Immobilier : la nouvelle donne

EDITORIAL - Avec la remontée probable des taux de crédit immobilier, le marché du logement pourrait entrer dans un nouveau cycle.

L’immobilier, on le sait, répond, comme bon nombre de biens et d’actifs, à des cycles. Et pour bien appréhender cette réalité, il suffit de remonter le temps, de quelques années seulement...

Nous sommes en 2011. Après des années de hausse des transactions et des prix, la réforme de la fiscalité des plus-values immobilières réalisée en 2011 par le gouvernement Fillon avait eu raison de la flambée de la valeur des immeubles constatée dans les années 2000. Car après le krach boursier du début des années 2000, les investisseurs s'étaient portés sur la pierre, un phénomène à peine interrompu par la crise de 2008, le gouvernement décidant alors de faire de l'immobilier le vecteur de la reprise. Avec le dispositif Scellier mis en place en 2009, les prix augmentent, obligeant deux ans plus tard le gouvernement à l'action.

Un peu plus tard, l’arrivée de Cécile Duflot au ministère du logement et sa politique très peu favorable à l’investissement confirmeront un peu plus l’aplanissement, et l’arrêt de la dynamique des prix… Mais aussi de la construction. Ce n’est qu’à partir de l’arrivée de Sylvia Pinel au ministère du logement, et l’adoption du dispositif reprenant le nom de la nouvelle ministre, que la dynamique des ventes reprit.

Nouvelle dynamique de production

Ce retour des investisseurs immobiliers et celui des primo-accédants furent en outre portés par des conditions d’emprunt exceptionnelles, et des dispositifs avantageux, comme la nouvelle mouture du PTZ, mise en place en début d’année. Elle fut suivie, bien des mois plus tard (après la commercialisation d’un nombre suffisamment important de logements neufs), par celle des mises en chantier.

Désormais, la construction de logements neufs reprend, apportant par ailleurs une réelle bouffée d’air frais sur le marché de l’emploi… Les grues s’élèvent dans le ciel des principales métropoles régionales (Lyon, Saint-Etienne…) et même dans celui d’agglomérations plus modestes. Mais cette nouvelle donne n’est pas sans créer de nouveaux déséquilibres. La bonne tenue des ventes de logements neufs a eu pour conséquence de restreindre l’offre commerciale, qui s’établissait il y a quelques semaines à moins de 8 mois sur Lyon. Les promoteurs cherchent donc à reconstituer celle-ci, en développant d’autres programmes, entrainant de facto une recherche concomitante de foncier de la part des opérateurs. Ce qui va ainsi faire remonter le prix des terrains disponibles à la construction…

Tensions

A la faveur d’un chiffre national de mises en chantier qui se reprend de mois en mois, les capacités de production des entreprises de maitrise d’œuvre sont, par ailleurs, progressivement pleinement utilisées. Si bien que les prix des marchés de construction tendent aussi à connaitre une certaine inflation.

La problématique récurrente de la multiplication des recours aboutit en outre à une raréfaction continue de l’offre, propre à alimenter la hausse des prix. Les chiffres de la promotion, qui seront connus dans quelques jours, pourraient ainsi de nouveau révéler cet état de tension.

Hausse des taux

Mais, pour autant, l’une des problématiques majeures à venir sur le front de l’immobilier ne sera sans doute pas les conséquences de hausse des prix, fruit d’une évolution cyclique traditionnelle dans la construction de logements. L’un des défis majeurs devrait être celui de la baisse du pouvoir d’achat immobilier des ménages, si d’aventure le retournement haussier observé sur les marchés de taux depuis mercredi s’amplifiait. L’élection de Donald Trump a fait revenir le risque économique sur les marchés, du fait d’un programme nécessitant un recours accru à l’endettement. Une plus forte rémunération de ce risque parait donc structurelle…

Le retour de la demande en France avait été porté, non pas par une baisse spectaculaire des prix, mais bien par une baisse des taux de crédit immobilier, qui avait accru le pouvoir d’achat des ménages, au même titre que les dispositifs fiscaux. Et c’est précisément ce facteur qui va disparaitre, et qui va faire rentrer le marché dans un nouveau cycle d’incertitudes.






Si vous avez apprécié cet article, s'il vous plait, prenez le temps de laisser un commentaire ou de souscrire au flux afin de recevoir les futurs articles directement dans votre lecteur de flux.

Commentaires

Pas encore de commentaire.

Laisser un commentaire

(requis)

(requis)


L’explosion des impôts locaux, véritable enjeu fiscal pour le logement à l’approche des présidentielles

TRIBUNE de Jean-François BUET, Président de la FNAIM.


« Observer n’est pas encadrer »

TRIBUNE par Jean-François Buet, Président de la FNAIM.


Réflexion publique sur le logement : un heureux remue-méninges

TRIBUNE de Jean-François Buet, Président de la FNAIM.


« Un pompiste ne fait pas un bon maçon »

TRIBUNE de Jean-François Buet, Président de la FNAIM.


Révision des bases cadastrales : malgré le discours officiel, toujours plus d’impôts

TRIBUNE de Thibault de Saint-Vincent, Président de Barnes.


Réforme des aides personnelles à l’accession : une mesure à contresens

TRIBUNE de Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi, sur cette réforme prévue dans le projet de loi de finances pour 2015.


Crise immobilière et crise du logement

TRIBUNE – Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi propose des remèdes à l’asthénie du marché du logement.


La relance du logement par Francois Hollande : après le train de mesures … Cherchez l’action !

null
TRIBUNE
de François Gagnon, Président ERA Europe et ERA France.


« L’appel des architectes » pour les municipales 2014

TRIBUNE – L’ordre des architectes a ce mardi lancé un appel aux électeurs pour faire du logement pour tous une priorité nationale.


Loi ALUR : l’enjeu majeur de la formation

TRIBUNE de Jean-François Buet, Président de la FNAIM – Il faut reconnaître que les discours sur le projet de loi ALUR, très critiques sur plusieurs dispositions,  ont fini par faire oublier que le texte comportait des avancées de premier plan.


Encadrement des loyers : et une élucubration de plus !

TRIBUNE de Jean-François Buet, Président de la FNAIM. « L’encadrement des loyers tel qu’il est conçu dans le projet de loi sur le logement et l’urbanisme (ALUR)  est inopérant et peu efficace »


Le courage de la paix

TRIBUNE – par Jean-François Buet, Président de la FNAIM.


De la commission à l’honoraire: pour la réhabilitation des agents immobiliers

TRIBUNE – Jean-François Buet, Président de la FNAIM, souhaite que la profession applique les bons mots pour décrire le service rendu.


L’immobilier aura toujours de l’avenir !

TRIBUNE – La conjoncture économique a bon dos, la frilosité des banques aussi. L’attentisme des particuliers face à l’acquisition d’un logement est surtout psychologique. Pourtant, si l’on raisonne sereinement, c’est vraiment le moment d’acheter.


Pour Pierre Etoile, le Duflot est « un avantage fiscal réaliste »

TRIBUNE – Pour Marc Gedoux, Président de Pierre Etoile, le dispositif Duflot permettra, tout comme le Scellier intermédiaire, la production d’un parc locatif accessible aux classes moyennes, tout en corrigeant les défauts de ce dernier.