’achat immobilier des ménages, si d’aventure le retournement haussier observé sur les marchés de taux depuis mercredi s’amplifiait. L’élection de Donald Trump a fait revenir le risque économique sur les marchés, du fait d’un programme nécessitant un recours accru à l’endettement. Une plus forte rémunération de ce risque parait donc structurelle…
Le retour de la demande en France avait été porté, non pas par une baisse spectaculaire des prix, mais bien par une baisse des taux de crédit immobilier, qui avait accru le pouvoir d’achat des ménages, au même titre que les dispositifs fiscaux. Et c’est précisément ce facteur qui va disparaitre, et qui va faire rentrer le marché dans un nouveau cycle d’incertitudes.
À propos de l'auteur
